Flexibilización tributaria para propietarios no residentes de una vivienda reduce incentivos de venta
Preocupación por escasez de oferta en mercado de compraventa; posible efecto estabilizador en alquileres
Vista de complejos de apartamentos en Seúl fotografiada desde Namsan el 6 de noviembre de 2026. [Foto: reportero Yun A-hyun, shooting@ajunews.com]
Crece la preocupación de que la elevación de la deducción básica del impuesto global a la propiedad (IGAP) para propietarios no residentes de una vivienda a 1.400 millones de won pueda intensificar la escasez de oferta inmobiliaria en el mercado de viviendas de Seúl. La reducción de la carga tributaria respecto a la propuesta inicial del gobierno de 900 millones de won aumentaría el incentivo de los propietarios a conservar sus inmuebles en lugar de venderlos. En el mercado de alquileres, los analistas consideran que esto podría actuar como factor para mantener la oferta existente de viviendas en arrendamiento.
Según fuentes políticas del 9 de noviembre, el Partido Demócrata de Corea requirió al gobierno en una reunión de alto nivel celebrada el día anterior que elevara la deducción básica del IGAP para propietarios no residentes de una vivienda al mismo nivel que los propietarios residentes: 1.400 millones de won. Anteriormente, el gobierno había presentado en agosto una reforma tributaria que reducía la deducción de 1.200 millones de won a 900 millones de won para propietarios no residentes, pero ante la oposición del partido gobernante, fue modificada en la propuesta remitida al Parlamento en septiembre para mantener los 1.200 millones de won. Aunque el partido gobernante continúa solicitando una flexibilización adicional, se conoce que la presidencia mantiene una posición negativa al respecto.
A diferencia de la intención original del gobierno de aumentar la carga tributaria sobre viviendas no residentes para estimular las ventas, una unificación de la deducción en 1.400 millones de won podría generar comportamientos orientados a postergar ventas y mantener la propiedad. Especialmente en el mercado de apartamentos de precio medio-alto de Seúl, la reducción de oferta podría traducirse en presiones alcistas de precios. Cuando se mantiene la demanda de compra y los propietarios retrasan sus ventas, disminuye la cantidad de viviendas disponibles para transacciones. Seo Jin-hyung, profesor de Derecho Inmobiliario en la Universidad de Kwangwoon, señala: "Si la deducción básica se eleva a 1.400 millones de won, es muy probable que salga menos oferta al mercado, y podría generarse presión alcista en los precios de las viviendas".
La diferencia en la carga tributaria según la deducción también es considerable. Tomando como referencia una vivienda con valor de avalúo catastral de 1.400 millones de won y aplicando una tasa de valor justo de mercado del 70%, la base imponible con una deducción básica de 900 millones de won es de 350 millones de won. Aplicando una escala progresiva del 0,5% para la base imponible hasta 300 millones de won y del 0,7% para la cantidad excedente, el gravamen calculado antes de deducciones es aproximadamente de 1,85 millones de won. En cambio, si la deducción básica es de 1.400 millones de won, la base imponible resultaría en cero won.
Por el contrario, en el mercado de alquileres, esta medida podría tener un impacto positivo en la estabilización de precios. Una reducción en la carga tributaria de los propietarios no residentes de una vivienda aumentaría el incentivo a mantener el arrendamiento existente en lugar de vender la propiedad. Shin Bo-yeon, profesora del Departamento de Fusión de Inteligencia Artificial Inmobiliaria en la Universidad Sejong, comenta: "Si los propietarios no residentes de una vivienda que estaban considerando vender mantienen contratos de alquiler a largo plazo, podría generar un impacto algo positivo en la estabilidad del mercado de alquileres", aunque añade: "como el alcance de la flexibilización normativa no es muy amplio, el impacto general en el mercado será limitado".
También existe preocupación por confusión en el mercado debido a los sucesivos cambios de política. La propuesta inicial del gobierno de reducir la deducción básica a 900 millones de won fue modificada para mantener 1.200 millones de won, y ahora el partido gobernante solicita 1.400 millones de won, generando incertidumbre en las decisiones de los propietarios sobre venta o arrendamiento. Kim Hyo-sun, asesor principal de KB Real Estate, señala: "Había propietarios que se preparaban para vender o desalojar inquilinos anticipando un fortalecimiento de la carga tributaria, pero con los cambios continuos en la dirección de las políticas, la toma de decisiones se vuelve más difícil", e insiste: "se necesita un enfoque cuidadoso para reducir la confusión en el mercado".
* Este artículo ha sido traducido por IA.