Precios de viviendas en Seúl suben 90 semanas consecutivas mientras critica medidas de caída de precios
Mercado de Gangnam cae pero áreas fuera de Gangnam suben: dos realidades del mercado inmobiliario de Seúl
![Líderes del Partido del Poder Popular se reúnen tras veredicto de inocencia de Oh Se-hoon. El alcalde de Seúl Oh Se-hoon (centro) interviene el 3 de este mes en un foro sobre desarrollo urbano coorganizado por la Alcaldía de Seúl y el Partido del Poder Popular de Seúl en el Edificio de Oficinas de Miembros de la Asamblea Nacional en Yeouido, Seúl. A la derecha está el presidente del Partido del Poder Popular, Jang Dong-hyuk. En este evento celebrado después del veredicto de apelación de inocencia, asistieron líderes del partido, varios diputados y presidentes de organizaciones partidistas locales de Seúl, presentando una escena que demostraba el poder político cohesivo del alcalde Oh dentro del partido. [Foto=Alcaldía de Seúl]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/11/04/20261104122021528819.jpg)
"¿Vive usted en un mundo completamente diferente, señor presidente?"
El alcalde de Seúl, Oh Se-hoon, dirigió fuertes críticas el 3 de este mes a través de su página de Facebook contra el diagnóstico del mercado inmobiliario del presidente Lee Jae-myung, publicando un artículo con este mismo título. En un contexto de continuas alzas en los precios de apartamentos en Seúl e incertidumbre en los mercados de alquiler, el énfasis del presidente en la caída de precios de algunas viviendas de alto valor y en medidas de prevención ante posibles derrumbes de precios se considera desconectado de la realidad habitacional que experimentan los ciudadanos.
Oh Se-hoon sostuvo en su publicación que "mientras todos están en una batalla feroz por apagar el fuego a sus pies, el presidente actúa como si se preparara para una inundación", cuestionando no solo el diagnóstico del mercado inmobiliario sino también las regulaciones sobre préstamos e inmuebles para residencia principal, la responsabilidad en la escasez de oferta y el papel del equipo de asesores políticos.
Previamente, el presidente Lee señaló en una sesión del Consejo de Ministros que los precios de transacción reales en zonas clave estaban cayendo de manera sorprendente, mencionando el aumento de propiedades disponibles y la reducción en el volumen de transacciones. Sin embargo, agregó que "por supuesto, hay zonas donde no ocurre esto". Posteriormente, en la red social X (antiguo Twitter), reveló que el gobierno está considerando medidas que incluyen compras masivas de viviendas por parte del Estado para arrendamiento público si se producen caídas significativas de precios. La afirmación de que actualmente hay derrumbes de precios es distinta de la declaración sobre prepararse para futuras caídas abruptas.
El punto central que plantea el alcalde Oh es si las señales de caída enfatizadas por el presidente pueden explicar una reducción en la carga habitacional de Seúl en su conjunto. Incluso si se produce un ajuste de precios en viviendas de alto valor en la zona de Gangnam, si los precios de compra y los alquileres en áreas fuera de Gangnam suben, el mercado que perciben los compradores sin vivienda y los inquilinos sería diferente.
El aumento en la oferta de propiedades también requiere una análisis por zona. Según la empresa de información inmobiliaria Asil, los anuncios de apartamentos en Seúl alcanzaron 77.451 listados, representando un aumento del 35,8% desde principios de año. Sin embargo, en el mismo período, Jungnang disminuyó un 28,7%, Dobong un 27,9% y Geumcheon un 25,2%. No se puede afirmar que las opciones de compra para los compradores se hayan ampliado en todas las áreas simplemente basándose en cifras de aumento total de inventario en Seúl.
La reducción en transacciones tampoco es evidencia directa de estabilización de precios. La interpretación y el tratamiento varían dependiendo de si la disminución en compras obedece a dificultades en la obtención de financiamiento o a que los compradores pospongan sus adquisiciones esperando caídas de precios. Esta es la razón por la que el alcalde Oh señala que no debería evaluarse como estabilización de precios una situación en la que la restricción de préstamos ha hecho que comprar vivienda sea más difícil.
