La zona gris legal del subarrendamiento: el arrendatario indirecto carece de poder de oposición y derecho de preferencia en el reembolso
"Antes de firmar, verifique que el propietario en el registro y el contratante sean la misma persona"... Los expertos señalan las limitaciones de la ley actual
Ha ocurrido un grave fraude de depósito en garantía en el que una empresa arrendó completamente un edificio de una agencia pública y celebró contratos de subarrendamiento, defraudando a los inquilinos por depósitos en garantía por valor de 10 mil millones de wones. Los inquilinos firmaron contratos bajo la recomendación de intermediarios inmobiliarios que aseguraban que "la Asociación Coreana de Ingenieros de Construcción es una agencia pública, por lo que es segura", pero se descubrió que Sovereign State, la empresa que arrendó el edificio, había destinado los depósitos en garantía de los inquilinos a un negocio de estaciones de carga para vehículos eléctricos. Dado que el tribunal rechazó la responsabilidad de indemnización de la Asociación, propietaria original del edificio, los inquilinos afectados se encuentran en una situación de remedios lejanos en materia de protección legal. Nuestro equipo de investigación especial se dedicó a una cobertura exhaustiva de la realidad estructural y de riesgo de los contratos de subarrendamiento que no reciben protección legal.
Choi Hwang-soo, profesor del Departamento de Bienes Raíces de la Universidad Konkuk, coincidió con la determinación de primera instancia de que es difícil reconocer la responsabilidad legal de la Asociación, pero consideró problemática la disposición de exención de responsabilidad incluida en el contrato. El profesor Choi señaló que "si el arrendador autoriza el subarrendamiento, en principio también debe asumir la responsabilidad ante el subarrendatario final", pero el contrato contenía una cláusula especial que establece que "la Asociación no es responsable de los asuntos acordados entre el arrendador y el arrendatario", creando una estructura que impide que la responsabilidad llegue a la Asociación. Además, observó que "el subarrendatario no debería haber firmado en primer lugar si existiera tal cláusula de exención".
La palabra clave de "agencia pública" utilizada por Sovereign State y los agentes inmobiliarios también fue un factor que confundió el juicio de los inquilinos. Eom Jeong-sook, abogada especialista en bienes raíces de la oficina jurídica integral Beop Do, señaló que "es muy probable que el hecho de que una entidad legal designada por el Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte fuera el propietario del edificio haya actuado como un factor de confianza considerable para los inquilinos" y que "desde la perspectiva del inquilino, creer que 'el edificio de la Asociación es seguro' no es un juicio irrazonable según las prácticas comerciales comunes". Sin embargo, agregó que "este es el resultado directo de reflejar la lógica legal actual según la cual no existe relación contractual directa entre el arrendador original y el subarrendatario en la relación de subarrendamiento", señalando que esta lógica legal en sí misma actúa desfavorablemente para los inquilinos.
Los inquilinos argumentan que "la Asociación toleró efectivamente la operación deficiente de Sovereign State". Sin embargo, parece que será difícil establecer legalmente la "tolerancia". Seok Seung-il, abogado principal del despacho jurídico Solujenn, trazó una línea clara: "En el sentido legal, la 'tolerancia' no es suficiente con simplemente abstenerse pasivamente; requiere acciones afirmativas que faciliten la ejecución del delito", y "en este caso, es difícil ver al arrendador como tolerante".
Es decir, es difícil responsabilizar a la Asociación simplemente por haber conocido el método empresarial de Sovereign State, y la tolerancia se establece solo si participó activamente en la operación deficiente. El abogado Seok señaló que "a menos que haya circunstancias especiales, como que el arrendador supiera que el espacio se utilizaría para actividades delictivas pero lo proporcionó de todos modos, generalmente no se puede afirmar que el arrendador tuviera la obligación de verificar el contenido del contrato de subarrendamiento", y agregó que "el hecho de que el arrendador sea una agencia pública u otra organización no parece afectar la conclusión".
