El precio medio de depósito de vivienda en Seúl alcanza 560 millones de won; el 44,6% de renovaciones por acuerdo superan aumentos del 5% en el depósito
Los anuncios de vivienda en alquiler disminuyen 19% en un año; se agudiza la carga de alquileres mensuales y préstamos, reduciendo opciones de vivienda
Vista de complejos residenciales en el centro de Seúl desde la Torre Lotte World Seoul Sky en el distrito de Songpa. 26.08.11 [Yuna Hyun, reportera, shooting@ajunews.com]
A un año de que el gobierno presentara sus "medidas de vivienda del 15 de octubre" designando toda Seúl como zona regulada y zona de autorización de transacciones de tierra, la carga de gastos de vivienda para los inquilinos de Seúl continúa aumentando. El precio medio de depósito de vivienda en apartamentos de Seúl ha aumentado 62 millones de won en el último año, y incluso quienes permanecen en su vivienda actual encuentran difícil evitar aumentos en los depósitos. Con los precios de alquiler mensual al alza simultáneamente, la carga del mercado de alquiler permanece elevada a pesar de las regulaciones rigurosas para estabilizar los precios de vivienda.
Según el Instituto Coreano de Bienes Raíces del 14 de octubre, el precio medio de depósito de vivienda para apartamentos de Seúl en agosto fue de 560 millones de won, comparado con 498 millones de won en agosto del año anterior, un aumento de 62 millones de won (12,4%). El precio medio se define como el precio en el punto medio cuando todas las viviendas se enumeran en orden de precio.
La carga de los inquilinos se vuelve más evidente cuando se considera el período estándar de contrato de vivienda de dos años. El precio medio de depósito de vivienda para apartamentos de Seúl en agosto de 2024 fue de 480 millones de won, comparado con 560 millones de won en agosto de este año, lo que representa un aumento de 80 millones de won (16,7%). Los inquilinos que firmaron un contrato de depósito de vivienda hace dos años deben enfrentar precios de mercado significativamente más altos al buscar una nueva vivienda después del vencimiento de su contrato.
En particular, el precio promedio de depósito de vivienda en apartamentos del distrito de Songpa aumentó de 757,34 millones de won en agosto de 2024 a 941,37 millones de won en agosto de este año, un aumento de 184,03 millones de won (24,3%). El distrito de Gangdong también experimentó un aumento de 102,93 millones de won (20,6%), pasando de 500,82 millones de won a 603,75 millones de won durante el mismo período. Los distritos de Yeongdeungpo y Seongbuk también registraron aumentos de 99,54 millones de won (18,3%) y 84,01 millones de won (18,7%), respectivamente.
El gobierno designó toda Seúl y algunas regiones de la provincia de Gyeonggi como zonas de regulación especial, distritos de especulación excesiva y zonas de autorización de transacciones de tierra en octubre del año anterior. Redujo los límites de préstamos hipotecarios e implementó regulaciones de relación de servicio de deuda total (DSR) para préstamos de depósito de vivienda de propietarios de una vivienda, además de fortalecer la gestión de la demanda en el mercado de vivienda en general. Sin embargo, un año después de la implementación de las medidas, los inquilinos de Seúl continúan enfrentando cargas financieras derivadas de los aumentos de precios de depósito de vivienda.
Según el análisis de contratos de depósito de vivienda para apartamentos de Seúl registrados en el Sistema de Precios de Transacciones Reales del Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte en agosto realizado por Ajou Economics, el 44,6% de los contratos renovados por acuerdo mutuo, que no utilizaron el derecho de solicitud de renovación del contrato, experimentaron aumentos de depósito superiores al 5%. Los contratos con aumentos de depósito de 10% o más representaron el 27,1%. Esto indica que los precios más altos de depósito de vivienda se reflejan en la carga de los inquilinos no solo en nuevos contratos de depósito, sino también en el proceso de renovación de contratos existentes.
Para los inquilinos que ya han ejercido su derecho de solicitud de renovación, la carga puede ser aún mayor. Según la Ley de Protección de Contratos de Alquiler Residencial, cuando se ejerce el derecho de solicitud de renovación, los aumentos de depósito se limitan en principio al 5%, pero cuando los inquilinos que han agotado este derecho negocian nuevas condiciones de contrato con el propietario, este límite puede no aplicarse. Los inquilinos cuyo contrato vence durante períodos de aumento de precios de depósito pueden enfrentar cargas de fondos aún mayores.
