![Imagen virtual de IA que asume la instalación de una bañera en un godeungwon. [Imagen=ChatGPT]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/14/20260814162621463295.png)
El mercado inmobiliario es difícil de entender. Conseguir vivienda propia también lo es. Las políticas del gobierno resultan igualmente complicadas. "Ver la realidad inmobiliaria difícil" comienza desde aquí.
Pocos días después de que la controversia causada por la propuesta de la diputada Hwang Hee del Partido Democrático de utilizar autobuses desechados como vivienda temporal para jóvenes, el gobierno anunció que eliminará la prohibición de instalar bañeras en habitaciones de godeungwon (residencias de estudio compactas). Esto ocurrió un día después de que el presidente Lee Jae-myung ordenara revisar el estándar mínimo de vivienda y mejorar las condiciones de viviendas no convencionales como los godeungwon. Al día siguiente, el gobierno también anunció que proporcionaría apoyo financiero para proyectos de cuasiviviendas, incluidos los godeungwon.
El Partido Democrático trazó una línea clara señalando que la propuesta del autobús no era una política oficial del partido. Sin embargo, no es posible desestimar como pensamiento personal una propuesta de política pública presentada públicamente por un diputado perteneciente a la Comisión de Territorio. No existe una conexión directa entre la propuesta del autobús y la política del godeungwon. La revisión de los estándares de godeungwon también siguió procedimientos relacionados desde el mes anterior, antes de la controversia del autobús o de las declaraciones presidenciales.
Sin embargo, ambos asuntos plantean la misma pregunta: ante la insuficiencia de oferta de vivienda, ¿hasta dónde es aceptable ofrecer espacios que no son viviendas a jóvenes y personas de bajos ingresos?
El Ministerio de Territorio flexibiliza la regulación de bañeras argumentando que es vivienda
La revisión de los "Estándares de construcción para instalaciones de vida compartida" anunciada mediante consulta administrativa por el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte el 12 de agosto elimina la prohibición de instalar bañeras en habitaciones individuales de godeungwon. También suprime la obligación de contar con facilidades de estudio como escritorios. Se mantiene la prohibición de instalaciones de cocina dentro de las habitaciones.
El proceso de eliminación de la obligación de escritorio tampoco es suave. El decreto actual de la Ley de Negocios Multiusuarios define el negocio de godeungwon como "un tipo de negocio que proporciona alojamiento o alojamiento con comidas en habitaciones particionadas equipadas con instalaciones donde los estudiantes pueden estudiar". Si solo se elimina la obligación de instalaciones de estudio en los estándares de construcción, surgen problemas de coherencia entre ordenanzas.
El Ministerio de Territorio explicó que esta medida tiene como objetivo reflejar la realidad de que los godeungwon se utilizan más como vivienda para hogares de una sola persona que como espacios de estudio, y racionalizar regulaciones que no están directamente relacionadas con la seguridad. Dado que no se trata de un mandato de instalar bañeras, no es fácil calificar simplemente el ampliar opciones como problemático.
Sin embargo, es necesario examinar el orden de la política. Cuando el Ministerio de Territorio estableció los estándares actuales en 2015, citó como razón para prohibir bañeras, instalaciones de cocina y balcones la posibilidad de que los godeungwon se utilizaran indebidamente como viviendas independientes. Ahora, 11 años después, está eliminando parcialmente esa distinción argumentando que los godeungwon se utilizan actualmente como espacios de vivienda real.
Si es así, no debería permitirse solo la bañera, sino que también debería examinarse las condiciones necesarias para un espacio donde vive la gente. En la medida en que se permite la bañera, verificar si los estándares de ventilación de las habitaciones y los baños son suficientes debería ser la prioridad. Sin embargo, la revisión propuesta no incluye contenido que refuerce el área mínima, las ventanas exteriores o el rendimiento de ventilación. Se reconoce la realidad habitacional, pero no se fortalecen los estándares de vivienda necesarios.
La revisión tampoco incluye un análisis de impacto regulatorio. Fue clasificada como asunto no sujeto a revisión regulatoria en las consultas previas de la Oficina de Coordinación del Primer Ministro. Aunque no pueda considerarse un error procedimentario, es difícil confirmar en los documentos de consulta administrativa pública disponibles si se ha examinado cómo el permiso de bañera afectará el diseño de godeungwon, la futura oferta y el ambiente de vivienda.
