Desde Banpae 14 y 13 hasta Noryangjin 4: cada proyecto enfrenta cuellos de botella distintos
Incluso después de reubicación y demolición, negociaciones de costos de construcción y cambios de diseño retrasan indefinidamente el inicio de obras
En Seúl se multiplican los proyectos de renovación urbana en los que los residentes ya han sido reubicados y la demolición completada, pero aún transcurren años antes de que comience la construcción principal debido a negociaciones sobre costos de construcción, cambios de diseño y modificaciones de planes. Mientras se retrasa el inicio de obras, los costos financieros y de administración del proyecto continúan acumulándose, y si además suben los costos de construcción, esto podría generar futuras cargas de costos adicionales para los miembros de la asociación de propietarios.
La demolición concluida pero el sitio permanece paralizado: retrasos en el inicio de obras por costos de construcción y cambios de diseño
Según datos del sector de renovación urbana del 27 de septiembre, el Distrito de Banpae 14 en Seocho, un caso típico de proyecto con largo período sin iniciar obras, recibió aprobación de disposición administrativa en diciembre de 2017 y, tras la reubicación de residentes, realizó el registro de demolición de estructuras en enero de 2024. Aunque completó la demolición el mismo año, los trámites posteriores como cambios en el plan del proyecto continuaron, dejando el sitio sin iniciar la construcción principal aproximadamente dos años y cuatro meses después de completada la demolición.
Banpae 14 realizó en julio de este año el cálculo del precio de venta general y la selección de empresas relacionadas con la infraestructura de renovación, y en este mes recibió la aprobación para cambios al plan de ejecución del proyecto. Actualmente se encuentran en curso trámites posteriores, como la verificación de la validez del plan de disposición administrativa.
El cercano Distrito de Banpae 13 también sufre retrasos prolongados en el inicio de obras por múltiples variables. Tras la aprobación de disposición administrativa en 2018, pasó por demandas de nulidad de asociación de propietarios, compensación de instalaciones religiosas y limpieza de suelo contaminado. Desde que comenzó la reubicación en 2021, las negociaciones sobre costos de construcción entre la asociación y la empresa constructora han continuado, retrasando hasta ahora el inicio de obras.
Un representante de una agencia inmobiliaria en Banpae comentó: "Entendemos que en terrenos con pendientes y roca madre los costos de obras civiles son más altos que en proyectos en terreno plano", y añadió: "Parece que el inicio de obras se retrasa debido a prolongadas negociaciones de costos entre la asociación y la empresa constructora".
También existen casos donde las condiciones del proyecto han cambiado y los planes originales requieren revisión. En el Distrito de Noryangjin 4 en Dongjak, tras completar la reubicación y demolición, se planificaba iniciar obras en la segunda mitad de este año. Sin embargo, al emprender cambios sustanciales en el diseño, se están tramitando cambios tanto en el plan de ejecución como en el plan de disposición administrativa. Además, ha surgido una disputa sobre precios de venta tipo "1+1", dejando variables adicionales en el cronograma del proyecto.
Garak Plaza en Songpa recibió aprobación de disposición administrativa en 2025 y completó la reubicación de los 672 hogares originales, pero en marzo de este año pasó una revisión integrada, con objetivo de inicio de construcción principal en la segunda mitad de 2027. Incluso si el proyecto avanza según lo programado, un período de inactividad considerable es inevitable.
Un representante del sector de renovación urbana señaló: "Los proyectos de renovación no pueden iniciar obras inmediatamente después de completar la reubicación y demolición", y continuó: "Si el diseño cambia significativamente o las negociaciones de costos se prolongan, deben volver a tramitarse diversos procedimientos de cambio, y mientras tanto los costos financieros continúan acumulándose".
Banpae 14 realizó en julio de este año el cálculo del precio de venta general y la selección de empresas relacionadas con la infraestructura de renovación, y en este mes recibió la aprobación para cambios al plan de ejecución del proyecto. Actualmente se encuentran en curso trámites posteriores, como la verificación de la validez del plan de disposición administrativa.
El cercano Distrito de Banpae 13 también sufre retrasos prolongados en el inicio de obras por múltiples variables. Tras la aprobación de disposición administrativa en 2018, pasó por demandas de nulidad de asociación de propietarios, compensación de instalaciones religiosas y limpieza de suelo contaminado. Desde que comenzó la reubicación en 2021, las negociaciones sobre costos de construcción entre la asociación y la empresa constructora han continuado, retrasando hasta ahora el inicio de obras.
Un representante de una agencia inmobiliaria en Banpae comentó: "Entendemos que en terrenos con pendientes y roca madre los costos de obras civiles son más altos que en proyectos en terreno plano", y añadió: "Parece que el inicio de obras se retrasa debido a prolongadas negociaciones de costos entre la asociación y la empresa constructora".
También existen casos donde las condiciones del proyecto han cambiado y los planes originales requieren revisión. En el Distrito de Noryangjin 4 en Dongjak, tras completar la reubicación y demolición, se planificaba iniciar obras en la segunda mitad de este año. Sin embargo, al emprender cambios sustanciales en el diseño, se están tramitando cambios tanto en el plan de ejecución como en el plan de disposición administrativa. Además, ha surgido una disputa sobre precios de venta tipo "1+1", dejando variables adicionales en el cronograma del proyecto.