Kim Hyo-sun, experto senior en bienes raíces del Banco Nacional Kookmin de Corea, explicó: "A medida que los precios de depósito de vivienda continúan subiendo, la brecha entre los contratos existentes y los precios de mercado circundantes se está ampliando. Como inquilino, cuando vence el contrato y necesita buscar otra vivienda, es difícil encontrar una propiedad con condiciones similares por el depósito existente, por lo que están surgiendo casos donde los inquilinos aceptan aumentos más altos en los depósitos para renovar contratos con el propietario".
Incluso si los inquilinos recurren al alquiler mensual para reducir la carga de depósito de vivienda, la situación no mejora significativamente. El precio medio de alquiler mensual para apartamentos de Seúl en agosto fue de 1,38 millones de won, en comparación con 1,20 millones de won hace un año, un aumento de 180.000 won (15,0%). Durante el mismo período, el depósito medio para alquiler mensual también aumentó de 110 millones de won a 120 millones de won, un aumento de 10 millones de won (9,1%). Aunque los inquilinos eligen alquiler mensual para reducir la carga de fondos iniciales, sus gastos mensuales de vivienda han aumentado.
Tampoco es fácil mantener el depósito de vivienda mediante préstamos. Los importes disponibles para préstamos de depósito varían según los límites de garantía de las instituciones de garantía y los criterios de revisión de las instituciones financieras. Dado que los límites de préstamo no aumentan en la misma medida que los aumentos de depósito, los inquilinos que tienen dificultades para financiar depósitos adicionales mediante préstamos deben utilizar fondos propios o buscar otros medios de financiamiento.
Shin Bo-yeon, profesora del Departamento de Fusión de Inteligencia Artificial en Bienes Raíces de la Universidad de Sejong, señaló: "Los inquilinos que tienen dificultades para hacer frente a los aumentos de depósito no tienen más remedio que buscar préstamos adicionales, pero como los requisitos para acceder a financiamiento de política pública son estrictos, existe la posibilidad de recurrir a préstamos con tasas de interés relativamente más altas. Si el financiamiento mediante préstamos se vuelve aún más difícil, los inquilinos pueden cambiar a alquiler mensual con depósito, pagando alquiler mensual adicional en lugar de mantener el depósito actual".
Los expertos señalan que la expansión de la oferta es urgente para estabilizar el mercado de depósito y alquiler. Particularmente, existe la preocupación de que la presión alcista sobre los precios de depósito y alquiler pueda aumentarse si se combinan la escasez de nuevos suministros de apartamentos con la demanda de reubicación de proyectos de renovación urbana.
Shin agregó: "Si la escasez de anuncios de depósito y alquiler se combina con la demanda de reubicación de proyectos de renovación, las tasas de aumento en precios de depósito y alquiler pueden superar las tasas de aumento en precios de compraventa. Es necesario mantener beneficios fiscales para propietarios de viviendas de alquiler que cumplan con obligaciones como límites en aumentos de alquiler, a fin de promover el suministro de viviendas de alquiler hasta que se logre un suministro de vivienda suficiente".
* Este artículo ha sido traducido por IA.
Según el Instituto Coreano de Bienes Raíces del 14 de octubre, el precio medio de depósito de vivienda para apartamentos de Seúl en agosto fue de 560 millones de won, comparado con 498 millones de won en agosto del año anterior, un aumento de 62 millones de won (12,4%). El precio medio se define como el precio en el punto medio cuando todas las viviendas se enumeran en orden de precio.
La carga de los inquilinos se vuelve más evidente cuando se considera el período estándar de contrato de vivienda de dos años. El precio medio de depósito de vivienda para apartamentos de Seúl en agosto de 2024 fue de 480 millones de won, comparado con 560 millones de won en agosto de este año, lo que representa un aumento de 80 millones de won (16,7%). Los inquilinos que firmaron un contrato de depósito de vivienda hace dos años deben enfrentar precios de mercado significativamente más altos al buscar una nueva vivienda después del vencimiento de su contrato.
En particular, el precio promedio de depósito de vivienda en apartamentos del distrito de Songpa aumentó de 757,34 millones de won en agosto de 2024 a 941,37 millones de won en agosto de este año, un aumento de 184,03 millones de won (24,3%). El distrito de Gangdong también experimentó un aumento de 102,93 millones de won (20,6%), pasando de 500,82 millones de won a 603,75 millones de won durante el mismo período. Los distritos de Yeongdeungpo y Seongbuk también registraron aumentos de 99,54 millones de won (18,3%) y 84,01 millones de won (18,7%), respectivamente.
