![Vista panorámica del centro de Seúl. [Foto=Base de datos de AjuEconomics]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/05/20260805153155418446.jpg)
Los anuncios de viviendas en alquiler en Seúl han aumentado casi un 30% en los últimos tres meses, pero el número de apartamentos disponibles en alquiler tradicional (jeonse) ha disminuido más del 20% en comparación con hace dos años. Aunque el volumen total de anuncios de alquiler está recuperándose, se observa una tendencia clara de disminución del alquiler tradicional y aumento de la proporción de alquiler mensual. Los expertos advierten que si se implementan reformas fiscales que aumenten la carga tributaria sobre viviendas no ocupadas y promuevan la ocupación directa y la venta, la conversión hacia el alquiler mensual podría acelerarse significativamente.
Según la plataforma de macrodatos inmobiliarios Asil, al 4 de agosto, Seúl registraba 38.356 anuncios de apartamentos en alquiler tradicional y mensual. Esto representa un aumento del 28,9% en comparación con el 21 de abril, cuando se contabilizaban 29.754 anuncios.
Sin embargo, la composición de los anuncios cambió significativamente. Los anuncios de alquiler tradicional totalizaban 20.803 unidades, representando el 54,2% del total, mientras que los anuncios de alquiler mensual alcanzaban 17.553 unidades, correspondiendo al 45,8%. En comparación con el mismo período de 2024, cuando había 26.599 anuncios de alquiler tradicional, se registra una disminución del 21,8% en dos años. El año pasado, los anuncios de alquiler tradicional apenas llegaron a 22.865 unidades, evidenciando una tendencia continua de reducción.
En contraste, los anuncios de alquiler mensual aumentaron de 14.547 unidades en 2024 a 17.553 unidades en 2026, un incremento del 20,7%. La proporción de alquiler mensual respecto al total de anuncios aumentó de 35,4% a 45,8% durante el mismo período, representando un aumento de 10,4 puntos porcentuales. Este dato subraya que, incluso con el aumento reciente de anuncios totales, no puede afirmarse que la oferta de alquiler tradicional se haya recuperado.
Antes la escasez de oferta de alquiler tradicional, los precios continúan al alza. Según datos de KB Real Estate, los precios del alquiler tradicional en apartamentos de Seúl aumentaron un 1,34% en julio con respecto al mes anterior. Aunque el incremento fue ligeramente inferior al 1,43% de junio, la tendencia alcista se mantuvo especialmente en zonas de alta demanda. El índice de oferta y demanda de alquiler tradicional en Seúl registró 126,2, superando el índice de oferta y demanda de compraventa de 112,6. Un índice superior a 100 indica que la demanda de alquiler tradicional supera a la oferta.
La reducción actual de anuncios de alquiler tradicional no puede atribuirse directamente a las reformas fiscales recientes. Más bien, es el resultado acumulado de la disminución de nuevas entregas, la contracción de inversiones especulativas con endeudamiento, cambios estructurales en el mercado de alquileres tras los fraudes inmobiliarios y la preferencia creciente de los propietarios por el alquiler mensual. Sin embargo, dado que la reforma tributaria de 2026 del gobierno está diseñada para ampliar los beneficios fiscales para ocupantes directos y aumentar la carga fiscal sobre viviendas no ocupadas o destinadas al alquiler, existe preocupación sobre su posible impacto en las decisiones futuras de los propietarios.
La reforma tributaria amplía la deducción básica del impuesto sobre bienes inmuebles para propietarios con una vivienda ocupada, aumentándola de 1.200 millones de wones a 1.400 millones, mientras que reduce la deducción para propietarios de una vivienda no ocupada a 900 millones. Para propietarios de múltiples viviendas, la deducción básica se establece en 900 millones de wones, de los cuales solo 400 millones se aplican como deducción uniforme, mientras que los 500 millones restantes se aplican proporcionalmente según el porcentaje del valor total de viviendas que corresponde a la vivienda ocupada. Si el propietario no reside en ninguna de sus viviendas, la deducción básica se reduce a 400 millones de wones.
La relación de valor justo de mercado para propietarios de tres o más viviendas y propietarios de viviendas en zonas de regulación de precios aumentará gradualmente de 60% actual a 70% en 2027 y 80% en 2028. Los propietarios de una vivienda única quedan excluidos de estos aumentos. La deducción especial por tenencia prolongada del impuesto sobre ganancias por enajenación se reformará hacia una deducción por residencia prolongada, con límites máximos de 2.000 millones de wones a partir de 2028 y 1.000 millones de wones a partir de 2029.
El gobierno espera que al reforzar los beneficios para ocupantes directos y otorgar a propietarios de múltiples viviendas un período de alivio en el impuesto sobre ganancias por enajenación, las viviendas destinadas al alquiler saldrán al mercado de compraventa. Sin embargo, las decisiones de los propietarios no necesariamente conducen únicamente a la venta. Cuando la carga fiscal por mantener una vivienda no ocupada aumenta, los propietarios pueden optar por vender, ocupar directamente la vivienda, o continuar con el alquiler trasladando el aumento de costos a la renta.
