Kim In-man, director del Instituto de Economía Inmobiliaria Kim In-man.
Ante la reciente caída de precios de apartamentos en Gangnam, los mensajes en redes sociales del presidente se han multiplicado. "Los precios de transacción reales en las principales zonas de Seúl están cayendo de manera sorprendente y hay quienes expresan preocupación por un posible colapso", "es importante proporcionar datos inmobiliarios precisos a la población". Cuando aparecieron artículos indicando que, fuera de Gangnam, los precios de vivienda subieron, el presidente respondió aclarando que solo había hablado de los precios en los tres distritos de Gangnam y nunca dijo que toda Seúl estuviera experimentando un colapso. Los ciudadanos se sienten cansados ante las frecuentes reacciones presidenciales en redes sociales. Los mensajes del presidente deberían generar empatía entre la población, pero según las reacciones que se observan, esto no está sucediendo.
Es necesario examinar si los mensajes en redes sociales del presidente coinciden con la situación real del mercado. Es cierto que los precios de transacción real de apartamentos de alto valor en Gangnam, como los de Apgujeong y Banpo, han caído. Un apartamento de 61 pyong en Sinhydai de Apgujeong, Gangnam, que se transó por 1.280 millones de wones en diciembre del año pasado, se negoció recientemente por 920 millones de wones. Esto representa una caída del 28%. Sin embargo, en noviembre de 2024 valía 840 millones de wones, y en diciembre de 2023 era de 627 millones de wones. En dos años subió un 200%, para luego caer aproximadamente un 30% en solo un año. No todos los apartamentos en Gangnam han experimentado caídas significativas, y es posible encontrar complejos que han registrado transacciones en aumento recientemente.
También es necesario ser cauteloso al interpretar el aumento de propiedades en venta y la disminución de transacciones como señales de un colapso. Las propiedades en venta de apartamentos en Seúl aumentaron desde aproximadamente 57.000 unidades a principios de año hasta 77.000 en marzo debido al vencimiento de los problemas de impuestos de transferencia, luego disminuyeron a 60.000 después de la implementación de los recargos, para después aumentar a 80.000 tras la reforma tributaria. Esta cifra es inferior a los 87.000 registros de mayo del año anterior, antes de la toma de posesión del presidente actual. El aumento de propiedades en venta puede interpretarse más como resultado de que propietarios de apartamentos de alto valor optaron por vender dentro del período de prórroga debido a cambios fiscales, que como expansión del pánico.
El volumen de transacciones de apartamentos en Seúl también disminuyó a tres mil unidades en tres meses consecutivos de agosto a octubre. Esto se debe al impacto de regulaciones severas y la caída dramática de los precios de las acciones. La designación de zonas de permisos de transacción de tierras impidió que se comprara vivienda con préstamos de arrendamiento, se bloquearon efectivamente los créditos, y a quienes compran apartamentos de alto valor con capital propio se les somete a auditorías fiscales. Con el mercado accionario también en colapso, las fuentes de dinero se han secado. Es difícil que aumenten las transacciones en esta situación. Aunque en el mercado de acciones un aumento de inventario y una disminución de transacciones resultan en una caída de precios, esta fórmula no se aplica a los apartamentos. A diferencia de Gangnam, donde aparecen propiedades en venta para evadir impuestos, en el norte de Seúl hay mucha más venta de propiedades al alza. Incluso con transacciones reducidas, una única transacción de precio récord puede mostrar un aumento.
También es necesario examinar las declaraciones presidenciales que enfatizan la precisión de las estadísticas. La tasa de variación de precios de apartamentos en el distrito de Gangnam en octubre fue de -1,38% según la Junta Coreana de Bienes Raíces, -0,29% según KB Real Estate, y +0,03% según Real Estate 114, mostrando diferencias según la institución de investigación. Esto se debe a diferencias en los métodos de muestreo y de investigación. Parece que la Junta Coreana de Bienes Raíces y KB Real Estate utilizan diferentes métodos de selección de muestras, lo que resulta en diferencias en el grado en que la caída de algunos apartamentos de alto valor en Gangnam se refleja en las estadísticas.
Viendo al presidente en estos días, me viene a la mente el cuento de Andersen sobre "El Emperador Desnudo", donde alguien se equivoca en pensar que viste ropa hermosa sin llevar nada puesto. Para hablar sobre la estabilización de los precios de vivienda en Gangnam, es necesario observar al menos durante tres años. Si la tendencia de estabilización se mantiene hasta el final de su mandato, entonces no será demasiado tarde para discutir el éxito de la política en ese momento. Tengo vívidos recuerdos de cuando durante el gobierno de Roh Moo-hyun, en 2003, gracias a fuertes regulaciones, los precios de vivienda se estabilizaron en 2004, y el departamento responsable recibió elogios y se descorchó champagne, pero desde 2005 los precios de vivienda comenzaron a subir nuevamente de manera aterradora.
Si a un hijo adolescente que frecuentemente se reúne con amigos y cuyas calificaciones no mejoran, lo golpeamos, le rasuramos la cabeza y además le quitamos su dinero de bolsillo, entonces de inmediato dejará de reunirse con amigos y se quedará en su habitación. Sin embargo, esto no significa que el hijo haya recuperado la cordura. Así como debemos crear un ambiente para que pueda estudiar y esperar pacientemente, debemos recuperar la confianza del mercado mientras continuamos suministrando vivienda de manera constante. Los apartamentos de alto valor en Gangnam están lejos de la vida de los ciudadanos de ingresos modestos. Lo importante es continuar suministrando apartamentos de manera constante en el norte de Seúl, Gyeonggi e Incheon, regiones que son cruciales para la estabilidad residencial de los ciudadanos de ingresos modestos.
La clave para el desarrollo de ciudades satélites en el área metropolitana es la velocidad y el transporte. Se deben asignar fondos para permitir la apertura anticipada de metros en línea con el momento de ocupación de las nuevas ciudades. Dado que hay límites en el suministro público, también es necesaria la desregulación para aumentar el suministro privado. Se deben eliminar la recuperación del excedente de reconstrucción y la prohibición de transferencia de derechos de los miembros de asociación, y aunque se aumente el período de tenencia obligatoria, se debe revivir el sistema de operadores de alquiler registrados. También es necesario revisar las regulaciones que obstaculizan las operaciones de arrendamiento de empresas constructoras. Con un incentivo insuficiente, pocas constructoras se embarcarán en operaciones de alquiler mientras cargan con impuestos recargados. El hecho de que Buoyoung, la encarnación del arrendamiento de construcción, no realice operaciones de arrendamiento de construcción en Seúl también se debe a las regulaciones. Para estabilizar el mercado de arrendamiento mensual y anual, es necesario aumentar rápidamente el volumen de propiedades disponibles para arrendar.
* Este artículo ha sido traducido por IA.