Introducción del modelo de adquisición progresiva de participación accionaria…LH suministrará los primeros inmuebles en Goyangchangneung en diciembre
Intereses del período se reflejan en la compra de participaciones adicionales…la obtención de financiamiento a largo plazo es clave
![Distrito piloto de suministro de viviendas Goyangchangneung. [Foto=Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/11/04/20261104151111444194.jpg)
El Gobierno suministrará viviendas públicas en venta mediante un modelo que permite pagar el 25% del precio de venta inicialmente, ocupar la propiedad y luego adquirir las participaciones accionarias restantes durante 20 años. Aunque el objetivo es reducir la carga financiera inicial, en el caso de una vivienda con precio de venta de 510 millones de pesos, será necesario destinar 76,5 millones de pesos cada 4 años solo para la adquisición de participaciones además de pagar alquiler, lo que hace que la capacidad de financiamiento a largo plazo sea determinante.
El Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte presentó el 4 de noviembre el plan de implementación de la iniciativa de “vivienda pública asequible”. Como medida subsecuente del plan del 8 y 13 de agosto, se aplicarán el modelo de adquisición progresiva de participación accionaria y el modelo de participación en ganancias tipo II a algunas viviendas públicas en venta suministradas por la Corporación de Tierras y Vivienda de Corea (LH).
El modelo de adquisición progresiva de participación accionaria funciona así: al momento de ocupar la propiedad se adquiere una participación equivalente al 25% del precio de venta, y los restantes 75% se compran en cinco ocasiones, cada una del 15%, distribuidas en períodos de 4 años. La adquisición de participaciones es obligatoria, pero puede postergarse hasta un máximo de 1 año según la situación económica del propietario.
Aplicando el precio promedio de venta pública en la región metropolitana de 510 millones de pesos (en base a 55 metros cuadrados de área útil), el costo inicial de adquisición de participación es de aproximadamente 128 millones de pesos. Si se introduce el préstamo que el Gobierno está evaluando y se aplica una relación de evaluación del préstamo hipotecario (LTV) del 40% a la participación inicial adquirida, el capital propio inicial se reduce a aproximadamente 77 millones de pesos.
Shin Bo-yeon, profesora del Departamento de IA e Inmuebles Converso de la Universidad de Sejong, señaló: “El aspecto clave del modelo de adquisición progresiva es que permite adquirir la participación accionaria restante durante 20 años sin necesidad de un préstamo de saldo pendiente, a diferencia de las ventas públicas convencionales”. Agregó: “Será de ayuda práctica para los demandantes potenciales que renunciaron a participar en las subastas debido a limitaciones en su relación de servicio de deuda total (DSR)”.
Continuó explicando: “Dado que el precio de adquisición de la participación accionaria restante se calcula con base en el precio de venta inicial y no en el precio de mercado, también es ventajoso desde el punto de vista de la acumulación de activos”.
Sin embargo, después de ocupar la propiedad, es necesario obtener fondos adicionales por separado para adquirir participaciones accionarias adicionales. Sobre la base del precio de venta de 510 millones de pesos, el capital de la participación del 15% que se compra cada 4 años es de 76,5 millones de pesos. El precio de adquisición real incluye intereses durante el período, por lo que la cantidad a pagar es mayor.
También se debe pagar alquiler sobre la participación accionaria no adquirida, calculado al 90% del nivel de la renta del sector circundante. En el ejemplo presentado por el Ministerio, que asume un precio de venta de 510 millones de pesos y una renta del sector circundante de 400 millones de pesos, si se paga completamente en forma de renta mensual, el monto es de aproximadamente 790 mil pesos mensuales. Esta no es la renta confirmada para Goyangchangneung.
Lee Eun-hyung, investigador del Instituto de Política de Construcción de Corea, señaló: “Dado que también es necesario asumir el alquiler sobre la participación accionaria no adquirida, este sistema es más adecuado para hogares que mantienen un nivel de ingresos superior a cierto umbral durante un período prolongado”.
El modelo de participación en ganancias tipo II es un sistema en el que se obtiene un préstamo obligatorio a bajo interés del 70% del precio de venta a través del Fondo de Vivienda y Desarrollo Urbano. El límite de préstamo es de 500 millones de pesos, y con base en un precio de venta de 510 millones de pesos, el capital propio inicial es de 153 millones de pesos. La tasa de interés es 1 punto porcentual inferior a la tasa de interés básica del préstamo puente de vivienda, y también se aplica una tasa preferencial de hasta 0,5 puntos porcentuales. A cambio, al vender la propiedad o cancelar el préstamo, las ganancias por apreciación de la vivienda se dividen entre el fondo y el propietario según la relación del saldo promedio del préstamo.
El primer suministro del modelo de adquisición progresiva de participación accionaria de LH se realizará en diciembre en el bloque S-2 de Goyangchangneung, Gyeonggi. De un total de 1.057 unidades, 284 están destinadas a este programa. El Gobierno planea expandir el suministro el próximo año y también impulsará la revisión de leyes especiales de vivienda pública para la introducción del modelo de participación en ganancias tipo II.
Lee señaló: “Es necesario concretar los métodos de financiamiento para operar proyectos de adquisición progresiva de participación accionaria durante un período prolongado”, enfatizando que “la consolidación y expansión del sistema dependerá finalmente del desempeño operativo real”.
* Este artículo ha sido traducido por IA.