La viabilidad empresarial genera resultados desiguales...Pyeongchon e Ilsan solicitan conversión a reconstrucción
Proyectos en Suwon y Yongin avanzan...Constructoras medianas como Ssangyong apuntan al mercado
![Fotografía del sitio de trabajo de un proyecto de reacondicionamiento urbano de viviendas en el distrito de Michuhol, Incheon, el 5 de agosto por la mañana [Foto=Yonhapnews]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/12/20260812160407732807.jpg)
A medida que las ciudades nuevas de primera generación amplían sus opciones de reconstrucción, el mercado de remodelación está experimentando una selección más rigurosa de proyectos. Mientras algunos complejos residenciales en Pyeongchon e Ilsan evalúan la conversión a reconstrucción debido a altos costos de participación y volúmenes limitados de venta general, las comunidades de Seúl y la región metropolitana donde los proyectos ya avanzan considerablemente o donde la reconstrucción ofrece menos beneficios continúan con la remodelación.
Según la industria de renovación urbana consultada el 12 de agosto, en el complejo Daerim Apts (Daewon 2-danzi) en Pyeongchon, Anyang, Gyeonggi, los conflictos relacionados con el proyecto de remodelación se intensifican. Un comité de oposición conformado por algunos miembros de la asociación de residentes anunció recientemente una asamblea para destituir a los directivos de la asociación. Se conoce que el cambio de liderazgo se debe a la falta de progreso en la disolución de la asociación de remodelación y la conversión a reconstrucción.
El complejo Munsan Village 16-danzi en Ilsan también está promoviendo un proyecto de remodelación, pero algunos residentes han solicitado la conversión a reconstrucción. La opinión es que debido a que los altos costos de participación constituyen un obstáculo para la ejecución del proyecto, es necesario optar por la reconstrucción.
La razón principal del creciente conflicto sobre la remodelación en las ciudades nuevas de primera generación es la viabilidad empresarial en comparación con la reconstrucción. Aunque la remodelación utiliza la estructura existente y ofrece ventajas en términos de plazos y procedimientos en comparación con la reconstrucción, existe un límite en el aseguramiento de volúmenes de venta general ya que el número de unidades de vivienda solo puede aumentar dentro del 15% del número existente de unidades.
El aumento de los costos de construcción también representa una carga. Debido a la naturaleza de mantener la estructura existente mientras se amplía, muchos costos pueden incurrirse en refuerzo estructural e instalaciones, y cuando los costos de construcción aumentan, las cuotas de participación de los residentes también aumentan.
Aunque el gobierno ha establecido disposiciones especiales de activación, también existen limitaciones. Cuando se promueve la remodelación en zonas especiales de renovación de ciudades planificadas envejecidas, el límite de aumento de unidades de vivienda puede flexibilizarse hasta el 140% del límite máximo de la ley vigente de vivienda. El límite de aumento del 15% en comparación con el número de unidades existente puede ampliarse hasta el máximo del 21%.
Sin embargo, en los complejos donde el área existente es reducida, incluso al aumentar el número de unidades, el efecto de mejora de la viabilidad empresarial a través de la venta general es limitado. En conclusión, la ventaja o desventaja entre reconstrucción y remodelación inevitablemente dependerá del índice de aprovechamiento del terreno existente, del volumen posible de venta general y de la etapa de avance del proyecto.
Sin embargo, el mercado de remodelación en general no se ha contraído. En regiones donde la conversión a reconstrucción ofrece poco beneficio o donde los proyectos ya avanzan considerablemente, la remodelación continúa. En el distrito de Yeongtong en Suwon, Gyeonggi, se están promoviendo proyectos en los complejos Shinseong, Shinan, Ssangyong, Jinheung, Doosan, Uosung y Hanshin, y en el distrito de Suji en Yongin, seis complejos incluyendo Suji Choeip Village, Bowon, Dongbu, Hanguk, Seongbok Station River Park y Suji Deurieche han completado la aprobación de planes de proyecto.
La asociación de remodelación Garak Hanshin en Songpa, Seúl, celebró el 9 de agosto una asamblea de selección de empresa constructora y eligió a Posco Engineering & Construction como constructora. Este complejo, actualmente con 256 unidades, se transformará en una estructura de 20 pisos sobre rasante y 4 pisos bajo rasante con 293 unidades de vivienda.
Las constructoras medianas también consideran la remodelación como un segmento importante de obtención de proyectos. Ssangyong Construction ha completado cinco complejos incluyendo Bangbae Palace y Dogok Dongshin, y actualmente está promoviendo remodelaciones de Munjeong Hyundai y Garak Ssangyong 1st. Compañías como DL Construction, Kolon Global y Dongbu Construction también están fortaleciendo sus capacidades en proyectos relacionados.
Lee Eun-hyung, investigador principal del Instituto de Política de Construcción de Corea, afirmó: "En el pasado, la remodelación se utilizaba como una alternativa a las regulaciones de reconstrucción, pero a medida que el alcance de los proyectos ha aumentado con expansiones y construcción de estacionamientos subterráneos, las ventajas claras respecto a la reconstrucción han disminuido". Añadió: "En el futuro, la demanda de remodelación que reduzca proyectos de gran escala y complemente instalaciones envejecidas podría aumentar".
* Este artículo ha sido traducido por IA.