Conflictos entre asociaciones y constructoras por costos y aplicación de marcas de lujo; rescisiones de contratos se multiplican
Medidas cautelares y demandas por daños frenan selección de nuevas constructoras, causando retrasos y aumentando cargas para los residentes
![Conflictos entre asociaciones y constructoras sobre costos de construcción y aplicación de marcas de lujo continúan. [Foto=Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/11/20260911145015962631.jpg)
Las asociaciones de propietarios en proyectos de renovación urbana están optando por cambiar de constructora para reducir costos o aplicar marcas de lujo de mayor nivel. Sin embargo, los conflictos legales con las constructoras originales están causando retrasos en los proyectos, acumulación de costos financieros y, en algunos casos, obligando a los residentes a asumir indemnizaciones. Los expertos señalan la necesidad de evaluar conjuntamente tanto los beneficios del cambio como los costos derivados del proceso.
Según reportes del sector inmobiliario del 13 de septiembre, la asociación de renovación de Kangnam Wonhyo Sung Villa en Seocho-gu, Seúl, aprobó recientemente en asamblea la cancelación de la designación de Daewoo Engineering & Construction como constructora. Daewoo había sido seleccionada en junio del año anterior con un diseño alternativo que cotizaba el costo total de construcción en 338.700 millones de wones, equivalente a 15,5 millones de wones por 3,3 metros cuadrados. Posteriormente, surgieron desacuerdos sobre las condiciones contractuales, y Daewoo anunció acciones legales.
En el Sector 2 de Sangdaewon en Seongnam, Gyeonggi, la asociación enfrentó conflictos con DL E&C, la constructora original, respecto a la aplicación de la marca premium 'Acro' y los costos de construcción. La asociación aprobó la rescisión del contrato en mayo y seleccionó a GS Engineering & Construction como nueva constructora, ofreciendo reducción de costos y inicio de obras en agosto.
Sin embargo, a finales de julio, la corte otorgó una medida cautelar que suspendió parcialmente la efectividad de la decisión de asamblea, paralizando tanto la rescisión del contrato como la designación de la nueva constructora. Desde entonces, la asociación y DL E&C han estado en negociaciones para normalizar el proyecto, coordinando costos y fecha de inicio de obras.
Durante este período, los costos financieros continúan acumulándose. Los costos financieros derivados de reasentamiento y gastos del proyecto en Sector 2 de Sangdaewon alcanzan aproximadamente 100 millones de wones diarios según cálculos de la asociación. La estructura genera una carga de intereses cada vez mayor conforme se retrasa el inicio de los trabajos.
En el Sector 1 de Hadan en Busan, también continúan los conflictos sobre responsabilidades relacionadas con condiciones contractuales. Kooryoung Global fue notificada en julio de la rescisión de un contrato por 116.800 millones de wones en un proyecto donde firmó el acuerdo de subcontratación en mayo de 2024. La asociación argumentó que no se realizaron adecuadamente los préstamos para gastos del proyecto y que las solicitudes de aumento de costos fueron excesivas. Por su parte, Kooryoung Global contraargumentó que había estado evaluando los ajustes de costos según los procedimientos contractuales debido a cambios en el plan del proyecto.
El Complejo de Vivienda Pública 5 de Sangge en Nowon-gu, Seúl, suscribió un contrato con GS Engineering & Construction en enero de 2023 por 334.200 millones de wones en costos totales de construcción, equivalentes a 6,5 millones de wones por 3,3 metros cuadrados, pero lo rescindió en noviembre del mismo año. Los propietarios consideraban inaceptables las cuotas de contribución y las condiciones contractuales desfavorables.
GS Engineering & Construction demandó por cancelación unilateral del contrato, solicitando la devolución de la garantía de licitación e indemnización por daños. En julio, el Tribunal Central del Distrito de Seúl reconoció la responsabilidad de indemnización, ordenando al complejo pagar un total de 2.540 millones de wones, incluyendo el capital de 2.200 millones de wones más intereses por mora de 340 millones de wones.
Aunque el cambio de constructora puede mejorar costos o condiciones contractuales, si los litigios, nuevas licitaciones y negociaciones se prolongan, los beneficios esperados pueden reducirse significativamente. Los retrasos en la recuperación de fondos mediante ventas de unidades e ingreso de residentes también pueden demorarse, lo que dificulta evaluar la efectividad del cambio basándose únicamente en las condiciones presentadas por la nueva constructora.
También existen sistemas de verificación de costos y mediación. Si la constructora fue seleccionada antes de la aprobación del plan de ejecución del proyecto, se somete a verificación cuando los costos aumentan más del 10%; si fue seleccionada después de la aprobación, se aplica el umbral del 5%. Los incrementos relacionados con inflación están excluidos. No obstante, la verificación no tiene carácter vinculante y requiere acuerdo entre la asociación y la constructora. Seúl informó que en 2024-2025 resolvió conflictos en 37 proyectos de renovación urbana mediante verificación de costos y mediación de coordinadores.
Shin Bo-yeon, profesora del Departamento de Fusión de Inteligencia Artificial en Bienes Raíces de la Universidad de Sejong, explicó: «El cambio de constructora no es algo tan simple como intercambiar mercancías. Durante la rescisión del contrato con la constructora original y la selección de una nueva, el proyecto se retrasa aproximadamente entre uno y dos años».
La profesora Shin agregó: «Si el proyecto ha avanzado considerablemente, los costos aumentan durante los litigios y el proceso de reselección de constructora, lo que se traduce en una carga mayor para los residentes. Por lo tanto, es necesario fortalecer el papel de mediación y arbitraje público para prevenir anticipadamente aumentos innecesarios de costos».
* Este artículo ha sido traducido por IA.