Seúl 7 metros cuadrados, Daejeon 14 metros cuadrados... el mínimo varía según la región
Las condiciones deficientes de los godeungwon ya han sido confirmadas por investigaciones. En una encuesta de 2020 de la ciudad de Seúl, el área promedio de una habitación de godeungwon era de 7,2 metros cuadrados. El 53% del total no alcanzaba los 7 metros cuadrados. Solo el 47,6% de las habitaciones tenía ventanas de escape en caso de emergencia. Los residentes citaron como principales inconvenientes y riesgos para la salud el espacio reducido y la insuficiencia de luz y ventilación.
Seúl tomó medidas tardías, requiriendo que los godeungwon nuevos o aquellos que cambian de uso dispongan de un área de habitación de al menos 7 metros cuadrados. Si se incluye un baño individual, deben tener al menos 9 metros cuadrados, y también deben contar con ventanas de evacuación al exterior.
Algunas autoridades locales metropolitanas establecen límites inferiores más altos. Daejeon requiere que las habitaciones tengan al menos 14 metros cuadrados e impone la instalación obligatoria de ventanas operables de al menos 1 metro cuadrado. Gwangju establece habitaciones de al menos 11 metros cuadrados, o al menos 14 metros cuadrados en total incluido el baño, y requiere ventanas abatibles hacia el exterior. Sejong también exige un área de al menos 11 metros cuadrados y ventanas exteriores que permitan iluminación, ventilación y evacuación.
Como los métodos de cálculo de área y los sujetos aplicables varían, no es posible una comparación simple para determinar qué norma regional es superior. El problema radica en que mientras los gobiernos locales establecen sus propios estándares mínimos de área y ventanas, los estándares nacionales de construcción para instalaciones de vida compartida carecen de un límite mínimo común en todo el país para el área mínima por habitación y ventanas exteriores. Esta es la razón por la cual el área mínima puede variar hasta el doble dependiendo de la región donde se construya un godeungwon.
El estándar mínimo actual de vivienda requiere que un hogar de una sola persona tenga una habitación, una cocina exclusiva, baño e instalaciones de baño, incluyendo un área total de vivienda de al menos 14 metros cuadrados. No es posible afirmar un incumplimiento normativo en una simple comparación con los 7 metros cuadrados de una habitación de godeungwon. Los godeungwon no se clasifican como viviendas según la ley de construcción, por lo que este estándar no se aplica directamente en las autorizaciones de construcción. Precisamente ese es el problema. Aunque las personas realmente residen en estos espacios a largo plazo, permanecen fuera del estándar mínimo de vivienda por no ser clasificados como vivienda.
Los godeungwon tampoco son una opción de vivienda excepcional para pocos. En una encuesta de 2022 del Ministerio de Territorio, los hogares que vivían en godeungwon o godeungtels (residencias de estudio de lujo) sumaban 158.374 hogares, siendo la mayor parte de los hogares en viviendas no convencionales. En la encuesta de 2017, el 97% de los hogares residentes en godeungwon eran hogares de una sola persona, con una edad promedio del jefe de familia de 34,6 años. En la encuesta de 2022, el 32,9% respondió que eligió godeungwon porque no podía encontrar un alquiler mensual más barato. El ambiente de vivienda del godeungwon está directamente vinculado al problema de vivienda de jóvenes y hogares de una sola persona de bajos ingresos.
Flexibilizar regulaciones y proporcionar apoyo financiero... ¿quién se responsabilizará si aumenta la oferta?
El presidente Lee ordenó el 11 de agosto que se revisara el estándar mínimo de vivienda para responder a desastres climáticos y que se mejorara el ambiente de viviendas no convencionales como godeungwon, casas de plástico y chozas. Sin embargo, al día siguiente, el Ministerio de Territorio anunció la flexibilización de la regulación de bañeras, y en el plan de suministro anunciado el 13 de agosto se incluyó el apoyo a los intereses de préstamos para proyectos de financiamiento de proyecto de cuasiviviendas como godeungwon en Seúl y Gyeonggi.
