A partir del 12 de noviembre se amplía superficie de 660 a 1000 metros cuadrados y pisos de 3 a 4
Inicio de construcción de viviendas multifamiliares en Seúl cae 21,5%; terrenos pequeños enfrentan presión por estacionamientos y costos
![El gobierno flexibiliza los límites de pisos para viviendas multifamiliares; se plantea la necesidad de revisar las regulaciones relacionadas con estacionamientos. [Foto = Reportero You Dae-gil]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/11/03/20261103153133403647.jpg)
El gobierno flexibilizará a partir del 12 de noviembre las normas de construcción para permitir viviendas multifamiliares de hasta cuatro pisos. Sin embargo, se mantiene el límite de 19 unidades por predio, y la disponibilidad de espacios de estacionamiento también presenta dificultades. Por ello, se prevé que el efecto real en la expansión de la oferta variará según las características de cada terreno.
Según informó el 3 de noviembre el Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, el Consejo de Estado aprobó en esta fecha una enmienda al Reglamento de Ejecución de la Ley de Construcción que flexibiliza las normas para viviendas multifamiliares. El contenido incluye ampliar el límite de pisos residenciales en viviendas multifamiliares de máximo 3 a máximo 4 pisos, y expandir el criterio de superficie útil total para viviendas multifamiliares y multifuncionales de 660 metros cuadrados o menos a menos de 1000 metros cuadrados.
No obstante, el límite de 19 unidades en viviendas multifamiliares se mantiene sin cambios. Los edificios que ya cuentan con 19 unidades no podrán aumentar el número de viviendas; sin embargo, en terrenos medianos y grandes que no habían aprovechado plenamente el índice de aprovechamiento del suelo debido a las normas de construcción anterior, surgirá la posibilidad de ampliar la superficie habitable o añadir unidades adicionales. El ministerio también espera una expansión de la oferta a través de ampliaciones y reconstrucciones en estos terrenos.
En la práctica, la oferta de viviendas multifamiliares en Seúl se ha contraído. Según el análisis realizado por este medio de datos originales del Ministerio de Construcción Residencial, los inicios de construcción de viviendas multifamiliares en Seúl durante enero a septiembre de este año alcanzaron 248 unidades, una disminución del 21,5% respecto al mismo período del año anterior (316 unidades). Los permisos de construcción también bajaron 6%, de 334 a 314 unidades. En contraste, durante el mismo período, los inicios de construcción de viviendas multidwelling aumentaron 67,9% y los permisos crecieron 67,6%.
El problema radica en que, aunque se amplíe el área que puede construirse, no necesariamente se logra garantizar los espacios de estacionamiento requeridos. Conforme a la ordenanza municipal de Seúl, para viviendas multifamiliares el número de estacionamientos se calcula en función de la superficie útil total, siendo necesario asegurar un mínimo de 0,5 espacios para unidades de 30 metros cuadrados o menos, y un mínimo de 0,8 espacios para unidades mayores de 30 metros cuadrados hasta 60 metros cuadrados. Esto significa que al aumentar el número de unidades o la superficie residencial, podrían requerirse espacios de estacionamiento adicionales.
La Asociación Coreana de Arquitectos señaló que en terrenos medianos y grandes es posible esperar una expansión de la oferta, pero en parcelas pequeñas la disponibilidad de espacios de estacionamiento podría determinar el tamaño real de la construcción. Un portavoz de la asociación comentó: "Esta mejora normativa es significativa en el sentido de que amplía la base de suministro al aumentar la escala de viviendas pequeñas", pero agregó que "para lograr una expansión real de la oferta y reactivar la industria de la construcción, es necesaria una racionalización de las regulaciones relacionadas, como las de estacionamientos".
Yeong-jin Ham, jefe del Laboratorio de Investigación Inmobiliaria de Woori Bank, también señaló que "en las zonas residenciales antiguas de baja altura del área urbana central, el tamaño de las parcelas es pequeño y las condiciones viales son deficientes, lo que puede hacer que la instalación de estacionamientos se convierta en una limitación que determine la escala de construcción". Enfatizó además que cuando se instalan estacionamientos mecanizados o subterráneos, los costos de construcción aumentan, lo que reduce la viabilidad del proyecto, y esta carga podría trasladarse a aumentos en los precios de venta o rentas.
Sin embargo, resulta difícil reducir uniformemente los estándares de instalación de estacionamientos. Ham señaló que "sería conveniente aplicar diferenciaciones según la accesibilidad al transporte público, la tasa de posesión de vehículos por región y las condiciones viales", y concluyó que "en zonas cercanas a estaciones de metro debería flexibilizarse razonablemente el criterio de estacionamiento, mientras que en regiones con mayor dependencia del vehículo privado debería mantenerse el nivel actual".
* Este artículo ha sido traducido por IA.