Cinco aumentos en 2026 invierten la relación de tasas entre crédito estatal y bancario
La ventaja del mayor límite de préstamo mantiene la demanda… posible ajuste de demanda
![Vista de apartamentos en la orilla del Río Han en Seúl [Foto=Agencia de Noticias Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/10/20260810150431566678.png)
La tasa de interés general del crédito hipotecario estatal Bogeumjari-ron, una política de financiamiento destinada a ciudadanos de ingresos medios-bajos y compradores de primera vivienda, ha comenzado a superar la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios de la banca privada. Hasta el año pasado, estas tasas eran inferiores a las de los bancos comerciales, pero tras cinco aumentos este año, la situación se ha invertido. A pesar de esto, la demanda real persiste gracias a la ventaja de no estar sujeto a las regulaciones de ratio de servicio de deuda total (DSR), y el saldo del crédito hipotecario estatal ha superado los 115 billones de wones.
Según la Corporación de Financiamiento de Vivienda de Corea del Sur, la tasa de interés general del "Crédito Bogeumjari-ron con ahorro" en agosto es del 4,90% al 5,20% anual.
La tasa del crédito hipotecario estatal ha aumentado significativamente este año. Se ha incrementado en cinco ocasiones: 0,25 puntos porcentuales en enero, 0,15 puntos en febrero, 0,30 puntos en abril, 0,25 puntos en mayo y 0,30 puntos en julio, sumando un total de 1,25 puntos porcentuales.
Como resultado, la ventaja de tasas respecto a los créditos hipotecarios bancarios que se mantenía hasta el año pasado ha desaparecido. En diciembre del año anterior, la tasa de interés general a diez años del Crédito Bogeumjari-ron con ahorro era del 3,65% anual, 0,58 puntos porcentuales inferior a la tasa promedio de créditos hipotecarios nuevos en la banca (4,23% anual). Sin embargo, a partir de abril de este año la situación comenzó a invertirse, y en junio, la tasa de interés general a diez años del crédito estatal (4,60% anual) superaba la tasa promedio bancaria (4,36% anual) en 0,24 puntos porcentuales.
A pesar de la menor competitividad en tasas, la demanda del crédito hipotecario estatal continúa. Las ventas en junio alcanzaron 2,16 billones de wones, un aumento aproximado del 26% respecto al mes anterior (1,71 billones de wones). El saldo también alcanzó aproximadamente 115,42 billones de wones a finales de junio, el nivel más alto desde la segunda mitad de 2022 hasta la primera mitad de 2023, excluyendo el producto temporal de conversión de préstamos incluido en ese período.
La razón principal de la persistente demanda pese a las tasas más altas es la excepción de regulación DSR. El crédito hipotecario estatal, a diferencia de los créditos hipotecarios convencionales de la banca privada, no está sujeto a las regulaciones de ratio de servicio de deuda total por deudor. Para aquellos cuyo límite de crédito está restringido por ingresos y deudas existentes, el crédito hipotecario estatal se convierte en una alternativa viable para obtener los fondos necesarios, aunque las tasas de interés sean algo más altas. Particularmente, a medida que se endurecen las regulaciones de crédito en la banca, la demanda real que prioriza el monto real de préstamo disponible sobre el nivel de tasas puede dirigirse hacia el crédito hipotecario estatal.
El aumento sucesivo de tasas del crédito hipotecario estatal responde directamente a la elevación de los costos de financiamiento, como la tasa de emisión de valores hipotecarios (MBS). Dado que el crédito hipotecario estatal se suministra con base en fondos obtenidos por la Corporación de Financiamiento de Vivienda a través de emisión de MBS, el aumento de las tasas de mercado a largo plazo ejerce presión al alza en las tasas. La Corporación señala que al determinar las tasas considera múltiples factores de manera integral, no solo los costos de financiamiento, en su carácter de institución de financiamiento de políticas públicas.
Algunos analistas sugieren que, dada la expansión reciente de la oferta del crédito hipotecario estatal, también puede haber un papel importante de la necesidad de gestionar la demanda a través de ajustes de tasas. Un funcionario del sector financiero señaló: "Dado que el crédito hipotecario estatal no está sujeto a regulaciones DSR, existe una posibilidad real de que los compradores de primera vivienda reales se concentren en este producto conforme aumenten los obstáculos para acceder al crédito bancario". Agregó: "Es difícil continuar ampliando el suministro de financiamiento de políticas públicas, por lo que es posible que la reciente suba de tasas también refleje la necesidad de moderar la demanda en cierto nivel".
* Este artículo ha sido traducido por IA.