Aumento de límite de crédito hipotecario del 1,5% al 3% anual: apoyo a demanda real sin estimular el mercado
Expansión significativa de financiamiento para proyectos inmobiliarios: rescate de proyectos viables y depuración de inviables
El gobierno ha adoptado una política de gestión financiera inmobiliaria de "precisión quirúrgica": flexibiliza la liquidez general del crédito hipotecario mientras endurece los controles contra capitales especulativos. Para resolver el colapso de crédito que afecta a compradores con demanda real, duplicó el objetivo de crecimiento anual del crédito hipotecario, pero existe la preocupación de que esto podría enviar una señal de flexibilización regulatoria al mercado inmobiliario. La ejecución de una política que debe "abrir la llave donde es necesario pero bloquear donde hay especulación" enfrenta su prueba más exigente.
La Comisión de Servicios Financieros elevó el objetivo de tasa de crecimiento de crédito hipotecario de todo el sector financiero del 1,5% existente al 3% para este año. Considerando el volumen total de crédito hipotecario en aproximadamente 1.800 billones de wones, el margen de expansión anual aumenta de alrededor de 30 billones de wones a 60 billones de wones. Esta medida responde al creciente inconveniente para compradores reales, ya que algunos bancos han restringido créditos para pagos finales e hipotecas por cambio de domicilio, agotándose rápidamente la cuota total de crédito en el primer semestre.
El gobierno planea asignar el margen de expansión prioritariamente a gastos de reubicación en proyectos de reconstrucción y redevelopment, así como a créditos para pagos intermedios y finales en nuevos proyectos residenciales, y créditos de vivienda para demandantes reales como jóvenes compradores. La intención es minimizar situaciones donde créditos necesarios en el proceso de oferta de vivienda se bloqueen por gestión de límites totales según cada banco.
Sin embargo, la distribución específica del margen de crédito expandido dependerá de los detalles operativos. Los créditos para reubicación, pagos intermedios y finales también se gestionarán dentro del límite total del 3%, y los montos asignados a hipotecas garantizadas y créditos personales se determinarán mediante consulta con el sector financiero. Mientras se expande el límite total, los bancos deben filtrar cuidadosamente los flujos de dinero por banco y por propósito, asegurando que el margen adicional no se destine a financiamiento general de compra de viviendas.
La gestión de señales enviadas al mercado también representa un desafío. El gobierno sostiene que no hay cambio en su enfoque de gestión de deuda hipotecaria y contención de demanda inmobiliaria. Sin embargo, elevar el objetivo de límite total del 1,5% establecido a principios de año al doble en apenas unos meses podría llevar al mercado a interpretar esto como una relajación de restricciones crediticias.
Especialmente en un contexto donde persisten sentimientos de compra en el mercado inmobiliario, la expansión de disponibilidad de crédito podría combinarse con expectativas de aumento de precios de viviendas, produciendo resultados contrarios a la intención original. Mientras se previene el colapso crediticio para demandantes reales, es crítico gestionar consistentemente tanto el mensaje de política como su ejecución en las ventanillas de las instituciones financieras para evitar reforzar la expectativa de que "el gobierno finalmente abrirá los grifos de crédito".
Dilemas similares emergen en el financiamiento de proyectos inmobiliarios (PF). El gobierno expandió significativamente el respaldo y financiamiento para PF de 26,3 billones de wones a más de 47,8 billones de wones para acelerar la oferta de viviendas, además de diferir por dos años la implementación de regulaciones sobre relación de capital propio en PF para proyectos residenciales. El objetivo es facilitar la ejecución de proyectos viables que enfrentan dificultades en financiamiento.
No obstante, si el apoyo financiero extiende la viabilidad de proyectos con bajo potencial de rentabilidad, podría debilitarse el enfoque de reguladores financieros hacia eliminación de proyectos inviables y fortalecimiento de solidez del sector. Dado que el sector debe suministrar liquidez a proyectos viables mientras continúa depurando proyectos problemáticos, la selección cuidadosa de beneficiarios de apoyo es esencial. En consecuencia, tanto en crédito hipotecario como en PF, el aspecto crítico ha dejado de ser "cuánto crédito abrir" para convertirse en "dónde abrir el crédito".
Los detalles regulatorios también dependen de la ejecución práctica. El gobierno restringe créditos de arrendamiento de larga duración para propietarios de una vivienda no residencial, pero reconoce excepciones por antecedentes de residencia previa, transferencias laborales necesarias o sustento de padres, delegando algunas decisiones a instituciones financieras. Es fundamental desarrollar criterios precisos para evitar que estas excepciones destinadas a proteger demandantes reales deriven en evasión regulatoria o divergencias en criterios entre instituciones financieras.
Un ejecutivo del sector financiero declaró: "La economía es finalmente una batalla psicológica, y actualmente la psicología del mercado no se quiebra fácilmente", añadiendo que "la parte más difícil de esta medida es evitar restringir el acceso crediticio de demandantes reales mientras se asegura que la expansión de límites totales no envíe señales incorrectas al mercado inmobiliario".
* Este artículo ha sido traducido por IA.