Basándose en experiencia de desarrollo en Yongsan, IPARK extiende operaciones complejas a Seúl One, sitio de Hospital Ferroviario y MICE Jamsil; capacidad de financiamiento y operación determinarán el éxito
Estrategia de desarrollador inmobiliario: de construcción por contrato a proyectos de desarrollo integral con ingresos operacionales a largo plazo
![Seúl One IPARK ubicado cerca de la estación Kwangwoon actualmente se encuentra en construcción, con una fecha de finalización prevista para julio de 2029. [Foto=Reportero Lee Eun-byeol]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/05/20260805151316212010.jpg)
IPARK Hyundai Industrial Development está ampliando sus operaciones de desarrollo complejo centradas en Seúl One. La estrategia consiste en aplicar la experiencia acumulada en desarrollo y operación del centro comercial IPARK Yongsan a proyectos de gran envergadura de capital propio. Sin embargo, la empresa enfrenta el desafío de avanzar más allá de la venta de viviendas para asegurar arrendatarios en hoteles e instalaciones comerciales y generar ingresos operacionales.
Según información de la industria de la construcción del 5 de agosto, IPARK Hyundai Industrial Development participa en o realiza varios proyectos de desarrollo complejo, incluyendo Seúl One, el sitio del Hospital Ferroviario en Yongsan, desarrollo en torno a la estación Bokjeong, complejo médico en Cheongna, y proyectos de deportes y MICE en Jamsil. Recientemente, la empresa también estudia el desarrollo de centros de datos utilizando terrenos residuales en Tongyeong e instalaciones portuarias de Inchon.
La participación de la empresa varía según el proyecto. Seúl One y el sitio del Hospital Ferroviario de Yongsan se acercan a proyectos de desarrollo propio, mientras que deportes y MICE en Jamsil son participaciones en consorcio, y la primera sección frontal del Almacén de Mantenimiento de Yongsan representa trabajo bajo contrato donde la empresa actúa como contratista.
Un representante de la empresa declaró: "Estamos impulsando proyectos de desarrollo propio a través de nuestra División de Desarrollo y Operaciones" y agregó "Planeamos continuar evaluando proyectos como Seúl One que puedan generar sinergias regionales".
Seúl One es un proyecto clave para evaluar la estrategia de desarrollo y operación de la empresa. Se trata de un proyecto de desarrollo complejo valorado en aproximadamente cuatro billones de wones que incluye aproximadamente 3.000 unidades residenciales, hotel, instalaciones de oficinas y comerciales, centro de exámenes de salud e instalaciones educativas en un área de aproximadamente 150.000 metros cuadrados cerca de la estación Kwangwoon en Seúl. Entre estos, Seúl One IPARK, que se comercializó primero, comprende 1.856 unidades.
La empresa tiene la intención de diferenciar Seúl One de los proyectos de capital propio convencionales consistentes en construir y vender viviendas. El plan es combinar funciones residenciales, comerciales, hoteleras, de oficinas y de salud en un único espacio de vida, y participar en el desarrollo y operación de algunas instalaciones no residenciales para asegurar ingresos después de la finalización del proyecto.
La experiencia de desarrollar y operar el centro comercial IPARK Yongsan ha sido fundamental para el proyecto. La empresa está aplicando su experiencia en la combinación de infraestructura ferroviaria y de transporte con instalaciones comerciales en la composición de instalaciones y planes operacionales de Seúl One. También está estudiando formas de coordinar con filiales del grupo en hoteles, resorts y retail.
En el sitio del Hospital Ferroviario de Yongsan, la empresa está desarrollando un complejo residencial de hasta 34 pisos con 685 unidades mientras utiliza el edificio principal del antiguo hospital ferroviario como museo histórico de la estación Yongsan. En la primera sección frontal del Almacén de Mantenimiento de Yongsan, cuyo derecho de construcción se aseguró el año pasado, la empresa construirá 780 unidades de vivienda multifamiliar, 651 unidades de oficina residencial y instalaciones comerciales y de oficinas.
Esta estrategia se alinea con la tendencia de la industria de la construcción de alejarse de una estructura de ingresos centrada en trabajos bajo contrato para expandir proyectos de capital propio y sectores no residenciales. El desarrollo complejo permite participar en descubrimiento de terrenos, planificación, aseguración de financiamiento, permisos, construcción y operación, generando ingresos superiores a las ganancias de construcción simples.
Esta estrategia conlleva riesgos significativos. El costo de la tierra y los gastos de construcción se invierten durante períodos prolongados, y la seguridad de arrendatarios para instalaciones no residenciales como hoteles e instalaciones comerciales, así como el desempeño operacional, determinarán la rentabilidad general del proyecto. Los retrasos en proyectos o una recesión en el mercado inmobiliario podrían aumentar los costos de financiamiento de proyectos y la carga de capital propio.
Los efectos de la expansión de proyectos de capital propio se reflejaron parcialmente en resultados recientes. En el segundo trimestre de este año, IPARK Hyundai Industrial Development reportó ingresos consolidados de 914.600 millones de wones e ingresos operacionales de 122.700 millones de wones, aumentos del 35,7% y 53,1% respectivamente respecto al trimestre anterior. La empresa atribuyó el aumento en rentabilidad a proyectos de capital propio como Seúl One, aceleración de progreso en sitios de proyectos clave y mejora en tasas de costo.
Sin embargo, el desempeño de Seúl One no puede evaluarse únicamente por la venta de viviendas multifamiliares. El nivel de aseguración de arrendatarios para hotel, centros comerciales e instalaciones de oficinas, el operador responsable, la estructura de financiamiento de proyectos y los ingresos operacionales a largo plazo deben concretarse para confirmar el verdadero éxito del proyecto de desarrollo complejo.
Song Seung-hyun, representante de Cities and Economics, señaló: "El negocio de desarrollador inmobiliario puede generar mayor valor agregado que simples trabajos bajo contrato, pero requiere inversión de gran capital durante períodos prolongados" y agregó "Si el proyecto se retrasa o el desempeño de ventas y operación no cumple con las expectativas, las cargas financieras pueden aumentar significativamente, por lo que es necesario gestionar tanto la viabilidad del proyecto como los ingresos operacionales".
La industria considera que los contratos de instalaciones no residenciales, planes operacionales y estructura de financiamiento de proyectos determinarán el éxito o fracaso de Seúl One. Si la empresa asegura ingresos operacionales estables, proporcionará una base sólida para expandir desarrollos complejos subsecuentes. Sin embargo, si el financiamiento es insuficiente o la operación de instalaciones no residenciales no rinde como se espera, la carga de grandes proyectos de capital propio podría volverse más evidente.
* Este artículo ha sido traducido por IA.