Transacciones inmobiliarias del segundo trimestre alcanzan 9,8 billones de won; operaciones de alto valor superiores a 30 mil millones aumentan 29%
Tasa de desocupación en locales comerciales generales alcanza máximo histórico de 13,4%; polarización según tipo de zona comercial
[Foto=Getty Images Bank]
Aunque las transacciones de edificios de alto valor se incrementan en Seúl, el mercado de arrendamiento de locales comerciales enfrenta una creciente carga de desocupación. Expertos señalan que los propietarios con altos niveles de endeudamiento podrían enfrentar dificultades financieras si la desocupación se prolonga, reduciendo los ingresos por arrendamiento y complicando el refinanciamiento de sus préstamos cuando estos vencen.
Según datos de Real Estate Planet divulgados el 25 de septiembre, el volumen de transacciones de edificios comerciales y de oficinas en toda la nación durante el segundo trimestre de 2026 fue de 9,755 billones de won, un aumento del 18,1% respecto al trimestre anterior. Las transacciones de edificios de alto valor superiores a 3 mil millones de won también crecieron 29,0%, alcanzando 40 operaciones, de las cuales 33 (82,5%) se concentraron en Seúl.
Contrariamente al aumento de transacciones de edificios de alto valor, el mercado de arrendamiento de locales comerciales continúa enfrentando presiones por desocupación. La tasa de desocupación en locales comerciales generales durante el segundo trimestre llegó a 13,4%, marcando el máximo histórico desde el inicio del registro estadístico. Según la Korea Real Estate Board, la tasa de desocupación promedio en pequeños locales comerciales de Seúl fue de 6,4%, pero mostró grandes disparidades según la zona: Gangnam Daero registró 0%, mientras que Hongdae-Hapjeong alcanzó 14,9%. A pesar de que la renta en el primer piso de Hongdae-Hapjeong llegaba a 63.600 won por metro cuadrado, superando el promedio de Seúl de 52.800 won, esta zona registraba una tasa de desocupación de dos dígitos.
La preocupación radica en que la prolongación de la desocupación puede aumentar la carga financiera de los propietarios con altos niveles de endeudamiento. Dado que los ingresos por arrendamiento de locales comerciales y edificios constituyen la fuente principal para amortizar préstamos, cualquier diferencia entre la renta prevista al momento de la compra y los ingresos reales afecta la capacidad de pago.
Si el monto del préstamo se determinó basándose en los ingresos por arrendamiento previstos al momento de la compra, la aparición de desocupación puede generar problemas en la planificación financiera. Cuanto mayor sea el nivel de endeudamiento, menor será la capacidad del propietario para absorber la reducción de ingresos por arrendamiento.
Cuando surgen espacios desocupados, los ingresos mensuales disminuyen, pero los gastos financieros continúan. Incluso si se encuentra un inquilino, recibir una renta inferior a la anticipada puede hacer que sea imposible cubrir solo con los ingresos mensuales los pagos de intereses.
Shin Bo-yeon, profesora del Departamento de Fusión de Inteligencia Artificial Inmobiliaria de la Universidad de Sejong, señala: "En ocasiones, al comercializar locales, las rentas se fijan por encima de los niveles que el mercado real ofrece, lo que sobrestima la rentabilidad. Cuando ocurre desocupación o la renta real resulta inferior a lo esperado, los costos de intereses con frecuencia superan los ingresos por arrendamiento, resultando en retornos de inversión negativos".
Es difícil trasladar los mayores costos financieros a los inquilinos. En zonas comerciales con alta desocupación, los inquilinos tienen múltiples opciones y los propietarios frecuentemente deben reducir las rentas en lugar de aumentarlas. Los edificios de tamaño medio y pequeño en zonas donde la demanda de arrendamiento ha debilitado pueden tener dificultades para asegurar los ingresos por arrendamiento esperados, incluso después de ocupar los locales vacíos.
La presión aumenta significativamente al vencimiento de los préstamos. Si la desocupación y la caída de rentas se prolongan, pueden afectar no solo los ingresos por arrendamiento sino también la evaluación del valor del edificio. En la revisión del vencimiento, si la valoración de la garantía o la capacidad de pago se evalúa negativamente y el límite del préstamo se reduce, el propietario debe cubrir la diferencia con fondos propios.
Ocurre lo mismo durante el proceso de refinanciamiento, cuando un préstamo existente se reemplaza con uno nuevo. Si la institución financiera no proporciona fondos equivalentes al préstamo anterior, el propietario que ha estado soportando los costos de intereses debe reunir una suma importante de dinero. Si no logra asegurar los fondos faltantes, puede verse obligado a vender el edificio o enfrentar el riesgo de procedimientos de ejecución hipotecaria.
La profesora Shin advierte: "Cuando la demanda de espacios disminuye y los propietarios no pueden encontrar inquilinos, solo se acumulan las cargas de intereses. El alto apalancamiento financiero puede conducir al incumplimiento de obligaciones de pago y, en consecuencia, aumentar el número de propiedades embargadas".
Añade: "Aunque todavía se encuentra en una etapa inicial, si el incumplimiento de obligaciones aumenta debido a los tipos de interés en alza, espacios estrechamente vinculados con la vida cotidiana, como locales comerciales y edificios de tamaño medio y pequeño, podrían verse afectados".
* Este artículo ha sido traducido por IA.