Tasa de vacíos del 55% y tasa de no venta del 37%…las instituciones financieras endurecen los criterios de crédito ante caída del valor garantía
Sectores de conocimiento enfrentan crisis de oferta y demanda mientras se disparan presiones financieras
Los centros de conocimiento atraviesan una crisis multidimensional que combina espacios desocupados y unidades sin vender con restricciones crediticias y depreciación de valores, incrementando significativamente la carga financiera de los compradores. A medida que desciende el valor de estos activos inmobiliarios, las instituciones financieras aplican índices de cobertura de garantía (LTV) más conservadores, lo que reduce los límites de crédito disponibles y genera presiones adicionales de reembolso de capital e incluso conversión de créditos a modalidades no garantizadas.
Según el Instituto de Investigación de la Industria de Desarrollo Inmobiliario de Corea del Sur, la tasa de vacíos en centros de conocimiento de la región metropolitana alcanzó el 55% a partir de febrero de este año. En el período 2022-2024, la tasa de no venta promedio en 65 proyectos suministrados en la región metropolitana llegó al 37%, mientras que en Seúl alcanzó el 43%. Ante el incremento de espacios desocupados, los propietarios buscan inquilinos reduciendo las rentas, pero la carga de gastos administrativos dificulta la recuperación de rentabilidad.
El sector financiero también está evaluando de manera más conservadora el valor garantía de estos centros, intensificando los criterios de aprobación de créditos. Compradores que en el pasado recibieron financiamiento con LTV del 80% ahora enfrentan reducciones en sus límites de crédito debido a la caída del valor garantía, y algunos están siendo obligados a convertir parcialmente sus créditos hipotecarios en créditos personales no garantizados. Este ciclo perverso genera una cascada en la que la caída de precios reduce el valor garantía, la restricción crediticia agrava la escasez de fondos y provoca presiones adicionales de pago.
Tampoco la situación en los mercados de remate ofrece perspectivas favorables. Un funcionario del sector inmobiliario señaló: "Los bienes comerciales tienen una demanda de compradores más limitada en comparación con la vivienda residencial, por lo que es probable que se repitan los remates fallidos o que se vendan a precios por debajo del valor de mercado". Agregó que "estos remates a precios bajos vuelven a presionar a la baja el valor de mercado y el valor garantía de los centros de conocimiento".
* Este artículo ha sido traducido por IA.