El gobierno considera nuevas liberaciones de cinturones verdes ante retrasos en ciudades satélites de tercera generación

Viceprimer ministro y ministro de Tierras mencionan posibilidad de utilizarlos

Ministerio de Tierras encarga estudio de mejora regulatoria y el Congreso impulsa proyecto de ley para simplificar procedimientos

"Necesario eliminar causas de retrasos en proyectos existentes... acelerar la utilización selectiva"

• Viceprimer ministro y ministro de Tierras mencionan posibilidad de utilizarlos

• Ministerio de Tierras encarga estudio de mejora regulatoria y el Congreso impulsa proyecto de ley para simplificar procedimientos

• "Necesario eliminar causas de retrasos en proyectos existentes... acelerar la utilización selectiva"

Cinturón verde en el distrito de Seoripool, Seocho, Seúl. [Foto=periodista Woo Sung]

El gobierno ha vuelto a colocar los cinturones verdes como elemento central de la política de suministro de viviendas, tras mencionar reiteradamente la posibilidad de liberar parcialmente zonas de restricción de desarrollo para ampliar la disponibilidad residencial. Sin embargo, expertos advierten que, dado que las principales ciudades satélites de tercera generación ya acudieron a la liberación de cinturones verdes pero han experimentado retrasos significativos por compensaciones, medidas de transporte y autorizaciones, la prioridad debe ser acelerar los proyectos existentes en lugar de proceder con liberaciones adicionales.

Según información del gobierno y el Congreso del 5 de agosto, el viceprímer ministro y ministro de Hacienda y Economía, Koo Yoon-chul, mencionó el 3 de agosto la posibilidad de liberar parcialmente cinturones verdes y utilizar instalaciones militares como parte de las medidas para expandir el suministro de vivienda. Por su parte, el ministro de Tierras, Infraestructuras y Transporte, Kim Yoon-deok, declaró el 27 de julio en un foro nacional sobre políticas inmobiliarias que el gobierno consideraría liberar parcialmente cinturones verdes para suministrar viviendas si fuera necesario.

Dentro y fuera del gobierno continúan los debates relacionados. El Ministerio de Tierras encargó el mes pasado un estudio titulado "Medidas de mejora regulatoria para la eficiencia del uso del suelo regional", cuyo objetivo principal es adaptar la regulación del uso de tierras, incluyendo zonas de restricción de desarrollo, a las condiciones locales. En el Congreso también se ha presentado un proyecto de ley que busca simplificar los procedimientos para liberar cinturones verdes en desarrollos cercanos a estaciones de ferrocarril metropolitano en el área metropolitana de Seúl.

El cinturón verde surge como opción de suministro porque los medios limitados para asegurar grandes terrenos de nuevas tierras disponibles en Seúl y la región metropolitana. Los proyectos de redevelopment y reconstrucción enfrentan procedimientos prolongados, y el gobierno mantiene una postura cautelosa ante la desocupación de vivienda existente y la preocupación por el aumento de precios inmobiliarios, por lo que no considera una liberalización regulatoria completa.

Sin embargo, la liberación de cinturones verdes no se traduce automáticamente en suministro de vivienda. Las cinco principales ciudades satélites de tercera generación—Wangseok en Namyangju, Gyosan en Hanam, Changleung en Goyang, Daejang en Bucheon e Gyeyang en Incheon—utilizaron cinturones verdes para asegurar la base para suministrar aproximadamente 193.000 unidades habitacionales, pero los procesos requirieron tiempo considerable en compensación de tierras, consultas con residentes, estrategias de transporte regional y evaluaciones de impacto ambiental.

Los casos de Gwangmyeong y Siheung ilustran la prolongación de proyectos. Gwangmyeong fue designada como distrito de vivienda Bogeumjari en 2010, pero el estancamiento del proyecto llevó a la revocación de la designación en 2015. Posteriormente, en 2021 se retomó como distrito de vivienda pública, y solo en 2026 comenzó formalmente el proceso de compensación de tierras. Gyeyang en Incheon, aunque fue la primera entre las ciudades satélites de tercera generación en iniciar pre-ventas, tiene prevista su ocupación inicial para el segundo semestre de 2026.

Por esta razón, la industria sostiene que la prioridad debe ser acelerar los proyectos de tierras públicas existentes en lugar de proceder con liberaciones adicionales. Los cinturones verdes ofrecen la ventaja de asegurar grandes terrenos, pero presentan limitaciones significativas: deterioro ambiental, resistencia local, problemas de compensación y procedimientos de proyecto prolongados.

Por el contrario, otros argumentan que la utilización estratégica de cinturones verdes es inevitable para asegurar una base de suministro a mediano y largo plazo. Con la reducción de terrenos disponibles en la región metropolitana, debe promoverse la utilización selectiva de zonas vinculadas a redes de transporte regional o con alto grado de deterioro, mientras que paralelamente se impulsan otras medidas de suministro como instalaciones militares, terrenos ferroviarios, tierras públicas ociosas, desarrollo de alta densidad en zonas de estaciones y proyectos de mejoramiento urbano.

Kim Hyo-seon, especialista sénior en bienes raíces del Banco Nacional KB Kookmin, afirmó: "Antes de considerar liberaciones adicionales, es necesario examinar las causas de retrasos en los proyectos existentes a la luz de la experiencia de las ciudades satélites de tercera generación". Agregó: "Dado que los cinturones verdes son ejes de espacios verdes en la región metropolitana y áreas de crecimiento futuro para generaciones venideras, deben considerarse conjuntamente medidas de adaptación al cambio climático, conectividad con ciudades existentes y garantía de valor público".



* Este artículo ha sido traducido por IA.