Amplia disparidad de precios por descuentos de promotores, ventas urgentes y subastas judiciales; LH decidirá el precio mediante media aritmética de dos valoraciones independientes
Según información de Ajeong Economics del 15 de septiembre, la Corporación de Tierras y Vivienda de Corea (LH) planea seleccionar una empresa tasadora independiente tanto LH como la Asociación de Tasadores de Corea para el proyecto de compra-arrendamiento con remodelación de edificios no residenciales. La LH declaró: "Determinaremos el precio de compra tomando como referencia la media aritmética de las dos tasaciones".
El principal desafío radica en la gran dispersión de precios de los centros de conocimiento industrial. Los precios varían según la ubicación, año de construcción, número de plantas, proporción de instalaciones de apoyo y otros factores, incluso en la misma región. Además, existen simultáneamente ventas con descuento de promotores, ventas urgentes y precios de subastas judiciales. La tarea consiste en identificar cuál de estos casos refleja adecuadamente el valor de mercado.
Según Centros de Conocimiento Industrial 114, el número de procedimientos de subasta judicial en centros de conocimiento industrial de la región metropolitana en el segundo trimestre de este año fue de 1.530 casos, un aumento del 24% respecto a los 1.233 casos del trimestre anterior. En comparación con los 594 casos del mismo período del año pasado, representa un aumento de 2,6 veces. La tasa de adjudicación registró el 51,5%, el nivel más bajo desde 2020.
Nam Gyeong-jin, director del Centro de la Asociación de Tasadores de Corea, explicó: "Los centros de conocimiento industrial tienen características de edificios en régimen de propiedad horizontal, por lo que se espera que sean tasados mediante el método comparativo de transacciones". Añadió: "Será necesario seleccionar los casos que mejor reflejen el valor de mercado mediante un análisis integral de las transacciones registradas en la fecha de referencia, precios de subastas y adjudicaciones, así como cambios en los precios de mercado".
Continuó señalando: "Dado el gran volumen de centros de conocimiento industrial y la alta volatilidad del mercado, es necesario analizar cuidadosamente los cambios de situación del mercado respecto al precio de lanzamiento. La metodología de tasación específica puede variar según los casos individuales".
Desafíos pendientes: costos de remodelación y cambio de uso tras la compra
La metodología de tasación también varía según el modelo de negocio. Se aplicarán dos enfoques: el de compra directa, en el que LH adquiere el edificio y realiza el cambio de uso y remodelación, y el de acuerdo de compra, en el que LH adquiere edificios ya remodelados por el sector privado. En el caso del acuerdo de compra, la tasación se realiza sobre la base del edificio después del cambio de uso y remodelación, por lo que es difícil hacer una comparación directa con los precios de transacción de centros de conocimiento industrial existentes.
Los costos necesarios para la reconversión residencial también son determinantes para la viabilidad económica del proyecto. Incluso si se adquiere un edificio a bajo precio, si los gastos de modificación de la estructura interna y equipamiento de instalaciones residenciales son elevados, la ventaja de precio disminuye considerablemente.
Kang Eun-hyeon, director del Instituto de Investigación de Subastas, afirmó: "Los centros de conocimiento industrial enfrentan presión a la baja en sus precios debido a la desaceleración económica y el exceso de oferta. Además, la reconversión a uso residencial requiere gastos adicionales en obras como calefacción radiante en el piso, baños y cocinas". Subrayó la necesidad de considerar no solo los precios de transacción actuales sino también los costos de reconversión residencial.
You Seon-jong, profesor de la Universidad Konkuk, también señaló: "Los centros de conocimiento industrial no están diseñados como espacios residenciales, por lo que el proceso de cambio de uso y remodelación conllevará costos significativos". Agregó: "Es necesario considerar no solo el costo de adquisición del centro de conocimiento sino también los gastos de capital adicionales para convertirlo en espacio residencial".
El diseño de las plantas es otra variable importante. La conversión de espacios diseñados para oficinas e instalaciones de producción a uso residencial puede resultar ineficiente. You explicó: "Los centros de conocimiento industrial a menudo tienen plantas de diseño alargado, lo que puede resultar poco eficiente para uso residencial. Se pueden explorar opciones como combinar 2 o 3 unidades para crear apartahoteles".
Incluso cuando se cumplen las condiciones de precio y costo de obras, debe garantizarse el cumplimiento de requisitos de seguridad e instalaciones necesarios para uso residencial. Un representante de la LH declaró: "Examinaremos cuidadosamente el cambio de uso legal, asegurando el cumplimiento de requisitos relacionados con la seguridad, incluyendo normas de protección contra incendios y evacuación, así como otros requisitos necesarios para uso residencial".
* Este artículo ha sido traducido por IA.