Los 27 sitios sin iniciar obras tras reubicación están incluidos en los 85 proyectos de inicio rápido de Seúl
El contrato estándar fija plazo de ejecución real tras certificado de inicio; se debe verificar preparación antes de reubicación
![Terrenos sin iniciar obras tras finalización de reubicación [Foto=Jeminai·Lee Eun-byeol, corresponsal]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/23/20260923110114523560.png)
Los 27 proyectos de renovación urbana en Seúl que no han iniciado obras tras completar la reubicación de residentes están todos incluidos en los 85 sitios designados para "inicio rápido de obras" por la ciudad de Seúl. De estos, 15 proyectos (55,6%) tienen como año objetivo de inicio 2027 o posterior, lo que significa que los residentes deberán esperar un período considerable después de desocupar sus viviendas. Expertos señalan que es necesario no solo adelantar los trámites de permisos y reubicación, sino también gestionar activamente las condiciones reales para el inicio de obras, como negociaciones de costos y obtención de financiamiento, con el fin de reducir los vacíos habitacionales causados por estos proyectos de renovación.
Según un análisis realizado por Ajou Economics el 27 de septiembre basado en el estado de avance de proyectos de renovación urbana en Seúl, a fecha de 23 de septiembre, los 27 sitios sin iniciar obras tras la reubicación están todos incluidos en los 85 destinos objetivo del plan de "inicio rápido de 85.000 unidades habitacionales" anunciado por la ciudad de Seúl en febrero pasado. De estos 27 proyectos, 12 tienen como meta de inicio el año 2027 con 10.157 unidades habitacionales existentes, y 3 tienen como objetivo 2028 con 897 unidades. En total, 15 proyectos y 11.054 unidades representan el 55,6% de los sitios totales sin iniciar obras tras reubicación.
Aunque los plazos objetivo para el inicio de obras en estos sitios aún no han vencido, la demora entre la reubicación y el inicio real de las obras continúa generando vacíos habitacionales para los residentes. Expertos enfatizan que además de adelantar el inicio de las obras, es necesario verificar desde el momento de la reubicación si se han cumplido las condiciones previas para comenzar la construcción real.
La ciudad de Seúl ha fortalecido la responsabilidad en la gestión de procesos para el inicio rápido de obras, monitoreando el volumen de inicio de obras y el grado de retraso por sitio. El contrato estándar de obras revisado en julio pasado establece que la reubicación debe completarse dentro de 14 meses a partir de la publicación de la aprobación de distribución de propiedades, la demolición debe iniciarse dentro de 15 días de la aprobación o notificación de demolición y completarse dentro de 4 meses después de iniciada. El inicio real de la construcción debe ocurrir dentro de 15 días después de la emisión del certificado de notificación de inicio de obras.
Sin embargo, no existe un plazo específico establecido entre la finalización de la demolición y la obtención del certificado de notificación de inicio de obras. Aunque se fije un plazo para el inicio real de la construcción después de la emisión del certificado, las demoras pueden prolongarse si los acuerdos sobre costos de construcción, la obtención de financiamiento y los procedimientos posteriores no se finalizan antes de la emisión del certificado.
En los sitios donde ya se ha completado la reubicación, es necesario especificar con claridad las entidades responsables y los cronogramas para cada tarea pendiente. Debe diferenciarse entre qué aspectos requieren resolución: acuerdos sobre costos de construcción, obtención de financiamiento o procedimientos administrativos. El tiempo transcurrido desde la finalización de la reubicación y demolición hasta el inicio real de la construcción debe gestionarse conjuntamente. Solo verificando cuánto se ha reducido el tiempo de espera después de las medidas de política pública es posible evaluar los vacíos habitacionales que no se reflejan únicamente en el volumen anual de inicio de obras.
La ciudad de Seúl también ha reforzado la gestión de procesos durante este año. Según datos de Seúl, a agosto de este año se han iniciado 15.000 unidades habitacionales del objetivo de 30.000 unidades programadas para inicio de obras en 2026, alcanzando aproximadamente el 50%. Además, a través de 15 reuniones de promoción de procesos, los proyectos con retraso de categoría C disminuyeron en un 20%, mientras que los de categoría A aumentaron un 9% y los de categoría B un 11%.
Estas cifras no muestran directamente cuánto se ha reducido el tiempo de espera entre la reubicación real de residentes y el inicio efectivo de las obras. Es necesario hacer un seguimiento conjunto de la fecha de finalización de reubicación, fecha de finalización de demolición, fecha de certificación de inicio y fecha de inicio real por cada zona para identificar específicamente en qué etapa ocurren los retrasos y evaluar concretamente la efectividad de la política.
Cómo se gestionen no solo los sitios donde el inicio de obras se ha retrasado, sino también los cronogramas de futuros proyectos donde continuará la reubicación y demolición, será un desafío importante para la política de inicio rápido de obras.
El profesor Seo Jin-hyung, del Departamento de Derecho Inmobiliario de la Universidad Kwangwoon, afirmó: "Las causas de los retrasos en el inicio de obras tras la reubicación son variadas, incluyendo conflictos sobre costos de construcción, problemas de financiamiento de proyectos y retrasos en procedimientos administrativos de permisos". Y añadió: "Dado que los proyectos de renovación urbana son finalmente iniciativa de los propietarios del consorcio, estos deben impulsar el proyecto y solicitar los procedimientos necesarios".
* Este artículo ha sido traducido por IA.