Grandes incumplimientos de pago en créditos agrupados de nuevos proyectos inmobiliarios
La expansión de la política de préstamos agrupados plantea desafíos en la gestión de riesgos
![Fotografía de la sede central de Jeonbuk Bank [Foto=Jeonbuk Bank]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/08/20260908141745174375.jpg)
El saldo de créditos hipotecarios morosos en el sector bancario está aumentando a un ritmo más rápido que el crecimiento de los préstamos en general. En Jeonbuk Bank, grandes incumplimientos de pago en algunos préstamos agrupados destinados a nuevos proyectos inmobiliarios han provocado que el ratio de morosidad en créditos hipotecarios se multiplique por cinco en apenas seis meses. En este contexto de expansión de préstamos agrupados y de financiamiento de saldos finales para evitar retrasos en la ocupación de nuevos apartamentos, expertos señalan la necesidad de fortalecer la gestión de riesgos por proyecto.
Según los datos sobre "la situación de solidez de los créditos hipotecarios en bancos nacionales" que el diputado Park Sung-hun, del Partido del Poder Popular, miembro de la Comisión de Asuntos Políticos y Administrativos de la Asamblea Nacional, obtuvo de la Comisión de Supervisión Financiera el pasado 8 de septiembre, el saldo de créditos hipotecarios en los bancos nacionales aumentó de 644,3 billones de wones a finales de 2022 a 779,2 billones de wones a finales de junio de este año, registrando un incremento del 21%.
En el mismo período, el saldo de créditos hipotecarios con retrasos de capital e intereses de un mes o superior se duplicó con creces, pasando de 1 billón de wones a 2,2 billones de wones, lo que representa un aumento del 120%. El ratio de morosidad calculado de forma simple también ascendió de aproximadamente 0,16% a 0,28%, un incremento de 0,12 puntos porcentuales. Mientras el saldo de créditos aumentó un 21%, el saldo moroso se multiplicó por 2,2.
Por institución, el aumento del ratio de morosidad en Jeonbuk Bank ha sido particularmente notable. El saldo moroso en créditos hipotecarios de Jeonbuk Bank creció de 52,6 mil millones de wones a finales del año pasado a 328,1 mil millones de wones a finales de junio de este año, multiplicándose por 6,2 en solo seis meses. En el mismo período, el ratio de morosidad pasó de 0,19% a 0,95%, aumentando cinco veces, situándose como el más alto entre los bancos nacionales.
La Comisión de Supervisión Financiera explicó el aumento del ratio de morosidad en Jeonbuk Bank señalando que "el saldo moroso se ha incrementado drásticamente debido a grandes incumplimientos de pago en algunos préstamos agrupados destinados a nuevos proyectos inmobiliarios desarrollados este año". Sin embargo, no reveló el número de proyectos afectados, su ubicación, el tipo de préstamo ni las causas específicas del incumplimiento. Tampoco se ha confirmado si se trata de retrasos temporales en la ocupación o refinanciación, o si responde a un deterioro real de la capacidad de pago de los compradores.
Los préstamos agrupados son créditos que las instituciones financieras otorgan de manera conjunta a múltiples compradores de un proyecto inmobiliario específico tras celebrar un convenio con el promotor. Aunque se realizan evaluaciones sobre la capacidad de pago de cada deudor, la concentración de préstamos en un único proyecto inmobiliario hace que cualquier problema en el proyecto pueda generar incumplimientos en masa.
Aún es difícil determinar si el caso de Jeonbuk Bank representa un fenómeno temporal limitado a un proyecto específico o si constituye una señal de deterioro vinculada al desempeño débil del mercado inmobiliario en las provincias. Esto se debe a que los detalles específicos del proyecto y las causas del incumplimiento no han sido divulgados, y además no hay datos suficientes para comparar la situación de morosidad en préstamos agrupados de otros bancos.
No obstante, dado que el gobierno ha instado al sector bancario a ampliar la oferta de préstamos agrupados y de saldos finales con el fin de evitar retrasos en la ocupación de nuevos apartamentos mediante la gestión del volumen total de créditos al consumo, expertos subrayan la necesidad de revisar simultáneamente los riesgos por proyecto. Si bien la expansión de la oferta de crédito no necesariamente implica un aumento inmediato de la morosidad, es fundamental examinar cuidadosamente la tasa de ventas y ocupación, el valor de las garantías hipotecarias y los precios inmobiliarios en la zona, así como la capacidad de pago de los compradores.
El diputado Park Sung-hun afirmó: "Aunque los créditos hipotecarios en general han aumentado aproximadamente un 20% desde finales de 2022, el hecho de que el saldo moroso se haya más que duplicado constituye una señal de alerta de que la capacidad de pago de los hogares no está siguiendo el ritmo del crecimiento de los préstamos. Las autoridades financieras deben realizar inspecciones preventivas de los deudores vulnerables y de los riesgos de deterioro en los préstamos agrupados".
* Este artículo ha sido traducido por IA.