Garak Plaza en Songpa recibió aprobación de disposición administrativa en 2025 y completó la reubicación de los 672 hogares originales, pero en marzo de este año pasó una revisión integrada, con objetivo de inicio de construcción principal en la segunda mitad de 2027. Incluso si el proyecto avanza según lo programado, un período de inactividad considerable es inevitable.
Un representante del sector de renovación urbana señaló: "Los proyectos de renovación no pueden iniciar obras inmediatamente después de completar la reubicación y demolición", y continuó: "Si el diseño cambia significativamente o las negociaciones de costos se prolongan, deben volver a tramitarse diversos procedimientos de cambio, y mientras tanto los costos financieros continúan acumulándose".
Períodos de proyecto prolongados generan costos: preocupación por nuevos retrasos por aumento de gastos de obra
Aunque las causas de retrasos en el inicio de obras varían según cada proyecto, los costos derivados de estos retrasos eventualmente se acumulan en los presupuestos de la asociación. Durante el período anterior al inicio de la construcción principal, continúan generándose costos financieros por financiamiento del proyecto, gastos operativos de la asociación y diversos costos de consultoría. Los miembros de la asociación que ya han sido reubicados también deben soportar intereses sobre préstamos de reubicación y costos de vivienda temporal hasta la entrada al nuevo apartamento.
Conforme se prolonga el período de inactividad antes del inicio de obras, aumenta la probabilidad de que cambie la estructura de ingresos y costos establecida al inicio del proyecto. En particular, si durante la espera del inicio de obras suben los costos de construcción o cambian las condiciones de diseño y venta, puede surgir la necesidad de reajustar nuevamente los presupuestos del proyecto.
Para los miembros de la asociación, la carga por retrasos del proyecto se genera de manera doble. El período de permanencia en vivienda temporal se extiende proporcionalmente al retraso entre la reubicación y el inicio efectivo y finalización de construcción, mientras simultáneamente aumenta la carga de costos adicionales de participación derivados del incremento de gastos del proyecto.
Además, si las negociaciones entre la asociación y la empresa constructora sobre los gastos de proyecto incrementados se prolongan, existe el riesgo de que el cronograma de inicio de obras vuelva a retrasarse. Cuando es necesario renegociar costos de construcción o cambios de diseño, se añaden procesos de toma de decisiones y trámites posteriores. Se forma una estructura donde los retrasos en el inicio generan cambios en las condiciones del proyecto, y el proceso de ajuste de estas nuevas condiciones causa nuevos retrasos.
Seo Jin-hyung, profesor del Departamento de Derecho Inmobiliario de la Universidad Kwangwoon, explicó: "Si suben los costos de construcción en el momento del inicio de obras y surge un conflicto entre la asociación y la empresa constructora, el período del proyecto vuelve a prolongarse y la carga de gastos del proyecto aumenta correspondientemente", y añadió: "Aunque los proyectos de renovación urbana son impulsados por la asociación como entidad principal, una vez que ingresan en procedimientos administrativos, es necesario que las agencias administrativas los tramiten ágilmente para reducir retrasos innecesarios".
Conforme se prolonga el período de inactividad antes del inicio de obras, aumenta la probabilidad de que cambie la estructura de ingresos y costos establecida al inicio del proyecto. En particular, si durante la espera del inicio de obras suben los costos de construcción o cambian las condiciones de diseño y venta, puede surgir la necesidad de reajustar nuevamente los presupuestos del proyecto.
Para los miembros de la asociación, la carga por retrasos del proyecto se genera de manera doble. El período de permanencia en vivienda temporal se extiende proporcionalmente al retraso entre la reubicación y el inicio efectivo y finalización de construcción, mientras simultáneamente aumenta la carga de costos adicionales de participación derivados del incremento de gastos del proyecto.
Además, si las negociaciones entre la asociación y la empresa constructora sobre los gastos de proyecto incrementados se prolongan, existe el riesgo de que el cronograma de inicio de obras vuelva a retrasarse. Cuando es necesario renegociar costos de construcción o cambios de diseño, se añaden procesos de toma de decisiones y trámites posteriores. Se forma una estructura donde los retrasos en el inicio generan cambios en las condiciones del proyecto, y el proceso de ajuste de estas nuevas condiciones causa nuevos retrasos.
Seo Jin-hyung, profesor del Departamento de Derecho Inmobiliario de la Universidad Kwangwoon, explicó: "Si suben los costos de construcción en el momento del inicio de obras y surge un conflicto entre la asociación y la empresa constructora, el período del proyecto vuelve a prolongarse y la carga de gastos del proyecto aumenta correspondientemente", y añadió: "Aunque los proyectos de renovación urbana son impulsados por la asociación como entidad principal, una vez que ingresan en procedimientos administrativos, es necesario que las agencias administrativas los tramiten ágilmente para reducir retrasos innecesarios".
* Este artículo ha sido traducido por IA.