Se refleja parcialmente la tasa de consentimiento para constitución de consorcio y el aumento del precio de adquisición de vivienda de alquiler... 'faltan transferencia de derechos de miembros y flexibilización de coeficiente de aprovechamiento'
LTV de crédito para mudanzas se mantiene en 40%... se amplía la capacidad de crédito reconociendo el valor del activo tras la intervención
Se excluye la transferencia de derechos de miembros del consorcio y la flexibilización de coeficiente de aprovechamiento... Seúl: 'se necesitan mejoras adicionales'
Apoyo financiero para alquiler privado: 'es necesario flexibilizar también impuestos y requisitos de residencia efectiva'
Cautela sobre cinturón verde y suministro en Yongsan... 'priorizan proyectos de reforma urbana'
Seúl ha evaluado que el plan de suministro de vivienda anunciado por el gobierno el 13 de agosto refleja parcialmente las demandas de la ciudad, incluyendo la flexibilización de regulaciones crediticias para mudanzas, la reducción de la tasa de consentimiento para la constitución de consorcios de reforma urbana y el aumento de precios de adquisición de vivienda de alquiler. Sin embargo, la ciudad señaló que se excluyeron demandas clave, como la flexibilización de las restricciones sobre la transferencia de derechos de miembros del consorcio y la expansión del coeficiente de aprovechamiento en proyectos de reforma privada.
Seúl celebró una rueda de prensa después del anuncio del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte de las 14:00 horas sobre el "Plan de Suministro Acelerado de Vivienda para la Estabilización del Mercado de Compraventa y Alquiler". En la rueda de prensa, Myung No-jun, director de Vivienda de Seúl, declaró: "Se ha reflejado parte del contenido que Seúl ha estado proponiendo continuamente al gobierno. El hecho de que el gobierno haya aceptado parcialmente las propuestas de Seúl y esté mejorando los sistemas para expandir el suministro de vivienda es un avance significativo".
Las principales demandas que Seúl ha presentado al gobierno incluyen: △ Reducir la tasa de consentimiento para constitución de consorcio de reforma urbana del 75% al 70% △ Elevar el coeficiente de préstamo (LTV) de crédito para mudanzas a 70% △ Ajustar la proporción obligatoria de vivienda de alquiler en proyectos de reforma urbana △ Expandir el coeficiente de aprovechamiento en proyectos de reforma privada △ Suspender temporalmente por tres años las restricciones sobre transferencia de derechos de miembros del consorcio.
De estas medidas, el gobierno redujo la tasa de consentimiento para constitución de consorcio de reforma urbana del 75% existente al 70%, y también flexibilizó la tasa de consentimiento para designación del ejecutor del proyecto en casos de reforma y reconstrucción pública del 67% al 60%. El objetivo es reducir la carga de consentimiento de los residentes en las etapas iniciales de los proyectos de reforma para acelerar el avance de los proyectos.
LTV de crédito para mudanzas se mantiene en 40%... se amplía la capacidad crediticia reconociendo el valor del activo tras la intervención
Las regulaciones de crédito para mudanzas también se flexibilizan parcialmente. La solicitud de Seúl de elevar el coeficiente de préstamo garantizado sobre vivienda (LTV) al 70% no se refleja directamente, pero se amplía la capacidad crediticia cambiando el criterio para calcular el límite de crédito.Antes, el LTV de crédito para mudanzas se aplicaba sobre la base del valor evaluado del activo anterior al proyecto de reforma (valor del activo anterior). A partir de ahora, el LTV se calculará sobre la base del mayor de dos valores: el valor evaluado del activo anterior y el valor evaluado del activo posterior al proyecto de reforma, que es el valor estimado de la vivienda nueva construida tras el proyecto.
Seúl evalúa que esta medida ampliará la capacidad de crédito para mudanzas, pero expresa que es lamentable que no se haya incluido la solicitud de reconocer el crédito para mudanzas como crédito para gastos operacionales en lugar de como crédito al consumidor.
El director Myung señaló: "No se ha reflejado el contenido sobre la flexibilización de regulaciones de crédito para mudanzas mediante su conversión a crédito para gastos operacionales en lugar de crédito al consumidor. Se necesitan medidas adicionales para facilitar la mudanza de residentes y acelerar el avance de los proyectos de reforma".
