Complejo Goduk Gangil 3 abre convocatoria en noviembre: factores clave son alquiler mensual, recompra y financiamiento
Financiamiento de hasta 80% previsto: obligación de residencia de 5 años y restricción de reventa por 10 años también deben considerarse
![Lista de verificación previa a la solicitud de alquiler de tierra [Imagen=ChatGTP y reportera Lee Eun-byeol]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/10/22/20261022135547149511.png)
El señor A, treintañero, está considerando solicitar un apartamento con sistema de alquiler de tierra. Conocido popularmente como el "apartamento a precio rebajado", este sistema permite adquirir una propiedad en Seúl con un costo inicial de alrededor de 200 millones de wones. Su círculo cercano muestra gran interés en esta opción. Sin embargo, el señor A comenta: "Incluso si consigo una vivienda con alquiler de tierra, tendré que pagar alquiler mensual de por vida, así que no estoy seguro de si deba presentar la solicitud".
El interés en viviendas con sistema de alquiler de tierra está aumentando considerablemente. En este modelo, la tierra es propiedad del sector público mientras que el edificio es comercializado a los compradores. Al separar el costo del terreno, es posible adquirir vivienda a un precio significativamente más bajo. Sin embargo, aunque el precio inicial de compra es menor, es necesario pagar alquiler mensual del terreno, y existen restricciones al momento de vender la propiedad. ¿Cómo se debe aprovechar una solicitud de este tipo de vivienda?
Los "apartamentos a precio rebajado", antes rechazados, ahora generan competencia intensa en convocatorias
Las viviendas con alquiler de tierra comercializan exclusivamente el edificio, excluyendo el terreno. Dado que el costo del terreno representa una porción significativa del precio total de venta, al ofrecer únicamente la construcción, es posible proporcionar vivienda a un precio relativamente más accesible.
La Corporación de Desarrollo Urbano y Vivienda de Seúl (SH) tomó como ejemplo el Complejo Goduk Gangil 3 en el distrito de Gangdong, Seúl (1.305 unidades), que inició trámites de convocatoria principal el pasado 16 de octubre. El precio de venta del edificio es de 280 a 320 millones de wones para unidades de 49 metros cuadrados útiles, y de 340 a 390 millones de wones para unidades de 59 metros cuadrados útiles.
En el pasado, las viviendas con alquiler de tierra fueron rechazadas por los solicitantes. En 2007, en el distrito de Buchong en Gyeonggi, solo 40 personas se presentaron para 389 unidades disponibles, lo que obligó a convertir la oferta a venta general. Por el contrario, tras la eliminación de restricciones de reventa en Seúl en los Complejos Seocho 5 y Gangnam Breeze Hill, unidades de 84 metros cuadrados se comercializaron a 1.250 millones y 1.330 millones de wones respectivamente, generando controversia sobre ofertas de "lotería".
Recientemente, con el aumento de precios inmobiliarios en Seúl, ha crecido el interés por viviendas con menor carga financiera inicial. El Complejo Magok 17, ofrecido a principios de este año, registró aproximadamente 20.000 solicitudes para 381 unidades, con una tasa de competencia promedio de 125 a 1 en la oferta general.
El precio de venta es la mitad, pero ¿cuál es el costo real de vivienda?
En las viviendas con alquiler de tierra, a cambio de no poseer el terreno, es necesario pagar alquiler mensual del terreno. En el Complejo Goduk Gangil 3, el alquiler mensual es de 426.000 wones para unidades de 49 metros cuadrados útiles y de 511.500 wones para unidades de 59 metros cuadrados útiles. Suponiendo que el alquiler no aumenta durante diez años, esto representa un costo adicional aproximado de 51 millones y 61 millones de wones respectivamente.
El alquiler puede incrementarse después de dos años desde la firma del contrato, y no puede exceder el límite actual de aumento de 5%. Es posible convertir hasta el 60% del alquiler en depósito de garantía, pero esto aumenta la carga inicial de capital.
El financiamiento es otro factor variable. A través de una hipoteca especializada del Fondo de Vivienda y Desarrollo Urbano, SH planea ofrecer financiamiento de hasta 500 millones de wones, con una relación máxima de valoración de propiedad (LTV) del 80%, plazo máximo de 40 años y tasa de interés fija anual entre 1,9% y 3,0%.
Con una relación LTV del 80%, el capital propio requerido sería de aproximadamente 56 a 78 millones de wones, equivalente al 20% del precio de venta. Si se asume financiamiento del 80% del precio de venta para una unidad de 59 metros cuadrados útiles, el interés mensual sería de aproximadamente 430.000 a 780.000 wones, y combinado con el alquiler del terreno, el costo mensual total sería de 940.000 a 1.290.000 wones.
Es mi propiedad pero no puedo venderla libremente... ¿Cuáles son las condiciones de reventa y recompra?
El Complejo Goduk Gangil 3 requiere residencia de cinco años a partir de la fecha de ocupación inicial, y la reventa se encuentra restricta durante diez años desde el anuncio de adjudicación. Durante este período, si se desea vender la propiedad, es necesario solicitar la compra a SH.
Antes de completar el período de obligación de residencia de cinco años, se recibe el monto de entrada inicial más el interés promedio de depósitos a plazo fijo. Después de los cinco años y antes de los diez años, se recibe el monto de entrada inicial más el 70% de la diferencia entre la valuación de tasación y el monto de entrada. Sin embargo, si este monto es inferior a la suma del monto de entrada inicial y el interés del depósito a plazo fijo, se aplica este último criterio.
Después de diez años, es posible realizar transacciones entre particulares, pero el comprador también deberá poseer únicamente la construcción y asumir el alquiler del terreno. Para reconstrucción, se requiere la aprobación de SH como propietaria del terreno.
El período del contrato de alquiler de tierra es de máximo 40 años y puede extenderse dentro de este plazo de 40 años si el 75% o más de los propietarios solicitan renovación. La ocupación máxima posible es de 80 años, aunque esto no se garantiza automáticamente.
Si resulta adjudicado en la convocatoria, incluso si renuncia al contrato, se aplica una restricción de readjudicación de diez años al solicitante, su cónyuge y miembros del hogar. Si rescinde el contrato después de celebrarlo, se descuenta el 10% del monto total de entrada como pena contractual.
En conclusión, las viviendas con alquiler de tierra representan una opción viable para reducir la carga financiera inicial si se planea residir largo tiempo en la propiedad. Sin embargo, considerando el alquiler del terreno, el principal de la hipoteca e intereses, y las condiciones de venta, es necesario evaluar la solicitud priorizando la estabilidad residencial a largo plazo sobre ganancias especulativas a corto plazo.
![[Imagen=Ayu Economía]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/10/22/20261022175248939485.png)
* Este artículo ha sido traducido por IA.