Si comienza la construcción antes de 2027, se subvencionará 1 punto porcentual de la tasa de interés del préstamo con fondos fiscales; si comienza antes de 2028, se subvencionará 0,5 puntos porcentuales. No se trata de una política exclusiva para godeungwon ni de apoyo dedicado a jóvenes, y debe cumplirse con ciertos requisitos operacionales. Aun así, cuando la flexibilización regulatoria se combina con el apoyo al costo del financiamiento, es difícil descartar la posibilidad de que aumente la oferta de nuevos godeungwon. El hecho de que el gobierno haya incluido godeungwon como objetivo de apoyo en el plan de suministro se interpreta como una señal de que el gobierno lo reconoce como un medio de suministro para complementar la escasez de vivienda.
La velocidad con la que la flexibilización regulatoria y los fondos baratos pueden cambiar la oferta fue demostrada por las viviendas urbanas compactas. En 2009, el gobierno anunció que aumentaría rápidamente el espacio habitacional para hogares de una o dos personas, flexibilizó los estándares de instalaciones complementarias y brindó apoyo con fondos de construcción del Fondo Nacional de Vivienda. El volumen de permisos de construcción saltó de 20.529 hogares en 2010 a 83.859 hogares en 2011 y 123.949 hogares en 2012.
El logro de satisfacer la demanda de viviendas pequeñas fue evidente. Sin embargo, en algunas regiones fueron seguidas de sobreoferta, unidades sin vender y problemas de estacionamiento y gestión. El incendio de vivienda urbana compacta en Uijeongbu en 2015 expuso problemas de seguridad incluyendo accesos estrechos, distancias insuficientes entre edificios y puntos ciegos en sistemas de rociadores. Los costos de apresurarse en la oferta sin un examen suficiente fueron finalmente asumidos por los residentes.
Las instalaciones de alojamiento con vida diaria funcionaban como instalaciones de alojamiento pero permitían cocina y venta, se vendían como productos de vivienda y generaron conflictos sobre uso no autorizado como residencia y cambio de uso. El gobierno ahora está bloqueando nuevo uso no autorizado y brindando apoyo para el uso legal de instalaciones existentes. La vivienda de semisótano también permitió la residencia en pisos subterráneos durante la escasez de vivienda y relajó los estándares de reconocimiento de pisos subterráneos, resultando en inundaciones y problemas de iluminación y ventilación décadas después.
No es posible decir que el aumento de godeungwon sea intrínsecamente malo. Hay personas que necesitan una habitación barata de inmediato, y si desapareciera el godeungwon, podrían verse obligadas a recurrir a espacios aún más precarios. El problema radica en no distinguir entre aumentar la oferta e institucionalizar la vivienda de bajo nivel.
Si el gobierno va a reconocer godeungwon como vivienda para jóvenes y hogares de una sola persona de bajos ingresos, primero debe establecer líneas comunes nacionales para el área mínima, ventanas exteriores, ventilación, seguridad contra incendios y criterios de evacuación. El apoyo financiero público también debe limitarse a instalaciones que cumplan con estos estándares. Si se confirma de acuerdo con la revisión propuesta, los nuevos estándares se aplicarán a partir de solicitudes de permiso de construcción después de la publicación de la notificación, revisiones de comités de construcción y solicitudes de permisos de cambio según la ley de construcción. No es una medida para cambiar las habitaciones estrechas y sin ventanas de godeungwon existentes.
Establecer un estándar mínimo no significa que los godeungwon puedan reemplazar la vivienda para jóvenes. Ese estándar no debe ser una licencia para elevar godeungwon a vivienda, sino un límite inferior para prevenir que sea aún más precario. Si godeungwon es vivienda temporal y complementaria, también debe ampliarse la salida para trasladarse a vivienda adecuada como alquiler público.
Incluso si la oferta es urgente, no se debe crear volumen reduciendo el estándar mínimo para espacios donde vive la gente. Lo que el gobierno debe resolver es la insuficiencia de oferta de vivienda, no bajar los estándares de vivienda. Lo que los jóvenes necesitan no son autobuses desechados ni habitaciones estrechas con solo bañeras, sino un espacio que pueda llamarse hogar. El gobierno debe responder a la pregunta de dónde espera que vivan los jóvenes no con números de oferta, sino con estándares de vivienda.
* Este artículo ha sido traducido por IA.