Los precios de los apartamentos en Seúl han acumulado 86 semanas consecutivas de aumentos, aunque con menor ritmo de crecimiento. Esta cifra supera el récord anterior de 85 semanas de alzas sostenidas registrado entre junio de 2020 y enero de 2022. Aunque representa un resultado negativo para el gobierno, para los jóvenes y parejas recién casadas significa que la oportunidad de adquirir una vivienda se aleja aún más. A pesar de las medidas anunciadas para controlar los precios, el acceso a la vivienda se ha vuelto más difícil.
Comparando las mismas 85 semanas anteriores hasta la semana pasada, el aumento acumulativo en el ciclo actual de alzas alcanza el 17,5%, más del doble del 7,7% registrado en el ciclo anterior. Aunque hubo períodos de caída entre ambos ciclos, la acumulación de dos largos períodos de aumentos ha intensificado la carga sobre quienes no poseen vivienda. El hecho de que este aumento comenzó antes de que entrara en vigor el gobierno actual no exonera su responsabilidad. Lo que importa realmente a los jóvenes no es en qué administración se produjeron los aumentos, sino si quedan viviendas que puedan adquirir con los ahorros de sus salarios.
Un año antes de su aniversario, las medidas del paquete de octubre-quince ¿qué han cambiado? El gobierno designó toda la región de Seúl y 12 áreas de la provincia de Gyeonggi como zonas reguladas y áreas de autorización de transacciones de tierras, además de reducir los límites de crédito para viviendas de alto precio. En su momento, la administración explicó que la regulación amplia evitaría el efecto globo. Resultaba necesario contener el endeudamiento excesivo y las inversiones especulativas. De hecho, tras la implementación de estas medidas, el ritmo de aumento de precios en Seúl se desaceleró. No se puede negar el efecto de estas regulaciones ni tampoco sus fracasos ignorando este logro.
Sin embargo, frenar la velocidad de aumento no es lo mismo que lograr estabilidad habitacional. Esta semana, aunque los precios bajaron en los tres distritos de Gangnam y Yongsan, el precio general de Seúl subió. Cuando se endurecen los requisitos para viviendas de alto precio, la demanda se desplaza relativamente hacia viviendas de precio medio-bajo con mayores posibilidades de acceso al crédito. Agrupar áreas geográficamente no elimina los movimientos entre diferentes franjas de precio. El "ajuste de precios" en las zonas periféricas representa para quienes no tienen vivienda y deben comenzar desde allí una escalada generalizada en los costos de alojamiento.
Las regulaciones funcionan de manera diferente según la capacidad financiera. Cuando se restringe el crédito, quienes dependen de salarios y préstamos para comprar vivienda enfrentan limitaciones antes que aquellos con mayor cantidad de efectivo disponible. Las obligaciones de ocupación real previenen la especulación con brechas de precios, pero también limitan la nueva oferta de viviendas en alquiler. De hecho, el inventario de viviendas en alquiler en la zona noreste de Seúl ha disminuido aproximadamente un 45% en el recuento de septiembre de este año tras las medidas de octubre-quince. Se ha generado una estructura donde tanto para comprar una vivienda como para cambiar de arrendamiento se requiere una mayor cantidad de capital inicial.
La escasez de oferta, la liquidez del mercado y los empleos concentrados en Seúl se entrelazan en los precios de la vivienda, factores que no pueden explicarse con una sola medida regulatoria. Sin embargo, prever los efectos secundarios y diseñar complementos es parte de la responsabilidad de la política pública. La combinación de un aumento continuo de precios, restricciones de acceso al crédito y escasez de viviendas en alquiler se aproxima al peor escenario para los jóvenes sin vivienda. Es necesario cuestionarse a quién le resultó más alta la barrera de entrada de una política que pretendía eliminar la especulación.
Lo que debería haberse preservado es el flujo normal de movilidad residencial. Los ciudadanos deben poder arrendar cerca de su lugar de trabajo, adquirir una vivienda conforme ahorran e incrementan sus ingresos, y mudarse cuando su familia crece. Obstaculizar incluso esta demanda legítima hace difícil reducir la desigualdad. Aunque la brecha de precios entre Gangnam y las zonas periféricas se estreche, cuando las oportunidades se distancian entre quienes poseen vivienda y quienes no, la disparidad en acceso a vivienda se amplía.
Debe contenerse el endeudamiento especulativo, pero es necesario mantener canales de financiamiento acordes con la capacidad de reembolso para quienes realizan su primera compra de vivienda y se mudan con intención de ocuparla. La ampliación de la exención de requisitos de ocupación real iniciada por el gobierno es un punto de partida en esta dirección correctiva. Debe verificarse si las transacciones pueden realizarse preservando los contratos de los arrendatarios, si aumenta el inventario de viviendas en alquiler, se debe incrementar la oferta de viviendas de alquiler público con ubicaciones cercanas a empleos y viviendas asequibles, y los planes de suministro deben comprobarse con cronogramas de inicio de obra y ocupación. Como la apertura de crédito puede absorberse en aumentos de precio, la complementación financiera y la oferta deben diseñarse conjuntamente.
El desempeño de una política no se mide por la intensidad de la regulación. El criterio debe ser cuánto de sus ingresos gastan jóvenes y parejas recién casadas en vivienda, y cuánto tiempo deben ahorrar para acceder a su primera propiedad. Tras dos largos ciclos de aumento de precios que han alejado aún más la primera vivienda, ¿se pretende pedirles que esperen más? Las medidas para controlar precios de vivienda no pueden limitarse a obstaculizar el acceso a la propiedad de quienes no la poseen.
* Este artículo ha sido traducido por IA.