SH sostiene que 'la carga es mayor por la naturaleza del alquiler de terreno'… Ministerio de Territorio rechaza excepciones legales al gravamen
La Corporación de Desarrollo Inmobiliario y Urbano de Seúl (SH) informó el 14 de agosto que "estimamos alrededor de 21 renuncias de contrato". El número total de desvinculaciones relacionadas con contratos, incluidas las 21 renuncias y cancelaciones por no cumplir requisitos, alcanza aproximadamente 71 personas.
El centro de la controversia es el "gravamen de garantía de arrendatario" aplicado a viviendas con alquiler de terreno. Este gravamen protege el derecho de preferencia de pago del arrendatario en caso de que la vivienda sea adjudicada en subasta, excluyendo preventivamente ese monto del límite de préstamo disponible.
El Complejo Magok 17 es una vivienda en régimen de alquiler de terreno ubicada en el Distrito de Magok, Seúl, en la cual el sector público es propietario del terreno mientras que los compradores adquieren únicamente la edificación. Con un precio de venta de aproximadamente 290 a 340 millones de won para viviendas de 59 metros cuadrados de área útil, la propiedad es considerada un "apartamento a mitad de precio" en comparación con viviendas convencionales.
Los futuros residentes argumentan que el gravamen de 55 millones de won representa una carga desproporcionadamente mayor para ellos, dado el bajo precio de venta. Especialmente, cuestionan la aplicación uniforme de este gravamen cuando existe una restricción de ocupación obligatoria de 5 años, planteando dudas sobre si tal protección al arrendatario debería aplicarse de manera idéntica.
Actualmente, para los adjudicatarios primarios con una relación préstamo-valor (LTV) del 60%, la aplicación del gravamen de 55 millones de won reduce el monto real de préstamo disponible para unidades de 59 metros cuadrados a aproximadamente 120 a 150 millones de won, dependiendo del precio de venta. Los compradores deben aportar capital propio de aproximadamente 170 a 190 millones de won.
Cuando el gobierno introdujo el programa de vivienda pública en régimen de "vivienda compartida" en 2022, presentó medidas de apoyo financiero incluyendo un LTV máximo del 80% y un límite de préstamo máximo de 500 millones de won. El Complejo Magok 17 realizó su presuscripción en septiembre de 2023 bajo la denominación entonces de Magok 10-2. Posteriormente, debido al endurecimiento de la gestión de deuda de los hogares, este año se aplicaron a los adjudicatarios primarios un LTV del 60% y el gravamen de garantía. Los compradores argumentan que es injusto que, habiendo ganado la adjudicación en la misma unidad y tamaño, las condiciones de préstamo difieran según el momento de la solicitud.
Los futuros residentes exigen que al menos se excluya el gravamen de garantía de arrendatario. Argumentan que, dado que estas viviendas de alquiler de terreno venden únicamente la edificación a un precio más bajo que los apartamentos convencionales, la deducción de 55 millones de won —idéntica a la de viviendas ordinarias— no se ajusta al propósito original del programa.
En el caso de hipotecas convencionales, al utilizar garantías como MCG (Mortgage Credit Guarantee), es posible obtener financiamiento hasta el límite de LTV sin deducir depósitos de arrendamiento de pequeño monto. Sin embargo, los préstamos aplicados a los adjudicatarios primarios del Complejo Magok 17 no cuentan con estas garantías, por lo que se aplica el gravamen de 55 millones de won.
Un funcionario de SH declaró: "Dado que el precio de venta en viviendas de alquiler de terreno es bajo, la carga del gravamen de garantía puede sentirse relativamente más pesada comparada con otras viviendas", añadiendo "consideramos que las viviendas públicas con obligación de ocupación por 5 años y restricción de reventa por 10 años deberían estar exentas del gravamen de garantía". Continuó afirmando que "estamos presentando continuamente solicitudes al Ministerio de Territorio para flexibilizar las condiciones de préstamo para adjudicatarios primarios".
Por su parte, el Ministerio de Territorio y Transporte sostiene que es difícil establecer excepciones en la aplicación del gravamen. Un funcionario del ministerio afirmó: "El gravamen de garantía se aplica legalmente a todos sin excepción posible". Agregó que "todas las viviendas, incluyendo las de alquiler de terreno, tienen aplicadas las condiciones de préstamo vigentes en el momento de la adjudicación", puntualizando que "como el alquiler de terreno no es comercializado por bancos privados, el financiamiento debe estructurarse de acuerdo con los productos de política pública creados por el gobierno".
* Este artículo ha sido traducido por IA.