Seúl recomienda limitar torres de máxima altura al 10% y diversificar alturas en 3 o más niveles; suspensión de revisión integrada en Mokdong 13 abre posibilidad de cambios de diseño en otros complejos
![Proyecto de reconstrucción del nuevo centro de Mokdong [Gráfico=Economía Aju]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/03/20260903150240468164.jpg)
Después de que el Complejo Mokdong 13 de Seúl fuera suspendido en la revisión integrada de la ciudad por razones de línea de horizonte, otros complejos de reconstrucción que enfrentan revisiones próximas han iniciado ajustes en sus diseños.
La ciudad de Seúl emitió una recomendación para ubicar torres de máxima altura en torno al 10% del total y diversificar las alturas entre edificios, lo que ha llevado a un complejo a reducir sus torres de 49 pisos de 10 unidades originales a solo 3. Aunque la restricción de 49 pisos en sí no está siendo limitada, para complejos con diseños ya considerablemente avanzados, esto representa una variable potencial en los plazos del proyecto y costos de diseño.
Según reportes de Economía Aju del 3 de septiembre, la ciudad de Seúl sostiene que algunos complejos de reconstrucción en Mokdong presentan diseños de torres de gran altura que difieren de las directrices iniciales propuestas durante el proceso de consulta, por lo que se requieren ajustes.
Un funcionario de la ciudad de Seúl declaró: "En el caso de Mokdong, realizamos de 2 a 4 rondas de consultas por complejo, pero se presentaron diseños que no reflejaron suficientemente el contenido de las consultas, lo que resultó en la suspensión durante el proceso de revisión integrada. Se espera que los complejos restantes de Mokdong, al ver este precedente, procedan a complementar sus propuestas de diseño".
De hecho, un complejo que se prepara para la revisión integrada está modificando su diseño en la dirección de reducir significativamente el número de torres de gran altura. Un presidente de asociación de propietarios de un complejo de reconstrucción en Mokdong indicó: "Después de recibir información sobre la suspensión de la revisión integrada del Complejo 13, estamos ajustando el diseño en la dirección de reducir las torres de 49 pisos de 10 unidades originales a 3 unidades".
El Subcomité de Revisión Integrada de Proyectos de Mejora Urbana de Seúl presentó, el 25 del mes pasado, una opinión de consultoría a través de un documento que recomendaba diversificar las alturas de los edificios en 3 niveles o más y planificar el número de torres de máxima altura en aproximadamente el 10%, en relación con las "directrices generales para planes de 14 complejos en el distrito de Mokdong".
El Complejo Mokdong 13 fue suspendido en la revisión integrada de la ciudad de Seúl en julio pasado. Según se supo, se señaló que muchos de los edificios fueron planificados con 49 pisos sin diferencias suficientes en el número de pisos entre edificios. La revisión integrada es un procedimiento clave antes de la aprobación de ejecución del proyecto, donde se realizan simultáneamente revisiones relacionadas con arquitectura, paisaje urbano, tráfico y entorno educativo.
La ciudad de Seúl aclaró que no está limitando la construcción de máximo 49 pisos en sí. El Complejo Mokdong 6 también fue diseñado con un máximo de 49 pisos y aprobó condicionalmente la revisión integrada en mayo pasado. Según explicó, el problema no es la altura máxima sino el número y la distribución de torres de gran altura.
Los promotores de reconstrucción ven ventajosas las torres de gran altura múltiples porque, dentro de la densidad permitida, permite asegurar distancias entre edificios y sensación de apertura, además de aumentar unidades con buenas vistas, mejorando la comerciabilidad e ingresos por ventas. En consecuencia, se supo que muchos complejos de reconstrucción en Mokdong han colocado activamente torres de gran altura en la etapa de diseño.
Por el contrario, la ciudad de Seúl, a través del "Plan Básico Urbano de Seúl 2040", enfatiza la abolición del estándar de altura de 35 pisos en áreas residenciales y, en su lugar, busca una línea de horizonte tridimensional considerando las condiciones locales y garantizar interés público. En esta opinión de consultoría, también propuso aumentar la altura máxima en zonas de distribución de edificios bajos de los 7 pisos existentes a 10 pisos, y permitir hasta 20 pisos en zonas de distribución de edificios de altura media.
Sin embargo, la asociación del Complejo Mokdong 13 considera que el impacto de esta suspensión en el proyecto no será significativo. Un propietario comentó: "Solo se trata de un ajuste en el número de pisos por edificio, por lo que no habrá un gran impacto en costos de construcción ni en el cronograma del proyecto. Si aplicamos las medidas de complementación solicitadas por la ciudad de Seúl, de hecho podríamos aprobar más rápidamente en una sola ocasión cuando se otorgue la aprobación de ejecución".
Como el proyecto aún se encuentra en una fase inicial, también es difícil determinar si los costos de construcción aumentarán por cambios de diseño. Según explicó, dependiendo de cómo cambien los elementos clave de cálculo de costos de construcción en el futuro, los costos podrían aumentar, pero también existe la posibilidad de disminución.
La opinión de consultoría de la ciudad de Seúl también incluyó el aumento de la altura máxima en zonas de edificios bajos de los 7 pisos existentes a 10 pisos, y en zonas de edificios de altura media de 15 pisos a 20 pisos.
El problema radica en que el riesgo de permisos podría extenderse a otros complejos de Mokdong. ANU, la firma responsable del diseño del Complejo 13, obtuvo además derechos de diseño para un total de 5 complejos en Mokdong, incluyendo los Complejos 3, 5, 8 y 11. Si otros complejos también tienen múltiples torres de gran altura distribuidas, podrían recibir solicitudes de revisión de diseño durante el proceso de revisión integrada futura.
Particularmente, 5 complejos se preparan para la selección de empresas constructoras antes del final del año, así que en complejos que seleccionen constructoras antes de la revisión integrada, los cambios de diseño podrían actuar como una nueva variable. Esto es porque si el diseño presentado en el momento de la selección de constructora no es aceptado en la revisión integrada, podría ser necesario modificar el diseño después de la selección de la constructora.
Un funcionario de una empresa constructora comentó: "Si hay cambios de diseño en elementos clave como número de pisos o distribución de edificios después de la selección de la constructora, podría ser necesario revisar costos de construcción y cronogramas de construcción. Para la previsibilidad del proyecto, es necesario que los criterios de revisión se definan específicamente en una etapa temprana".
La industria señala que durante la etapa de selección de diseñadores, es costumbre presentar propuestas de diseño más agresivas que la viabilidad de permisos para enfatizar viabilidad comercial, lo que podría actuar como una variable futura en proyectos de mejora urbana. Un profesional de la industria comentó: "En la etapa de selección de diseñadores, distribuir tantos edificios de gran altura como sea posible es ventajoso para obtener la selección de los miembros de la asociación. Existe la posibilidad de que en el futuro se genere considerable fricción durante el proceso de permisos, lo que podría llevar a retrasos en el proyecto y aumento de costos de construcción".
* Este artículo ha sido traducido por IA.