Límite de fondos de construcción aumenta de 70 a 90 millones de wones
Promotores inmobiliarios acceden a LTV máximo de 60% en nuevas viviendas tipo bizontal
Permanecen incertidumbres sobre precios de mercado y liquidez; expertos señalan limitaciones del apoyo financiero
![Vista urbana de Seúl desde la montaña Guryongsan en el distrito de Seocho. 5 de octubre de 2024. [Foto=reportero Yu Dae-gil dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/27/20260827140127145293.jpg)
El Gobierno amplía el apoyo financiero para reactivar el deprimido mercado de viviendas tipo bizontal. Lanzará una nueva línea de crédito que aplicará una relación préstamo-valor (LTV) de hasta el 80% cuando jóvenes compradores adquieran por primera vez en la vida villas y oficinas-apartamento.
Tras los escándalos de estafas en arriendo temporal, las viviendas tipo bizontal han experimentado una caída en la transparencia de precios y una reducción en transacciones. En este contexto, aumentar los créditos para impulsar la demanda podría ocasionar pérdidas significativas a los jóvenes compradores cuando los precios desciendan, según advierten analistas.
De acuerdo con el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte y la Comisión de Servicios Financieros, informados el 27 de agosto, el Gobierno lanzará en enero del próximo año el programa "Préstamo de Futuro Vivienda para Jóvenes". Estará dirigido a compradores de primera vivienda menores de 39 años con ingresos anuales de hasta 70 millones de wones que adquieran viviendas tipo bizontal de hasta 40 millones de wones y una superficie útil no mayor a 85 metros cuadrados.
La preferencia en LTV de primera vivienda será del 70% en el área metropolitana y zonas reguladas, y alcanzará el máximo del 80% en otras regiones. El Gobierno planea suministrar hasta 6 billones de wones durante dos años, con asignaciones anuales de 3 billones de wones. También se aplicarán tasas de interés preferenciales menores que las del programa general de bonificación de vivienda.
El inicio de construcción de viviendas residenciales generales en el área metropolitana el año pasado ascendió a 14.000 unidades, representando solo el 25% del promedio de los últimos diez años de 56.000 unidades. El Gobierno se ha comprometido a apoyar el inicio de construcción de 130.000 viviendas residenciales generales en el área metropolitana hasta 2030.
El límite de créditos para financiamiento de construcción de viviendas multifamiliares se elevará de 70 millones a 90 millones de wones por unidad, con tasas de interés reducidas del 3,5% anual al 3,2% anual. El número de pisos permitidos para viviendas multifamiliares aumentará de tres a cuatro pisos existentes.
También se flexibilizarán las restricciones de crédito para promotores inmobiliarios que adquieran nuevas viviendas residenciales generales. Los promotores generales tendrán acceso a LTV del 30% en zonas reguladas y del 60% en zonas no reguladas. Los promotores inmobiliarios registrados podrán acceder al 60% independientemente de la zona.
El Gobierno busca mejorar las condiciones de financiamiento para proveedores de vivienda y ampliar la capacidad de compra de los jóvenes para revitalizar el deprimido mercado de viviendas tipo bizontal.
Sin embargo, las viviendas tipo bizontal registran menos transacciones que los apartamentos, lo que dificulta determinar precios de mercado justos, y en contextos de desaceleración del mercado, la venta resulta complicada. Persisten desconfianzas sobre construcciones irregulares y defectos constructivos.
Si un joven en el área metropolitana compra una vivienda de 40 millones de wones con LTV del 70%, el monto del préstamo sería de 28 millones de wones y el capital inicial de 12 millones de wones. Si el precio de la vivienda desciende un 20% mientras la deuda se mantiene igual, el valor del patrimonio neto se reduciría a 4 millones de wones. Una caída del 30% provocaría la práctica desaparición del capital inicial invertido.
Las autoridades financieras reconocen la posibilidad de que los jóvenes compradores enfrenten dificultades para trasladarse a apartamentos u otras opciones residenciales cuando los precios bajen tras la compra de viviendas tipo bizontal, pero describen la política como una medida que amplía las opciones disponibles para los jóvenes.
Aun cuando se incremente el apoyo al financiamiento de construcción, sin una demanda correspondiente resultará difícil que se traduzca en inicio de obras. Si los promotores inmobiliarios evalúan como improbable la venta posterior a la finalización, pueden abstenerse de emprender proyectos incluso con condiciones crediticias mejoradas.
Flexibilizar las restricciones constructivas para edificar más viviendas en el mismo terreno podría deteriorar las condiciones de estacionamiento e iluminación natural. Expertos señalan la necesidad de mecanismos que incrementen la transparencia de precios y la calidad habitacional junto con la expansión de la oferta.
El profesor Seo Jin-hyung, del Departamento de Derecho Inmobiliario de la Universidad de Kwangwoon, manifestó: "Es difícil que los promotores inmobiliarios se lancen a construir aunque se amplíe la oferta si no existe demanda suficiente para absorber las unidades lanzadas al mercado". Agregó que "en una situación donde no se han flexibilizado las regulaciones centradas en una vivienda por hogar ni se han relajado las obligaciones de ocupación real, existen límites en la activación de la oferta mediante solo el apoyo al financiamiento de construcción".
* Este artículo ha sido traducido por IA.