Se excluyen la transferencia de derechos de miembros y la flexibilización de coeficiente de aprovechamiento... Seúl advierte que se necesitan mejoras adicionales
Por otro lado, la flexibilización de restricciones sobre la transferencia de derechos de miembros del consorcio, que Seúl consideró esencial para mejorar la viabilidad del proyecto y las condiciones de transacción, fue excluida del plan. Seúl había pedido que se suspendiera temporalmente por tres años las restricciones sobre transferencia de derechos de miembros del consorcio en proyectos de reforma y reconstrucción dentro de zonas de especulación inmobiliaria intensiva. La razón es que permitir transacciones podría acelerar el avance de proyectos al permitir que miembros del consorcio que enfrentan dificultades para participar debido a cargas de costos de construcción y cuotas de contribución puedan transferir sus derechos.Tampoco se incluyeron la medida de expandir el coeficiente de aprovechamiento en proyectos de reforma privada hasta 1,2 veces el límite legal de coeficiente de aprovechamiento, ni el ajuste de la proporción obligatoria de vivienda de alquiler en proyectos de reforma urbana. Seúl argumenta que, ante la escasez de terrenos disponibles en Seúl, mejorar la viabilidad de los proyectos de reforma es fundamental para ampliar la oferta de vivienda, por lo que estas medidas deben mejorarse adicionalmente.
El director Myung afirmó: "Las medidas clave que tienen un impacto directo en la viabilidad del proyecto y las condiciones de transacción no se han reflejado en este plan. Se necesitan mejoras adicionales en los sistemas para aumentar el efecto de expansión de la oferta de vivienda".
La actualización de precios de adquisición de vivienda de alquiler de contribución pública refleja la solicitud de Seúl. La ciudad evaluó que tendrá un impacto positivo en mejorar la viabilidad de los proyectos de reforma y acelerar el suministro.
Sin embargo, Seúl sostiene que el período de aplicación no debe terminar de forma temporal. El director Myung señaló: "No se trata solo de proyectos que comiencen construcción hasta 2028 y terminen; debe haber un suministro continuo de una cantidad determinada después de eso. La solicitud de Seúl ha sido mantener la flexibilización de manera consistente y continua".
Sobre apoyo financiero para alquiler privado: 'es necesario flexibilizar también impuestos y requisitos de residencia efectiva'
En el sector de alquiler privado, se incluyen expansión de garantías de financiamiento de proyectos, flexibilización de LTV para compradores y empresas de alquiler que adquieren viviendas nuevas, y flexibilización de regulaciones crediticias para adquirir viviendas destinadas a demolición. Mientras que Seúl evalúa positivamente la expansión de apoyo financiero en sí, señala que si se mantienen los requisitos fiscales y de residencia efectiva, el efecto de expansión de la oferta de alquiler privado podría ser limitado.En particular, existe la preocupación de que el efecto de expansión de la oferta podría no ser significativo si la flexibilización de LTV para empresas de alquiler de adquisición solo se aplica a viviendas nuevas y se mantiene la tributación consolidada del impuesto inmobiliario comprehensivo en zonas reguladas. Seúl ha solicitado que se revisen de manera integral los requisitos fiscales y de residencia efectiva considerando la estabilidad del mercado y aspectos de mobilidad residencial, incluida la reforma tributaria anunciada el 3 de agosto.
Cautela sobre cinturón verde y Yongsan... 'se debe priorizar los proyectos de reforma urbana'
Seúl ha enfatizado que se necesita una aproximación cautelosa respecto a la utilización del cinturón verde de la región de Seúl y la oferta de vivienda pública que el gobierno está considerando. Con respecto a la liberación del cinturón verde, Seúl sostiene que, dado que aún no se han publicado objetivos específicos, se debe considerar suficientemente la planificación urbana y las condiciones de vivienda de Seúl. Además, respecto a los sitios candidatos para el proyecto de vivienda pública mixta urbana, Seúl señala que no está claro si se han reflejado las áreas cuya exclusión fue propuesta por Seúl, y que se necesita suficiente coordinación antes de confirmar los sitios candidatos.Regarding el Distrito Internacional de Yongsan, Seúl ha señalado que se debe priorizar la cantidad apropiada de viviendas considerando funciones internacionales de negocios y condiciones de vivienda, la expansión de infraestructuras básicas como escuelas, y la obtención de aceptación de la comunidad. Seúl ha hecho énfasis nuevamente en que, en el caso del Parque Infantil de Yongsan, el desarrollo residencial está restringido según la Ley Especial de Constitución del Parque de Yongsan, por lo que se necesitan procedimientos adicionales como enmiendas legales para la oferta real de vivienda.
Seúl ha manifestado su posición de cooperar con el gobierno mientras solicita continuamente mejoras en las regulaciones que no fueron reflejadas. En particular, la ciudad ha expresado su consternación respecto al anuncio de medidas directamente relacionadas con la política de vivienda de Seúl sin una coordinación previa suficiente con la ciudad.
El director Myung declaró: "La política de suministro de vivienda en Seúl, que es el núcleo del mercado de vivienda de la República de Corea, es difícil de lograr solo con esfuerzos del gobierno central o de Seúl. Es difícil esperar una cooperación sustancial si solo se solicita cooperación después del anuncio sin coordinación en el proceso de formulación de políticas".
* Este artículo ha sido traducido por IA.