Hong Ji-seon: "Monitoreamos cuidadosamente el mercado... existe cierta demanda por el sistema de permisos de tierra"
"Aumento de oferta y restricción de demanda simultáneamente... debe evitarse la acumulación de inventario"
![La ministra de Tierra, Infraestructura y Transporte, Hong Ji-seon, responde a preguntas de los diputados durante la audiencia de supervisión estatal del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte celebrada en la Comisión de Tierra, Infraestructura y Transporte de la Asamblea Nacional el 7 de octubre. [Foto=Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/10/07/20261007161839719069.jpg)
El gobierno ha abierto la posibilidad de extender la designación de zonas con sistema de permisos de compraventa de tierras, que vence a finales de este año, generando un debate sobre la coherencia entre las políticas de incentivo a la venta y las regulaciones comerciales. Los analistas señalan que aunque se impulse a los propietarios de múltiples viviendas a vender mediante cambios en la estructura fiscal, la obligación de ocupación efectiva por parte de los compradores limita el acceso de compradores reales, reduciendo el potencial de que estas transacciones beneficien a demandantes genuinos de vivienda.
Durante la audiencia de supervisión estatal de la Comisión de Tierra, Infraestructura y Transporte del Congreso Nacional el 7 de octubre, la ministra de Tierra, Infraestructura y Transporte, Hong Ji-seon, declaró que el gobierno "continúa monitoreando cuidadosamente la situación del mercado" respecto a la posible extensión de la designación del sistema de permisos de compraventa de tierras en toda Seúl y en 12 regiones de la provincia de Gyeonggi.
Cuando el diputado Kim Jung-jae del Partido del Poder del Pueblo reiteró la pregunta sobre la posibilidad de extensión, la ministra Hong respondió: "Según la situación actual, consideramos que existe cierta demanda en relación con el sistema de permisos de compraventa de tierras". Adoptó una postura cautelosa respecto a la posibilidad de expandir las regulaciones a Incheon y ciudades como Namyangju, Pyeongtaek y Osan en Gyeonggi, señalando que debe realizarse un análisis integral de los precios de viviendas y las tasas de competencia en ofertas públicas.
El mantenimiento del sistema de permisos que el gobierno contempla tiene como objetivo contener la afluencia de demanda especulativa para estabilizar los precios de vivienda. La ministra Hong indicó que los precios en los tres distritos de Gangnam y el distrito de Yongsan han comenzado a descender, mientras que otras áreas muestran una reducción en sus tasas de aumento, proyectando que la expansión de precios se reducirá conforme se acerque el final del año.
Por otro lado, el gobierno está impulsando la salida de inventario de viviendas existentes mediante reformas fiscales. El plan de reforma fiscal anunciado en agosto incluye una flexibilización temporal de 2027 a 2028 del impuesto acelerado sobre la ganancia de capital para ventas de viviendas en áreas reguladas para propietarios de múltiples viviendas, así como una reducción gradual de los incentivos fiscales para apartamentos de alquiler en áreas reguladas.
El inventario de viviendas en venta en Seúl también ha aumentado desde principios de año. Según datos de Asil, empresa especializada en macrodatos inmobiliarios, al 6 de octubre se registraban 71.087 unidades en comparación con 57.001 unidades al 1 de enero de este año, representando un aumento de 14.086 unidades equivalente a un 24,7%. Sin embargo, durante este período resulta difícil atribuir el aumento de inventario únicamente al efecto de la reforma fiscal.
La cuestión central es si los compradores reales pueden acceder al inventario aumentado. Las viviendas con inquilinos presentes pueden enfrentar restricciones transaccionales si el momento de ocupación del nuevo comprador y la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento existente no coinciden. Cuando se suma la carga de financiamiento derivada de restricciones crediticias, incluso los compradores con genuina intención de ocupación efectiva pueden enfrentar dificultades.
El gobierno ha ampliado el alcance de la exención de ocupación efectiva para remediar las dificultades transaccionales de viviendas arrendadas. En mayo pasado, expandió los criterios de exención cuando compradores sin vivienda adquieren propiedades con inquilinos, y el mes pasado extendió el plazo para solicitar la exención hasta finales de 2027. También reconoció una renovación adicional de contrato de arrendamiento, permitiendo que los solicitantes que cumplan condiciones aplazuen la ocupación hasta finales de 2029.
Sin embargo, la exención se aplica únicamente a compradores sin vivienda que cumplan requisitos específicos. Un desafío pendiente es determinar en qué medida pueden resolverse las restricciones transaccionales de demanda genuina de ocupación, como la de propietarios de una vivienda que desean vender y reubicarse. También debe evaluarse junto con la revisión de extensión del sistema de permisos si la ampliación de exenciones ha efectivamente derivado en transacciones reales.
Kim Hyo-seon, experto principal en bienes raíces del Banco Nacional de Corea KB, explicó respecto a la ampliación de exención de ocupación efectiva del sistema de permisos: "En una situación donde la reforma fiscal podría generar nuevas ofertas, deben reducirse las contradicciones de política donde el sistema de permisos obstaculiza las transacciones" y "el reconocimiento de renovaciones contractuales parece tener la intención de permitir que viviendas habitadas por inquilinos continúen tanto con transacciones como con arrendamientos simultáneamente".
* Este artículo ha sido traducido por IA.