Redevelopimiento público también requiere 12 años hasta la ocupación: acuerdo vecinal y costos de reubicación marcan el ritmo

Distrito Jangwi 9 prevé inicio de obras en 2029 e ingreso en 2033: 12 años desde la selección del sitio candidato

27 ubicaciones en Seúl con 92,7% del volumen planificado antes de autorización: las medidas de apoyo deben reducir la carga real

• Distrito Jangwi 9 prevé inicio de obras en 2029 e ingreso en 2033: 12 años desde la selección del sitio candidato

• 27 ubicaciones en Seúl con 92,7% del volumen planificado antes de autorización: las medidas de apoyo deben reducir la carga real

Se ha señalado que para acelerar el ritmo del redevelopimiento público es necesario resolver problemas como el costo de construcción y los gastos de reubicación. La foto muestra al Presidente Lee Jae-myung en una visita al sitio del proyecto del distrito Jangwi 9. [Foto=Yonhapnews]

El distrito Jangwi 9 en Seongbuk-gu, Seúl, fue seleccionado como sitio candidato para redevelopimiento público en 2021, pero el objetivo de ocupación es 2033. Incluso si el proyecto avanza según lo planeado, los residentes esperarían 12 años para ocupar sus nuevas viviendas. Expertos señalan que para acelerar la velocidad de suministro del redevelopimiento público no solo es necesario reducir los trámites de aprobación, sino también facilitar la coordinación de derechos residenciales, ajustar las contribuciones compartidas según los costos de construcción y asegurar fondos para la reubicación.

Según datos del Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte del 4 de noviembre, el distrito Jangwi 9, que suministrará 2.270 viviendas, atravesó la designación de área de redevelopimiento a finales de 2023, la designación de la Corporación de Vivienda e Industria de Corea (LH) como entidad ejecutora del proyecto en 2024, y la selección del contratista el año pasado, presentando solicitud de revisión integrada en septiembre pasado. El cronograma prevé la autorización de ejecución del proyecto en abril del próximo año, la aprobación de disposición de gestión en abril de 2028, inicio de obras en junio de 2029 y finalización y ocupación en marzo de 2033.

Incluso tras recibir la autorización de ejecución del proyecto, los residentes deben definir qué vivienda recibirán en propiedad y qué costos asumirán, además de completar procesos de reubicación y demolición. Esta es la razón por la cual, junto con la simplificación de procedimientos administrativos, es necesario un plan de proyecto que los residentes puedan aceptar y ejecutar.

Según un análisis de Ajou Economics que comparó datos del Sistema de Información Integral de Proyectos de Redevelopimiento de Seúl y documentos públicos de Seúl Plan+, el volumen de suministro planificado para 27 proyectos de redevelopimiento público en Seúl alcanzó un total de 34.941 viviendas. De estas, 24 proyectos con 32.407 viviendas se encuentran en etapas previas a la autorización de ejecución, representando el 92,7% del volumen planificado. El análisis consideró 32 ubicaciones excluidas las áreas con selección cancelada, de las cuales se identificaron y analizaron aquellas con información disponible sobre cantidad de viviendas planificadas y etapa de ejecución.

La coordinación de intereses entre residentes se evidencia en el distrito Ahyeon 1. En este sitio, la división fragmentada de derechos de propiedad compartida resultó en que muchos propietarios no puedan recibir el nuevo apartamento en propiedad y deban optar por liquidación en efectivo, lo que retrasó el proyecto. La administración de Seúl elaboró un plan para suministrar unidades de tamaño mínimo para que propietarios de pequeñas participaciones accionarias también cumplan requisitos de ocupación, reduciendo así los candidatos a liquidación. Este es un ejemplo de cómo fue necesario resolver primero la pregunta de quién podría ocupar la nueva vivienda para obtener consentimiento de los residentes.

La coordinación del costo de construcción y las contribuciones de los residentes también es un desafío. Si no se reflejan adecuadamente el aumento de materias primas y costos laborales, la participación de contratistas se dificulta, y si se incrementan los costos de construcción, aumenta la carga sobre los residentes. El distrito Cheonho A1-1 en Gangdong-gu experimentó dos fracasos consecutivos en la licitación para selección de contratistas el año pasado, tras lo cual este año se elevó el costo de licitación de 8,4 millones de wones a 8,6 millones de wones por 3,3 metros cuadrados. Posteriormente, en mayo pasado, se seleccionó a Daewoo Engineering and Construction como contratista.

Un representante de una empresa constructora de tamaño medio señaló: "Mientras el proyecto se retrasaba, las materias primas y los costos laborales aumentaron significativamente, y si esto no se refleja adecuadamente, las pérdidas podrían incrementarse conforme avance la construcción". Agregó: "Si se elevan los costos de construcción para reflejar los costos originales, los miembros del consorcio se oponen fuertemente al aumento en las contribuciones compartidas adicionales".

La obtención de fondos para reubicación también es una variable. El gobierno expandió el mes pasado el apoyo de intereses, que estaba limitado a costos de proyectos de redevelopimiento público, incluyendo también los gastos de reubicación de residentes. Sin embargo, reducir intereses es diferente de asegurar préstamos suficientes para que los residentes cubran depósitos de garantía en nuevas viviendas.

Un representante de una empresa constructora indicó: "Hay casos donde la falta de financiamiento para reubicación ha detenido proyectos". Añadió: "Empresas constructoras de tamaño medio y pequeño con recursos limitados también encuentran dificultades para garantizar directamente préstamos adicionales de reubicación para miembros del consorcio, lo que podría resultar en que el proyecto se detenga en la etapa de reubicación".

Yang Ji-young, especialista en Shinhan Premier Pathfinder, expresó: "Seúl enfrenta escasez de tierras nuevas, por lo que debe activar proyectos de redevelopimiento para aumentar la oferta de viviendas". Agregó: "Para que los proyectos de redevelopimiento público avancen hasta la ejecución real de obras, será necesario concretar mejoras en la viabilidad empresarial y apoyo financiero para costos de reubicación".



* Este artículo ha sido traducido por IA.