La demanda de viviendas para mayores en Corea del Sur es elevada, pero la oferta real resulta insuficiente. Análisis especializados indican que existe una brecha de productos de precio medio entre las viviendas de lujo para mayores y los servicios de cuidado convencionales.
Alsquare, empresa proveedora de servicios integrales de bienes raíces comerciales, presentó el 15 de septiembre el "Informe de Vivienda para Mayores 2026: Una de cada tres personas es mayor de edad en Corea, ¿está preparado el país?"
Según el informe, la población de Corea del Sur mayor de 60 años alcanzará aproximadamente 15,17 millones en 2026, representando el 29% de la población total. Se proyecta que para 2050 esta cifra llegará a unos 22,18 millones, equivalente al 47% de la población. En otras palabras, mientras actualmente una de cada tres personas es mayor de edad, dentro de aproximadamente 25 años esta proporción se acercará a uno de cada dos.
La población mayor de edad con poder adquisitivo también está en aumento. Entre los jefes de hogar de 60 años o más, la proporción de aquellos con ingresos anuales superiores a 100 millones de wones aumentó del 21% en 2017 al 37% en 2025. Con el crecimiento poblacional y la expansión de la capacidad de consumo, la base del mercado de vivienda y servicios para mayores se está ampliando.
Si bien existe demanda confirmada, el factor más importante que obstaculiza el acceso real a estas viviendas es la carga de precio. En una encuesta realizada por el Instituto de Investigación de Tierras y Vivienda dirigida a jubilados, el 64% de los encuestados expresó intención de mudarse a una vivienda para mayores. Sin embargo, la carga de precio y costos fue el principal factor de rechazo, señalado por el 68% de los respondientes. En la selección de vivienda, tanto la carga de precio y costos como los servicios integrados de atención médica y cuidado fueron considerados factores clave, mencionados por el 60% y 51% respectivamente.
La oferta también es limitada. La tasa de oferta de instalaciones residenciales para mayores en Corea del Sur alcanza apenas el 0,11%. En comparación, Estados Unidos registra un 5,58%, Reino Unido un 4,42% y Japón un 2,12%. La cifra coreana es significativamente más baja, representando aproximadamente una cincuentava parte de la de Estados Unidos.
Alsquare analizó que, aunque el mercado de viviendas para mayores en Corea del Sur tiene gran potencial de crecimiento impulsado por el envejecimiento demográfico y la expansión de la demanda de vivienda y cuidado, diversos factores limitan su expansión: la obligación de poseer terrenos y edificios, los complejos trámites de autorización y permisos, y las estructuras restrictivas de financiamiento.
En particular, el análisis identificó una carencia de productos de precio medio dirigidos a consumidores que encuentran las viviendas de lujo para mayores demasiado costosas pero desean servicios más diversos que los cuidados convencionales. En consecuencia, ampliar simplemente la oferta de viviendas de lujo para mayores resulta insuficiente para absorber la creciente demanda.
Alsquare propuso los centros de cuidado diurno como uno de los modelos viables para responder a esta demanda no satisfecha. Este modelo permite a los usuarios permanecer en sus viviendas habituales mientras acceden a servicios de gestión de salud, rehabilitación, alimentación y ocio en el centro. La ventaja radica en reducir los costos derivados de la mudanza a una vivienda especializada para mayores mientras se ofrecen servicios más diversificados que el cuidado convencional.
Desde la perspectiva comercial inmobiliaria, los centros de cuidado diurno presentan una mayor flexibilidad, ya que pueden utilizar edificios convencionales y ofrecen mayor liquidez de activos en comparación con instalaciones residenciales especializadas. También se puede considerar la modalidad de arrendamiento a largo plazo con operadores especializados.
También se sugirió que las viviendas para mayores requieren diversificación del modelo de negocio, integrando operadores especializados y fondos de inversión inmobiliaria (REITs) para separar la propiedad del bien raíz de la operación de servicios. De este modo, la industria transitaría desde un enfoque centrado en desarrollo y posesión hacia uno basado en operación profesional e integración de servicios.
En contexto de aceleración del envejecimiento demográfico, se proyecta que el mercado residencial para mayores girará en torno a la segmentación de productos por rango de precio y la integración de servicios de cuidado y atención médica, factores que determinarán la competitividad más allá de la mera oferta de vivienda de lujo.
An Tae-jin, investigador del Instituto de Investigación de Alsquare, señaló: "Aunque la intención de mudarse a viviendas para mayores es elevada, en las decisiones reales el costo representa la mayor restricción, mientras simultáneamente existe una fuerte demanda de servicios integrados de atención médica y cuidado". Agregó: "Se espera que el futuro mercado de viviendas para mayores en Corea del Sur se transforme hacia una industria centrada en el diseño y apoyo de estilo de vida integral, que combine servicios de vivienda, salud, cuidado y comunidad".
* Este artículo ha sido traducido por IA.