Si el propietario ocupa directamente la vivienda, esa propiedad desaparece del mercado de alquiler tradicional. No obstante, el impacto en la oferta total de alquiler tradicional dependerá de si la vivienda previamente ocupada vuelve al mercado de alquileres. Si aumentan las cargas tributarias que deben pagarse anualmente en efectivo, como ocurre con los impuestos sobre la propiedad, los propietarios pueden preferir el alquiler mensual al alquiler tradicional para asegurar flujo de efectivo. Noh Hyeok-woo, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria del Woori Bank, afirmó: "Después del vencimiento de los contratos existentes, puede haber un aumento de propietarios dispuestos a cambiar a alquiler mensual en los nuevos contratos".
Incluso si aumentan las ventas, no necesariamente tendrán un impacto positivo en el mercado de alquileres. Si compradores sin vivienda que constituyen demanda real adquieren estas propiedades, la vivienda desaparece del mercado de alquileres. Cuando las restricciones crediticias limitan la conversión de inquilinos a compradores, puede ocurrir que la demanda de alquiler permanezca mientras que la oferta disminuye.
Park Hun, profesor del Departamento de Estudios Tributarios de la Universidad de Seúl, explicó: "Los mercados se mueven según la interacción de múltiples factores: reforma tributaria, oferta, tasas de interés, restricciones crediticias y condiciones económicas". Esto significa que incluso si se aumentan los incentivos fiscales para la venta, pueden persistir las tensiones en el mercado de alquileres si no se crean simultáneamente las condiciones financieras para que los inquilinos se conviertan en compradores y se garantiza el suministro de viviendas alternativas en alquiler.
La reducción de beneficios para viviendas registradas como alquiler constituye otra variable importante. El gobierno planea eliminar gradualmente la exención del recargo en el impuesto sobre ganancias por enajenación y los beneficios especiales de deducción por tenencia prolongada aplicables a apartamentos de alquiler comprados registrados a corto y largo plazo en zonas de regulación de precios. El plan mantiene los beneficios actuales hasta finales de 2027, los reduce en 2028 y los elimina completamente a partir de 2029.
Dado que el alcance de aplicación se limita a algunos apartamentos de alquiler comprados registrados en zonas de regulación de precios, no debe exagerarse el impacto en el mercado de alquileres total. Sin embargo, expertos señalan que cuando el fortalecimiento de la tributación sobre viviendas no ocupadas se combina con la reducción de beneficios para alquileres registrados, puede reducirse el incentivo de los propietarios privados para mantener viviendas a largo plazo e incrementarse su incentivo para recuperar los costos aumentados mediante rentas mensuales más altas.
Finalmente, surgen llamados para que se establezcan canales de suministro de viviendas de alquiler privadas y públicas que absorban la creciente demanda de alquiler mientras se incentiva la venta de viviendas existentes destinadas al alquiler. Si el suministro nuevo es insuficiente, aunque aumenten los inmuebles en venta, el desequilibrio de oferta y demanda en el mercado de alquileres podría intensificarse.
Seo Jin-hyeong, profesor del Departamento de Derecho Inmobiliario de la Universidad de Kwangwoon, señaló: "Para que haya oferta de viviendas en alquiler, alguien debe poder recibir una vivienda en distribución y ponerla en alquiler. Es difícil esperar una expansión de la oferta sin asegurar la viabilidad comercial de quienes suministran estas viviendas".
La reforma tributaria del gobierno también incluye medidas de apoyo para inquilinos, como aumentar el límite anual del crédito tributario por renta mensual de 10 millones a 12 millones de wones, y aplicar una tasa de crédito del 17% para jóvenes durante tres años a partir de 2027, independientemente del nivel de ingresos totales. Un joven con ingresos totales de 50 millones de wones que pague 1 millón de wones mensuales en renta verá aumentar su crédito tributario de 1.7 millones a 2.04 millones de wones.
Sin embargo, el crédito tributario por renta mensual es un mecanismo que reembolsa parte de la renta ya pagada de forma retroactiva. No puede considerarse una medida de oferta que prevenga la disminución de anuncios de alquiler tradicional o la conversión a alquiler mensual. Además, el crédito se limita a trabajadores sin vivienda y empresarios responsables, por lo que algunos inquilinos podrían no recibir beneficios según sus ingresos o condiciones contractuales.
Lee Chang-moo, profesor del Departamento de Ingeniería Urbana de la Universidad de Hanyang, expresó su preocupación: "El mayor problema es que casi no se han presentado medidas fundamentales para abordar la inestabilidad en el mercado de alquileres. Si la rentabilidad y los costos de los propietarios privados empeoran, la oferta de viviendas en alquiler podría disminuir o los costos aumentados podrían trasladarse a los inquilinos a través de rentas más altas".
* Este artículo ha sido traducido por IA.