Los siniestros de depósitos han alcanzado su punto máximo, pero el reconocimiento de daños persiste
El 76% de las víctimas tienen menos de 40 años y se concentran en viviendas distintas a apartamentos
Los siniestros por falta de devolución de depósitos de alquiler en régimen de garantía han alcanzado su punto máximo y están disminuyendo rápidamente, pero el fraude inmobiliario de depósitos aún no ha llegado a su fin. Los daños derivados de contratos de alquiler celebrados en el pasado persisten durante años a través de devoluciones pendientes de fondos, reconocimiento de víctimas, ejecuciones hipotecarias y compras públicas de viviendas con recuperación de depósitos. Mientras que los nuevos siniestros disminuyen, el tiempo de espera de los inquilinos afectados para resolver sus daños continúa.
Según el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transportes, en agosto pasado, la Junta de Apoyo a Víctimas de Fraude Inmobiliario de Depósitos reconoció 658 casos adicionales de víctimas, lo que eleva el número acumulado de decisiones de víctimas desde la implementación de la Ley Especial en junio de 2023 a 40 mil 936 casos, superando por primera vez los 40 mil. Las solicitudes acumuladas de aplazamiento de ejecuciones hipotecarias de emergencia alcanzan 1 mil 225 casos, mientras que el apoyo a víctimas en vivienda, finanzas y asistencia legal suma 77 mil 805 casos.
Esto contrasta con la tendencia de los siniestros de garantía de depósitos de alquiler. El monto anual de siniestros en garantía de devolución de depósitos de la Corporación de Garantía de Vivienda Urbana (HUG) registró un máximo histórico de 4 billones 489 mil 600 millones de wones en 2024, para luego disminuir un 72,3% a 1 billón 244 mil 600 millones de wones el año pasado. El número de casos también se redujo un 68,1%, pasando de 20 mil 941 a 6 mil 677 casos en el mismo período. Con el vencimiento de contratos de la época de mayor concentración de fraude inmobiliario y compras inversas especulativas, así como el endurecimiento de los criterios de suscripción de garantías, los nuevos siniestros parecen estar entrando en una fase de estabilización.
Sin embargo, el número de inquilinos reconocidos como víctimas según la Ley Especial continúa aumentando en varios cientos cada mes. Tras 609 casos en julio, se añadieron 658 casos en agosto. De los casos aprobados en agosto, 627 fueron nuevas solicitudes o resolicitudes, mientras que 31 fueron reconocidos posteriormente a través de reclamaciones de objeción. Los casos en que daños previamente ocurridos se descubren tardíamente o se reconocen como víctimas tras pasar por solicitudes, investigaciones y reclamaciones de objeción continúan presentándose. Existe un largo período de tiempo entre la "ocurrencia del siniestro" y el "fin efectivo del daño".
Los daños se han concentrado desproporcionadamente en jóvenes y en inquilinos de viviendas distintas a apartamentos, grupos con menores recursos patrimoniales relativos. El 97,6% de las víctimas acumuladas tenían depósitos de alquiler de 300 millones de wones o menos, y las personas menores de 40 años representan el 76,0% del total. Por tipo de vivienda, las casas multifamiliares de 2 a 3 pisos constituyen el 28,5% de los casos, seguidas por oficinas-residencia con el 20,9%, casas multifamiliares pequeñas con el 18,7% y apartamentos con el 13,3%. El 60,7% del total de víctimas se concentra en la región de la capital.
El gobierno está acelerando la recuperación de daños centrándose en la compra pública de viviendas afectadas. La Corporación de Terrenos y Viviendas de Corea (LH) ha adquirido hasta finales de agosto un total de 10 mil 718 viviendas dañadas por fraude inmobiliario de depósitos. Los resultados de compra, que fueron apenas 90 viviendas en 2024, aumentaron a un promedio de 654 viviendas mensuales en la segunda mitad del año pasado, y en los primeros ocho meses de este año han alcanzado 5 mil 727 viviendas, con un promedio de 716 viviendas mensuales. El Ministerio de Tierras y la LH han unificado los procedimientos de coordinación previa y solicitud de compra, y también operan un carril rápido (fast track) con plazos de procesamiento por etapas.
Se han confirmado casos en los que la compra de viviendas afectadas ha mejorado la tasa de recuperación de depósitos. En un análisis de 44 viviendas completado en cuanto a distribución de dividendos y cálculo de ganancias de ejecución tras la compra por LH, publicado el año pasado por el Ministerio, la tasa promedio de recuperación de depósitos fue del 78%. En particular, 28 inquilinos de rango subordinado pudieron recuperar en promedio el 37,9% únicamente a través de dividendos de ejecuciones hipotecarias, pero al incluir el apoyo de LH en ganancias de ejecución, la tasa promedio de recuperación se elevó al 73%.
Sin embargo, el aumento en la compra de viviendas afectadas no significa que los daños terminen inmediatamente. Incluso después de ser reconocidos como víctimas, los inquilinos deben pasar por ejecuciones hipotecarias, resolución de derechos, evaluación de compra por LH, liquidación de dividendos y ganancias de ejecución, lo que puede requerir un tiempo considerable antes de recuperar efectivamente sus depósitos. La disminución de siniestros y la recuperación de daños de las víctimas existentes son problemas separados.
Kim Dae-jin, presidente de la Junta Directiva de Seojae 114, afirmó: "Aunque ha habido avances en la complementación de ciertos mecanismos institucionales a través de enmiendas de la Ley Especial de Fraude Inmobiliario de Depósitos, la Ley de Protección de Inquilinos y la Ley de Corretajes Inmobiliarios, estos aún no son suficientes. Muchos inquilinos aún sufren las consecuencias, y es importante recordar que estos problemas podrían volver a ocurrir en cualquier momento, por lo que se requiere una atención y esfuerzo continuos para mejorar el sistema".
* Este artículo ha sido traducido por IA.