Se preparan interpretaciones excepcionales para derechos de compra y viviendas heredadas
Se fortalece la ponderación de riesgo para hipotecas de alto valor y alto LTV; se analiza oferta adicional de financiamiento de proyectos
Las autoridades financieras han iniciado un ajuste de criterios detallados para reducir confusiones surgidas en el sector bancario más de un mes después de anunciar el "Plan Integral de Medidas Financieras para la Estabilización del Mercado Inmobiliario del 13 de Agosto". Entre las acciones principales se encuentran la especificación de criterios de excepción en la relación de valuación hipotecaria (LTV) para compradores de primera vivienda, así como el fortalecimiento de la ponderación de riesgo (RW) para créditos hipotecarios de alto valor y alto LTV, medida que aumentará la carga de capital de los bancos.
Según informó el sector financiero el día 20, las autoridades financieras están recopilando consultas del sector bancario a través de la Asociación de Bancos respecto a la aplicación excepcional del LTV para compradores de primera vivienda. Las medidas del 13 de agosto permitieron que, incluso en casos de tenencia previa de vivienda, se pudiera aplicar el LTV de primera compra tras revisión de comités de crédito bancario, cuando existieran razones inevitables como herencia durante la minoría de edad.
Sin embargo, debido a que el alcance de "razones inevitables" no es claro, los criterios varían entre instituciones. En respuesta, las autoridades han decidido elaborar una interpretación común y vinculante. Entre las consultas principales se encuentran casos de derechos de compra que no resultaron en adquisición efectiva de vivienda por cancelación de proyectos inmobiliarios, así como casos de enajenación de participaciones en viviendas adquiridas por herencia. El sector financiero considera que se trata de una medida para aplicar consistentemente las excepciones existentes, más que una flexibilización regulatoria adicional.
Por el contrario, respecto a créditos hipotecarios de alto riesgo, las autoridades están deliberando criterios detallados en dirección hacia el fortalecimiento de regulaciones de capital. La Comisión de Servicios Financieros está actualmente en coordinación con los principales bancos sobre criterios de ponderación de riesgo aplicables a créditos hipotecarios de alto valor y alto LTV.
Entre las opciones bajo revisión se encuentra la segmentación de créditos hipotecarios de alto riesgo según el nivel de precio de vivienda y LTV. Se mencionan como ejemplos créditos con precio de vivienda superior a 2.500 millones de wones y LTV superior a 40%, créditos con precio entre 1.500 y 2.500 millones de wones y LTV superior a 40%, así como créditos con precio inferior a 1.500 millones de wones y LTV superior a 60%. También se está considerando aumentar significativamente la ponderación de riesgo en segmentos de mayor riesgo respecto a niveles actuales, incluyendo estudios de aplicación de factores multiplicadores de hasta 4 veces en ciertos segmentos.
Asimismo, se analiza la administración separada de créditos hipotecarios con montos superiores a 400 millones de wones e índice de servicio de deuda total (DSR) superior a 35%, clasificándolos como créditos de alto monto y alto DSR. No obstante, los criterios por segmento y los múltiplos de ponderación de riesgo aún no han sido confirmados. Las autoridades financieras tienen como objetivo establecer criterios detallados tras consulta adicional con el sector bancario para su implementación en enero del próximo año.
Otras medidas de seguimiento del plan del 13 de agosto también se están concretando. Aunque la regulación de relación de capital propio para financiamiento de proyectos residenciales fue diferida de 2027 a 2029, aún se encuentran en coordinación adicional aspectos como la ponderación de riesgo, provisiones y restricciones en otorgamiento de créditos. También se está coordinando la estructura de oferta de fondos y objetivos de inversión derivados del aumento del límite de sindicatos de financiamiento de proyectos de bancos y aseguradoras, ampliado de 1 billón a 5 billones de wones.
Un funcionario del sector financiero declaró: "En el momento del anuncio del plan, se establecieron direcciones generales mientras que ciertos detalles quedaron sujetos a coordinación adicional con instituciones financieras. Se espera que los criterios de aplicación se concreten aún más hacia fin de año, reflejando consultas del sector y efectos específicos por industria".
* Este artículo ha sido traducido por IA.