De 35 proyectos de renovación urbana en Seúl, 14 no tienen confirmada la garantía del constructor para préstamos adicionales de reubicación
Empresas pequeñas y medianas enfrentan limitaciones financieras en garantías; tasas de interés para financiamiento adicional de reubicación del 5-6%
![Sitio de reconstrucción de apartamentos en el distrito de Seocho, Seúl [Foto=Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/10/20260810152137566888.jpg)
De 35 proyectos de renovación urbana en Seúl, 14 no han asegurado garantías del constructor para financiar préstamos adicionales de reubicación. Con la regulación LTV del 40%, aumentan los residentes que encuentran dificultades para adquirir vivienda nueva con solo el subsidio básico de reubicación, pero la garantía del constructor se considera la alternativa clave para obtener fondos adicionales. Ante la renuencia de las empresas constructoras por el incremento de obligaciones de garantía y carga crediticia, algunos proyectos incluso enfrentan retrasos en los cronogramas de reubicación.
Según la ciudad de Seúl del 10 de agosto, de los 35 proyectos de renovación urbana afectados por la regulación de préstamos de reubicación, 32 están considerando solicitar préstamos adicionales de reubicación garantizados por el constructor para cubrir el déficit de financiamiento más allá del subsidio básico.
De estos, 18 proyectos cuentan con constructores que están evaluando o han expresado disposición a otorgar la garantía de financiamiento adicional, pero en los 14 restantes aún no se ha confirmado si la garantía será otorgada. Para las asociaciones de residentes, incluso este medio de financiamiento clave permanece incierto.
Especialmente en zonas con menor valor de activos previos, el problema de insuficiencia de subsidios de reubicación es más evidente. Un representante del sector de renovación urbana señaló: "En las áreas al norte de Seúl, en algunos lugares los préstamos de reubicación alcanzan solo 100 a 200 millones de won, lo que dificulta que una familia de cuatro miembros encuentre una vivienda adecuada".
Sin embargo, las garantías de financiamiento adicional aumentan las obligaciones de garantía del constructor, lo que impacta negativamente su solidez financiera y calificación crediticia. En un contexto de obligaciones contingentes de financiamiento de proyectos y riesgo de inventario sin vender, las empresas constructoras pequeñas y medianas con menores recursos financieros no tienen más opción que ser cautelosas respecto a garantías adicionales.
De hecho, en el área de Myeongmok-dong, Jungnang-gu, de los 811 residentes del condominio, 296 son propietarios de múltiples viviendas, lo que representa más del 35%. Con una mayor demanda de financiamiento adicional de reubicación, el constructor ha transmitido a la asociación que la garantía es difícil de otorgar debido a cargas crediticias derivadas de la expansión de obligaciones de garantía.
Un representante de una empresa constructora expresó: "La carga de garantía de subsidios de reubicación para empresas constructoras está aumentando" y agregó "estamos trabajando en establecer condiciones para facilitar la obtención de financiamiento adicional de reubicación para el avance fluido del proyecto".
Ha surgido evidencia de que los retrasos en la obtención de financiamiento de reubicación están afectando los cronogramas reales de los proyectos. Un proyecto de renovación urbana en Dongdaemun-gu comenzó la reubicación en febrero con un plan original de completarla en mayo, pero enfrentando dificultades en préstamos de reubicación, extendió el período de reubicación hasta noviembre.
La carga de tasas de interés también representa un problema. Los préstamos adicionales de reubicación frecuentemente se obtienen a través del mercado de finanzas secundarias basándose en garantías del constructor, por lo que las tasas pueden ser más altas que las del subsidio básico. Se reporta que en proyectos las tasas para financiamiento adicional de reubicación oscilan entre 5-6%, llegando hasta el 7% dependiendo de las condiciones. Considerando que el período desde el inicio de obras hasta la entrega es prolongado, un aumento de tan solo un punto porcentual en la tasa genera una acumulación inevitable de costos financieros para los residentes.
Un funcionario de la ciudad de Seúl señaló: "Dado que recientemente la situación crediticia de las pequeñas y medianas empresas constructoras no es favorable, incluso cuando el constructor otorga la garantía, las tasas de interés que asumen los residentes pueden ser más altas" y agregó "con los retrasos continuos en negociaciones de subsidios de reubicación, algunos proyectos ven postergados sus cronogramas de reubicación".
Lee Eun-hyung, investigador del Instituto Coreano de Investigación de la Industria de la Construcción, expresó: "Las tasas de interés para el financiamiento de reubicación inevitablemente varían según el tamaño de la empresa constructora" y añadió "los costos financieros que se acumulan cuando la reubicación se retrasa o los períodos de construcción se extienden terminan siendo asumidos por los residentes".
* Este artículo ha sido traducido por IA.