Tasas hipotecarias en Corea del Sur se acercan al 8%…límites de crédito también se reducen
Viviendas de precio medio-bajo en las afueras de Seúl dependen más de financiamiento…carga sobre compradores reales aumenta
La Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) aumentó su tasa de interés de referencia por primera vez en más de tres años, lo que genera preocupaciones de que la carga financiera de los prestatarios en Corea del Sur se incrementará significativamente. Las tasas de crédito hipotecario en el país enfrentarán presión alcista adicional, y si las tasas reales suben aún más, los nuevos prestatarios verán reducidos sus límites de crédito según las regulaciones de relación de pago de deuda total (DSR).
Según información del sector financiero del 18 de septiembre, las tasas de crédito hipotecario a tasa fija de cinco años de los cinco principales bancos —KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori y NH Nonghyup— registraban entre 4,94% y 6,92% anual. Esto representa un aumento de 0,22 puntos porcentuales en el piso y 0,36 puntos en el techo comparado con finales del mes anterior, cuando oscilaban entre 4,72% y 6,56%.
En comparación con finales de junio, antes de que el Banco de Corea iniciara su ciclo de aumento de tasas, cuando las tasas estaban entre 4,37% y 7,37%, el piso ha subido 0,57 puntos porcentuales. El techo bajó 0,45 puntos, aunque esto refleja la reciente reducción de 0,45 puntos que hizo NH Nonghyup en sus tasas hipotecarias.
Las tasas de crédito hipotecario a tasa fija se cotizan principalmente en función de tasas de mercado, como la de bonos bancarios a cinco años. Las expectativas sobre el alza de tasas de la Fed y la posibilidad de mayor contracción monetaria doméstica ya se han reflejado en las tasas de mercado, lo que ha provocado presiones alcistas incluso antes de que la Fed ejecute aumentos efectivos de su tasa de referencia. Dado que la Fed mantiene abierta la posibilidad de aumentos adicionales, existe la preocupación de que las presiones alcistas continúen sobre las tasas de mercado internas.
Los costos de financiamiento de los bancos y la gestión del volumen total de crédito al consumidor son variables adicionales. Cuando las tasas de mercado suben, los costos de captación de fondos para los bancos aumentan. Si el crecimiento del crédito al consumidor continúa, es posible que los bancos reduzcan las tasas preferentes o aumenten los márgenes de utilidad para moderar la demanda de crédito. En el mercado se especula que la confluencia de estos factores podría llevar algunas tasas hipotecarias a aproximarse al 8% anual.
Park Hyung-joong, economista de Woori Bank, afirmó: «Con la posibilidad abierta de aumentos adicionales en la tasa de referencia, se espera que la tendencia alcista en las tasas de mercado continúe en el corto plazo. Las tasas máximas de algunos productos crediticios podrían acercarse al 8%».
Si las tasas suben aún más, no solo afectarán la carga de intereses de los prestatarios existentes, sino también los límites de crédito disponibles para nuevos prestatarios. Con la regulación DSR del 40% aplicada por el sector bancario, un prestatario con ingresos anuales de 100 millones de wones puede destinar como máximo 40 millones de wones anuales para pagos de capital e intereses. A medida que las tasas suben, los pagos de capital e intereses para una cantidad prestada igual aumentan, obligando a los prestatarios a reducir el monto del préstamo para cumplir con los límites de DSR.
Asumiendo un préstamo a tasa de amortización igual durante 30 años sin otras deudas, el límite de crédito calculado para un prestatario con ingresos anuales de 100 millones de wones es aproximadamente 621 millones de wones a una tasa del 5% anual. Si la tasa sube al 6%, el límite se reduce a aproximadamente 556 millones de wones, una disminución de 65 millones de wones. A una tasa del 7%, el límite cae a aproximadamente 501 millones de wones, representando una reducción de casi 120 millones de wones respecto al escenario del 5%.
Un prestatario con ingresos anuales de 60 millones de wones también vería su límite de crédito calculado disminuir de aproximadamente 373 millones de wones al 5% a 334 millones de wones al 6%, una reducción de casi 39 millones de wones. Con los mismos ingresos, el financiamiento disponible para la compra de vivienda varía en decenas de millones de wones dependiendo de la tasa de interés aplicable.
El límite de crédito real para nuevos préstamos podría ser aún menor. En los créditos hipotecarios de la región metropolitana y zonas reguladas, se aplica el sistema de DSR estresado, que incorpora incluso la posibilidad de futuras subidas de tasas al calcular los límites de crédito. Si el prestatario tiene otras deudas, como crédito de consumo o financiamiento de automóviles, el límite del crédito hipotecario se reduce aún más.
Kim Hyo-sun, experta principal en bienes raíces de KB Kookmin Bank, señaló: «El mercado de viviendas de precio medio-bajo y para compradores reales, que dependen más del financiamiento, podría verse afectado más intensamente por los movimientos de tasas. Este es el momento para revisar prudentemente los flujos de efectivo, asumiendo escenarios conservadores en las tasas máximas».
* Este artículo ha sido traducido por IA.