El alcalde Oh argumenta que las regulaciones del gobierno enfocadas en la residencia principal han alimentado el "triple fortalecimiento" donde los precios de compra, los alquileres a largo plazo y los alquileres mensuales suben conjuntamente. Sin embargo, la relación causal entre regulaciones e incrementos de alquileres es un asunto que requiere considerar en conjunto el volumen de nuevas unidades ocupadas, las tasas de interés y la demanda por zona. Lo que es claro es que no puede evaluarse que se haya reducido la carga habitacional de los inquilinos basándose únicamente en la caída de algunas viviendas de alto costo.
Por su parte, el alcalde Oh argumenta que 389 zonas de renovación urbana fueron canceladas durante la administración de su predecesor, Park Won-soon, eliminando oportunidades de oferta de 430.000 unidades. Responde que ha estado restaurando la base de oferta mediante redesignación de zonas y mejora de viabilidad de proyectos, mientras que el gobierno atribuye la recuperación de permisos como logro del gobierno actual. Sin embargo, las 430.000 unidades representan el volumen potencial de oferta presentado por el alcalde Oh y deben diferenciarse del volumen actual de permisos, inicios de construcción e incorporación de viviendas.
El alcalde Oh también exigió la renovación del equipo de asesores políticos, argumentando que se necesitan asesores que comuniquen la realidad que debe considerarse, no solo las perspectivas que el presidente desea escuchar. Plantea que dado que toma tiempo que los efectos de la expansión de oferta se materialicen, no pueden omitirse respuestas inmediatas ante la actual incertidumbre en alquileres a largo plazo y mensuales.
En respuesta, el presidente Lee aclaró el 4 de este mes que nunca afirmó que los precios de viviendas estuvieran en caída libre, refutando las críticas relacionadas. En definitiva, el conflicto de esta ocasión trasciende la expresión misma de "derrumbe de precios". La cuestión es qué pone el gobierno en el centro de su juicio de políticas y cómo reducirá la carga habitacional de los ciudadanos en un mercado donde las caídas en Gangnam y los aumentos fuera de Gangnam se cruzan.
El alcalde de Seúl, Oh Se-hoon, dirigió fuertes críticas el 3 de este mes a través de su página de Facebook contra el diagnóstico del mercado inmobiliario del presidente Lee Jae-myung, publicando un artículo con este mismo título. En un contexto de continuas alzas en los precios de apartamentos en Seúl e incertidumbre en los mercados de alquiler, el énfasis del presidente en la caída de precios de algunas viviendas de alto valor y en medidas de prevención ante posibles derrumbes de precios se considera desconectado de la realidad habitacional que experimentan los ciudadanos.
Oh Se-hoon sostuvo en su publicación que "mientras todos están en una batalla feroz por apagar el fuego a sus pies, el presidente actúa como si se preparara para una inundación", cuestionando no solo el diagnóstico del mercado inmobiliario sino también las regulaciones sobre préstamos e inmuebles para residencia principal, la responsabilidad en la escasez de oferta y el papel del equipo de asesores políticos.
Previamente, el presidente Lee señaló en una sesión del Consejo de Ministros que los precios de transacción reales en zonas clave estaban cayendo de manera sorprendente, mencionando el aumento de propiedades disponibles y la reducción en el volumen de transacciones. Sin embargo, agregó que "por supuesto, hay zonas donde no ocurre esto". Posteriormente, en la red social X (antiguo Twitter), reveló que el gobierno está considerando medidas que incluyen compras masivas de viviendas por parte del Estado para arrendamiento público si se producen caídas significativas de precios. La afirmación de que actualmente hay derrumbes de precios es distinta de la declaración sobre prepararse para futuras caídas abruptas.
El punto central que plantea el alcalde Oh es si las señales de caída enfatizadas por el presidente pueden explicar una reducción en la carga habitacional de Seúl en su conjunto. Incluso si se produce un ajuste de precios en viviendas de alto valor en la zona de Gangnam, si los precios de compra y los alquileres en áreas fuera de Gangnam suben, el mercado que perciben los compradores sin vivienda y los inquilinos sería diferente.
