Se puede retrasar la entrada hasta 3 años y 3 meses, pero se mantienen las restricciones de LTV y DSR
Las transacciones de propiedades con inquilinos respiran, pero el efecto varía según la capacidad de efectivo disponible
![Oficina de agencia inmobiliaria certificada. [Foto=Reportero Hong Seung-woo]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/17/20260917145511901687.jpg)
Aunque el gobierno ha ampliado el alcance de la prórroga de ocupación real en zonas de autorización de transacción de tierras, el mantenimiento de las restricciones crediticias mantiene un umbral elevado para los compradores reales sin vivienda. Si bien se han abierto nuevas vías para comprar viviendas con inquilinos, los compradores cuya liquidez se encuentra inmovilizada en depósitos de alquiler a largo plazo siguen enfrentando dificultades para obtener el monto restante del pago.
Según el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte informó el día 17, el plazo de solicitud de prórroga de ocupación real para viviendas arrendadas dentro de zonas de autorización de transacción de tierras se ha extendido un año, pasando del cierre de este año al 31 de diciembre de 2027. Además del período de contrato de alquiler residual existente, también se reconocen contratos renovados, hasta un máximo de dos años, como motivo de prórroga. El ministerio planea implementar esta medida a partir del 1 de octubre y tiene la intención de permitir que los compradores se muden a la vivienda no más tarde de 2029 si reciben la aprobación del contrato renovado.
La posibilidad de retrasar la mudanza no significa que se pueda retrasar la adquisición de la vivienda. Los compradores deben adquirir la vivienda dentro de cuatro meses después de obtener la autorización. También se mantienen los principios de que deben permanecer sin vivienda de forma continua desde el 12 de mayo de este año y residir en la propiedad durante dos años después de la ocupación real.
Las restricciones crediticias que limitan la financiación tampoco cambian. Actualmente, en las zonas reguladas, el índice de valor de garantía hipotecaria (LTV) para propietarios sin vivienda que no califican para trato preferencial es del 40%. También se aplican el índice de servicio de deuda total (DSR) y los límites máximos de préstamo según el precio de la vivienda, por lo que el monto real disponible para préstamo puede reducirse según los ingresos del prestatario y deuda existente.
La proporción de solicitudes de prórroga de ocupación real existentes en el total de solicitudes de autorización de transacción de tierras tampoco ha sido significativa. Según Seúl, las solicitudes de prórroga de ocupación real para apartamentos en Seúl en agosto fueron de 135, representando el 4,5% del total de 3.012 solicitudes. Aunque las solicitudes de prórroga disminuyeron un 34,8% respecto a los 207 casos del mes anterior, el total de solicitudes también disminuyó proporcionalmente, manteniendo la misma proporción. Sin embargo, el total de solicitudes también incluye casos que no requieren prórroga debido a mudanza inmediata u otras circunstancias.
Si se asume el depósito de alquiler del inquilino, se reduce el efectivo a pagar inmediatamente al vendedor. Sin embargo, la situación es diferente si un comprador sin vivienda debe seguir residiendo en otra vivienda de alquiler a largo plazo. Dado que la mayoría del patrimonio propio está inmovilizado en el depósito de alquiler de la vivienda de residencia actual, puede ser difícil utilizarlo para el pago inicial o el saldo restante.
Por ejemplo, para comprar una vivienda valorada en 650 millones de wones con un depósito de alquiler de 300 millones de wones, incluso si se asume el depósito, se deben obtener 350 millones de wones adicionales, excluyendo gastos accesorios. A diferencia de los compradores con suficiente liquidez disponible, aquellos cuyo dinero personal está inmovilizado en el depósito de alquiler de su vivienda actual necesitan obtener financiación adicional.
Esto significa que el efecto práctico de esta medida puede variar entre hogares sin vivienda que poseen suficientes activos líquidos y hogares cuya mayoría de activos están inmovilizados en depósitos de alquiler.
No es posible sumar simplemente la asunción del depósito y el límite de crédito hipotecario. Las viviendas con inquilinos tienen depósitos y orden de gravamen que afectan la revisión del crédito. El depósito asumido también debe ser devuelto a los inquilinos en el futuro, por lo que es necesario obtener recursos de reembolso en el momento de la mudanza.
Lee Eun-hyung, investigador de la Corporación de Investigación de Políticas de Construcción de Corea, afirmó: "Es difícil que la extensión del período de prórroga se traduzca inmediatamente en un aumento en el volumen de transacciones".
Los compradores de primera vivienda en la vida o aquellos que cumplen con los requisitos de trato preferencial para ciudadanos de bajo nivel de ingresos y compradores reales pueden acceder a criterios de crédito más relajados en comparación con prestatarios ordinarios. Sin embargo, no todos los que actualmente carecen de vivienda califican para trato preferencial. El monto del crédito disponible varía incluso dentro del grupo de compradores reales sin vivienda según el historial previo de propiedad de vivienda, ingresos y precio de la vivienda.
Por otro lado, hay evaluaciones de que esta medida tiene efecto en ampliar el rango de transacciones de viviendas con inquilinos. Al reconocer los contratos renovados, aumentan las posibilidades de comprar y vender viviendas con inquilinos existentes que continúan residiendo. Sin embargo, el contrato renovado debe celebrarse antes de la solicitud de prórroga y el período de renovación debe comenzar dentro del período de solicitud para ser reconocido. La duración de residencia de todos los inquilinos no se extiende automáticamente por dos años.
Kim Hyo-seon, asesor sénior especializado en bienes raíces del Banco Nacional KB Kookmin, evaluó: "Se entiende que la intención es resolver la desalineación donde los inventarios que surgen de la reforma fiscal se bloquean por las restricciones de zonas de autorización, y al reconocer contratos renovados, se permite que las viviendas ocupadas por inquilinos se transaccionen mientras permanecen como inventarios de alquiler". Sin embargo, señaló que es necesario considerar también las regulaciones de transacciones para vincular con transacciones reales.
* Este artículo ha sido traducido por IA.