El gobierno designó toda Seúl y algunas regiones de la provincia de Gyeonggi como zonas de regulación especial, distritos de especulación excesiva y zonas de autorización de transacciones de tierra en octubre del año anterior. Redujo los límites de préstamos hipotecarios e implementó regulaciones de relación de servicio de deuda total (DSR) para préstamos de depósito de vivienda de propietarios de una vivienda, además de fortalecer la gestión de la demanda en el mercado de vivienda en general. Sin embargo, un año después de la implementación de las medidas, los inquilinos de Seúl continúan enfrentando cargas financieras derivadas de los aumentos de precios de depósito de vivienda.
Según el análisis de contratos de depósito de vivienda para apartamentos de Seúl registrados en el Sistema de Precios de Transacciones Reales del Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte en agosto realizado por Ajou Economics, el 44,6% de los contratos renovados por acuerdo mutuo, que no utilizaron el derecho de solicitud de renovación del contrato, experimentaron aumentos de depósito superiores al 5%. Los contratos con aumentos de depósito de 10% o más representaron el 27,1%. Esto indica que los precios más altos de depósito de vivienda se reflejan en la carga de los inquilinos no solo en nuevos contratos de depósito, sino también en el proceso de renovación de contratos existentes.
Para los inquilinos que ya han ejercido su derecho de solicitud de renovación, la carga puede ser aún mayor. Según la Ley de Protección de Contratos de Alquiler Residencial, cuando se ejerce el derecho de solicitud de renovación, los aumentos de depósito se limitan en principio al 5%, pero cuando los inquilinos que han agotado este derecho negocian nuevas condiciones de contrato con el propietario, este límite puede no aplicarse. Los inquilinos cuyo contrato vence durante períodos de aumento de precios de depósito pueden enfrentar cargas de fondos aún mayores.
Kim Hyo-sun, experto senior en bienes raíces del Banco Nacional Kookmin de Corea, explicó: "A medida que los precios de depósito de vivienda continúan subiendo, la brecha entre los contratos existentes y los precios de mercado circundantes se está ampliando. Como inquilino, cuando vence el contrato y necesita buscar otra vivienda, es difícil encontrar una propiedad con condiciones similares por el depósito existente, por lo que están surgiendo casos donde los inquilinos aceptan aumentos más altos en los depósitos para renovar contratos con el propietario".
Incluso si los inquilinos recurren al alquiler mensual para reducir la carga de depósito de vivienda, la situación no mejora significativamente. El precio medio de alquiler mensual para apartamentos de Seúl en agosto fue de 1,38 millones de won, en comparación con 1,20 millones de won hace un año, un aumento de 180.000 won (15,0%). Durante el mismo período, el depósito medio para alquiler mensual también aumentó de 110 millones de won a 120 millones de won, un aumento de 10 millones de won (9,1%). Aunque los inquilinos eligen alquiler mensual para reducir la carga de fondos iniciales, sus gastos mensuales de vivienda han aumentado.
Tampoco es fácil mantener el depósito de vivienda mediante préstamos. Los importes disponibles para préstamos de depósito varían según los límites de garantía de las instituciones de garantía y los criterios de revisión de las instituciones financieras. Dado que los límites de préstamo no aumentan en la misma medida que los aumentos de depósito, los inquilinos que tienen dificultades para financiar depósitos adicionales mediante préstamos deben utilizar fondos propios o buscar otros medios de financiamiento.
Shin Bo-yeon, profesora del Departamento de Fusión de Inteligencia Artificial en Bienes Raíces de la Universidad de Sejong, señaló: "Los inquilinos que tienen dificultades para hacer frente a los aumentos de depósito no tienen más remedio que buscar préstamos adicionales, pero como los requisitos para acceder a financiamiento de política pública son estrictos, existe la posibilidad de recurrir a préstamos con tasas de interés relativamente más altas. Si el financiamiento mediante préstamos se vuelve aún más difícil, los inquilinos pueden cambiar a alquiler mensual con depósito, pagando alquiler mensual adicional en lugar de mantener el depósito actual".
Los expertos señalan que la expansión de la oferta es urgente para estabilizar el mercado de depósito y alquiler. Particularmente, existe la preocupación de que la presión alcista sobre los precios de depósito y alquiler pueda aumentarse si se combinan la escasez de nuevos suministros de apartamentos con la demanda de reubicación de proyectos de renovación urbana.
Shin agregó: "Si la escasez de anuncios de depósito y alquiler se combina con la demanda de reubicación de proyectos de renovación, las tasas de aumento en precios de depósito y alquiler pueden superar las tasas de aumento en precios de compraventa. Es necesario mantener beneficios fiscales para propietarios de viviendas de alquiler que cumplan con obligaciones como límites en aumentos de alquiler, a fin de promover el suministro de viviendas de alquiler hasta que se logre un suministro de vivienda suficiente".
* Este artículo ha sido traducido por IA.