Sin embargo, el abogado Seok también señaló que en algunos casos el arrendador puede ser responsable de tolerancia. Según la jurisprudencia, no es suficiente simplemente autorizar el subarrendamiento; deben cumplirse dos condiciones: △que el arrendador conociera o pudiera haber conocido la incapacidad de reembolso del depósito en garantía del inquilino, y △que existieran acciones afirmativas que otorgaran confianza al subarrendatario de que el depósito se administraba de manera segura, como recibir directamente el depósito en la cuenta de la Asociación. Solo cuando se cumplen ambas condiciones se reconoce la responsabilidad de tolerancia.
El diagnóstico común de los expertos fue que la vulnerabilidad fundamental del contrato de subarrendamiento reside en la estructura legal en sí.
Kim Dae-jin, presidente de la Junta de Operaciones de Housing Tenant Legal Support Center Tenant 114 (abogado), señaló las limitaciones de los derechos que tiene el subarrendatario frente al arrendador. El subarrendatario no puede hacer valer los derechos directamente contra el arrendador según la ley civil, sino que solo puede ejercer los derechos del inquilino en su lugar. Además, identificó la estructura financiera de las empresas de subarrendamiento como otro punto problemático. El abogado Kim indicó que "estas empresas tienden a negociar un depósito más bajo y una renta mensual más alta al contratar con el arrendador, pero al contratar con el subarrendatario, elevan el depósito y bajan la renta mensual para asegurar el capital inicial del negocio". Cuando se debe continuar cerrando esta brecha con el tiempo, es fácil caer en dificultades financieras.
El abogado Kim también identificó como problemático que el poder de oposición y el derecho de preferencia en el reembolso reconocidos al inquilino bajo la Ley de Protección de Arrendamiento de Vivienda no se apliquen al subarrendatario, así como el hecho de que no existe obligación legal de notificar al subarrendatario sobre las condiciones del arrendamiento original.
Mientras que el abogado Kim identificó el punto donde el subarrendatario no recibe protección legal después de la celebración del contrato, Woo Won-sang, abogado principal del despacho jurídico Jiryul, identificó la "asimetría de información" que puede ocurrir antes de la celebración del contrato como un punto problemático. Dado que el subarrendatario no aparece en el registro de propiedad inmobiliaria a diferencia del arrendador, en principio no hay forma clara para que el subarrendatario verifique si la otra parte es el verdadero titular de derechos. El abogado Woo indicó que "el momento en que el subarrendatario se niega a entregar una copia del contrato de arrendamiento celebrado con el arrendador ya es una señal muy peligrosa", y recomendó que, dado que el subarrendamiento no se permite en principio sin el consentimiento del arrendador conforme al artículo 629, párrafo 1 del Código Civil, ese consentimiento debe estar explícitamente especificado en una cláusula especial del contrato.
Las propuestas de expertos para resolver estos problemas se dividieron en dos grandes corrientes: elevar la barrera de entrada para que las empresas de subarrendamiento ingresen al mercado, fortalecer la divulgación de información y las sanciones; y cambiar la estructura financiera para que el depósito en garantía no se escape.
Eom Jeong-sook, abogada, sugirió primero hacer obligatorios los requisitos mínimos, como capital social o cobertura de seguro de garantía, cuando instituciones públicas como entidades legales seleccionan empresas de subarrendamiento. Señaló que "es altamente viable considerarlo a través de enmiendas a las directrices de supervisión del departamento correspondiente o a los estatutos e reglamentos internos de cada entidad legal sin necesidad de enmiendas legales".
Respecto al establecimiento de regulaciones que requieran que los subarrendatarios divulguen el estado financiero del subarrendatario y las condiciones del contrato original a los inquilinos, señaló que "bajo la ley de agentes inmobiliarios actual, no parece que los deberes de confirmación y explicación reflejen adecuadamente asuntos relacionados con la situación del subarrendatario cuando se resuelve el contrato de arrendamiento original o la capacidad de pago del subarrendatario", por lo que se requiere una enmienda legislativa separada. Sin embargo, adoptó una postura cautelosa respecto al endurecimiento de las sanciones por explicaciones falsas o exageradas como "es seguro porque es una agencia pública". Señaló que "el problema no es tanto la falta de regulación, sino la falta de eficacia en la detección y aplicación de sanciones", enfatizando que es más efectivo operar activamente las sanciones administrativas existentes, como suspensión de autorización o cancelación de registro, que establecer nuevas disposiciones de castigo.