Gangnam baja y fuera de Gangnam suben... las dos caras del precio de viviendas en Seúl
Según estadísticas del Instituto Coreano de Vivienda, en la última semana de octubre los precios de apartamentos en Seúl subieron un 0,09% respecto a la semana anterior, registrando 90 semanas consecutivas de aumento. En 22 de las 25 divisiones administrativas, excluyendo los tres distritos de Gangnam, los precios aumentaron. La tendencia alcista fue especialmente notable en zonas de precios relativamente bajos como Seongbuk, Seodaemun, Gangbuk y Dobong. Se trata de un mercado donde el ajuste en la zona de Gangnam y el aumento en Seúl en su conjunto ocurren simultáneamente.El aumento en la oferta de propiedades también requiere una análisis por zona. Según la empresa de información inmobiliaria Asil, los anuncios de apartamentos en Seúl alcanzaron 77.451 listados, representando un aumento del 35,8% desde principios de año. Sin embargo, en el mismo período, Jungnang disminuyó un 28,7%, Dobong un 27,9% y Geumcheon un 25,2%. No se puede afirmar que las opciones de compra para los compradores se hayan ampliado en todas las áreas simplemente basándose en cifras de aumento total de inventario en Seúl.
La reducción en transacciones tampoco es evidencia directa de estabilización de precios. La interpretación y el tratamiento varían dependiendo de si la disminución en compras obedece a dificultades en la obtención de financiamiento o a que los compradores pospongan sus adquisiciones esperando caídas de precios. Esta es la razón por la que el alcalde Oh señala que no debería evaluarse como estabilización de precios una situación en la que la restricción de préstamos ha hecho que comprar vivienda sea más difícil.
El alcalde Oh argumenta que las regulaciones del gobierno enfocadas en la residencia principal han alimentado el "triple fortalecimiento" donde los precios de compra, los alquileres a largo plazo y los alquileres mensuales suben conjuntamente. Sin embargo, la relación causal entre regulaciones e incrementos de alquileres es un asunto que requiere considerar en conjunto el volumen de nuevas unidades ocupadas, las tasas de interés y la demanda por zona. Lo que es claro es que no puede evaluarse que se haya reducido la carga habitacional de los inquilinos basándose únicamente en la caída de algunas viviendas de alto costo.
"Disminución de permisos en 2022" frente a "cancelación de zonas de renovación"... enfrentamiento sobre responsabilidad en la oferta
Ambos lados chocaron directamente sobre la responsabilidad de la escasez de oferta. El presidente Lee señaló que el aumento reciente de precios de viviendas en Seúl obedece en gran medida a la drástica reducción en los permisos de construcción de viviendas expedidos por gobiernos locales a partir de 2022, afirmando que bajo el actual gobierno los permisos se han normalizado y la escasez de oferta se aliviará hacia 2028.Por su parte, el alcalde Oh argumenta que 389 zonas de renovación urbana fueron canceladas durante la administración de su predecesor, Park Won-soon, eliminando oportunidades de oferta de 430.000 unidades. Responde que ha estado restaurando la base de oferta mediante redesignación de zonas y mejora de viabilidad de proyectos, mientras que el gobierno atribuye la recuperación de permisos como logro del gobierno actual. Sin embargo, las 430.000 unidades representan el volumen potencial de oferta presentado por el alcalde Oh y deben diferenciarse del volumen actual de permisos, inicios de construcción e incorporación de viviendas.
El alcalde Oh también exigió la renovación del equipo de asesores políticos, argumentando que se necesitan asesores que comuniquen la realidad que debe considerarse, no solo las perspectivas que el presidente desea escuchar. Plantea que dado que toma tiempo que los efectos de la expansión de oferta se materialicen, no pueden omitirse respuestas inmediatas ante la actual incertidumbre en alquileres a largo plazo y mensuales.
En respuesta, el presidente Lee aclaró el 4 de este mes que nunca afirmó que los precios de viviendas estuvieran en caída libre, refutando las críticas relacionadas. En definitiva, el conflicto de esta ocasión trasciende la expresión misma de "derrumbe de precios". La cuestión es qué pone el gobierno en el centro de su juicio de políticas y cómo reducirá la carga habitacional de los ciudadanos en un mercado donde las caídas en Gangnam y los aumentos fuera de Gangnam se cruzan.
* Este artículo ha sido traducido por IA.