El gobierno ha decidido aumentar el objetivo de crecimiento del volumen total de créditos al consumo del 1,5% al 3%, y también ampliar el apoyo financiero a través de financiamiento de proyectos inmobiliarios (PF). La medida responde a la rápida agotamiento del crédito en el primer semestre, que ha bloqueado incluso préstamos para gastos de mudanza y pagos finales de vivienda, generando dificultades de financiamiento en proyectos inmobiliarios normales. La política inmobiliaria del gobierno enfrenta su prueba más exigente: abrir el acceso al crédito para los compradores reales mientras bloquea la especulación y las expectativas de aumento de precios.
Al aumentar el volumen total de créditos al consumo, el sector financiero dispondrá de aproximadamente 30 billones de wones adicionales en capacidad de préstamo anual. El gobierno planea asignar estos recursos prioritariamente a financiamiento para mudanzas en proyectos de reconstrucción y redesarrollo, pagos intermedios y finales de apartamentos de nueva construcción, y créditos para vivienda destinados a compradores reales como jóvenes. Corregir los efectos secundarios causados por el control del volumen total de crédito—que ha impedido que personas que necesitan comprar o mudarse a una vivienda accedan a préstamos—es la medida correcta.
El problema radica en que el mercado no siempre responde a las intenciones del gobierno. El hecho de que la capacidad de crédito se duplique puede interpretarse como una señal de que "el gobierno finalmente abrirá la llave del financiamiento". Esto es especialmente cierto cuando persisten expectativas de aumento de precios inmobiliarios. Es necesario gestionar meticulosamente los flujos de crédito por entidad bancaria y por destino de uso, para evitar que los fondos adicionales se desvíen de la demanda real hacia una nueva ola de compras especulativas de viviendas. Las políticas de ciclo stop-go—que alternan periodos de apertura y cierre según fluctúen los precios—solo generan resistencia en el mercado.
El mismo principio debe aplicarse al apoyo de financiamiento de proyectos. Es necesario evitar que proyectos inmobiliarios normales se paralicen debido al endurecimiento del crédito. Sin embargo, si se mantienen con apoyo financiero proyectos con escasa viabilidad económica, se desvanecerá el significado de la reestructuración de PF realizada hasta ahora. Debe mantenerse el principio selectivo: fortalecer proyectos viables y ordenar proyectos deficientes.
Es aún más problemático que estos ajustes precisos de regulación financiera sean percibidos como un retroceso de la política inmobiliaria general del gobierno. Particularmente preocupante es que, ante la reciente reforma tributaria inmobiliaria anunciada, no solo la oposición sino también sectores del partido gobernante expresan objeciones. Sin embargo, no debe vacilarse en el rumbo general de reformar el sistema tributario hacia el énfasis en la residencia principal y reducir los excesivos beneficios fiscales en la venta de propiedades de lujo extremadamente caras.
Es necesario establecer excepciones razonables y medidas complementarias para propietarios de una única vivienda que no pueden vivir en ella por cambio de trabajo, cuidado de padres o educación de hijos, así como para propietarios antiguos de edad avanzada con ingresos bajos. Pero existe una diferencia fundamental entre complementar excepciones y invertir los principios de política. Es válido mantener el principio de proteger generosamente las viviendas donde se reside efectivamente, mientras se evita otorgar beneficios fiscales excesivos a propiedades no ocupadas o a ganancias de venta extraordinariamente elevadas.
Si el gobierno cede ante la presión política y retrocede en estos principios, enviará al mercado una señal equivocada: "si esperas suficientemente, las regulaciones finalmente se flexibilizarán". Si, en el momento de ampliar el volumen de crédito total, también retrocede en materia tributaria, esa señal se fortalece significativamente. Este es el punto que el gobierno debe vigilar más cuidadosamente.
No es cuestión de simplemente endurecer indefinidamente el acceso al crédito. Los fondos necesarios deben fluir hacia la demanda real y el suministro normal de vivienda. Sin embargo, no debe permitirse que esto cause un debilitamiento de los grandes principios de la política inmobiliaria: la contención de la especulación y el énfasis en la residencia principal. Lo que el gobierno debe demostrar ahora es precisamente esta sofisticada ejecución de política: abrir el crédito donde es necesario mientras se estabiliza el precio de las viviendas.
* Este artículo ha sido traducido por IA.