Seok Seung-il, abogado, consideró que requisitos como capital social o historial empresarial pueden actuar como una barrera mínima, pero es difícil que sean una solución fundamental. El abogado Seok señaló que "aunque exigir al subarrendatario requisitos como capital social o historial empresarial pueda actuar como una barrera mínima, considerando que el capital social no es la cantidad realmente retenida en la empresa, es difícil esperar que tales requisitos sean una solución sustancial".
En su lugar, el abogado Seok propuso un mecanismo institucional que desplace el riesgo fuera de la estructura financiera. Sugirió que en casos como este, si se implementaran sistemas para depositar parte del depósito en garantía con el arrendador o un tercero (como una empresa de fideicomiso), obtener y presentar un certificado de póliza de seguro de garantía sobre el depósito en garantía, o reportar el contenido del contrato a la agencia competente, se podría prevenir en gran medida que los subarrendatarios sufran daños imprevistos como en este caso.
Woo Won-sang, abogado, también presentó alternativas concretas desde una conciencia problemática similar. Propuso que si el uso del subarrendamiento es inevitable, se deben establecer sistemas que permitan a los subarrendatarios celebrar contratos tripartitos entre el arrendador, el subarrendatario y el subarrendatario para que también puedan utilizar órdenes de registro de derechos de arrendamiento, o que el arrendador asuma responsabilidad solidaria con el subarrendatario.
Sin embargo, también había escepticismo sobre la dirección de fortalecer la responsabilidad legal del arrendador original. Seo Jin-hyung, profesor de Derecho de Bienes Raíces de la Universidad Kwangwoon, expresó preocupación: "Si se impone responsabilidad excesiva sobre el arrendador original por subarrendamiento, en realidad podría llevar al riesgo moral del inquilino intermedio". Podría surgir una situación paradójica donde, si el subarrendatario paga solo una parte del depósito y alquila la propiedad por una cantidad más alta de lo que realmente es antes de desaparecer, la responsabilidad terminaría siendo transferida al arrendador original que tiene activos. El profesor Seo enfatizó que "es difícil prevenir completamente esta forma de daño desde una perspectiva legal", y subrayó que "en última instancia, es importante que el inquilino verifique cuidadosamente quién es su contratante y cómo se establecen las relaciones de derechos".
Finalmente, los expertos coincidieron en que debe tenerse cuidado con el riesgo fundamental inherente a la forma contractual de subarrendamiento. Kim In-man, director del Real Estate Economics Research Institute, expresó que "si el contrato es directo con el propietario, existen medios de respuesta legal como demandas, embargos de la hipoteca e incautaciones, pero el subarrendamiento tiene una estructura donde el inquilino introduce a otro inquilino, haciendo que sea difícil actuar cuando surge un problema", enfatizando que "evitar este tipo de contrato desde el principio es el mejor enfoque".
El abogado Kim Dae-jin llegó a la misma conclusión desde una perspectiva práctica. Indicó que "el subarrendatario con frecuencia no recibe protección ni siquiera como pequeño inquilino, por lo que recomiendo no realizar subarrendamientos con depósitos en garantía por encima de un cierto nivel". Agregó que "si el contrato es inevitable, debe verificarse si el propietario registrado y el contratante coinciden, y también debe confirmarse si hubo consentimiento del arrendador para el subarrendamiento", recomendando además "si se trata de una vivienda multifamiliar, debe verificarse si hay otros subarrendatarios con prioridad y cuál es el monto de sus depósitos en garantía". Sin embargo, advirtió que "es raro que se proporcione adecuadamente esta información". Concluyó que "si esta información no se proporciona correctamente, debe reconsiderarse el contrato en sí".
El caso de fraude de depósito en garantía de Sovereign State ha puesto de manifiesto las limitaciones de la lógica legal actual según la cual el subarrendatario no puede establecer una relación legal directa con el arrendador original. Este incidente, resultado de disposiciones de exención de responsabilidad irrazonables combinadas con deficiencias institucionales, ha dejado la tarea de fortalecer la conciencia de los inquilinos sobre subarrendamientos y de verificar las salvaguardas de seguridad en toda la transacción.
* Este artículo ha sido traducido por IA.