Los precios de los apartamentos en Seúl registraron 85 semanas consecutivas de aumento según datos de la Corporación Coreana de Bienes Raíces, equiparándose con el récord histórico más largo de ascenso sostenido. A pesar de que los tres distritos de Gangnam mostraron caídas, el alza en toda Seúl no se ha detenido. Esta combinación de ajustes en zonas de alto valor y aumentos en las periferias es la causa de este fenómeno. Aunque la disminución en Gangnam puede reducir el ritmo de aumento del promedio seúlense, no alivia la carga de quienes buscan vivienda en las afueras.
Los cambios en zonas de alto precio son evidentes. Según la investigación de la Corporación Coreana de Bienes Raíces del 21 de septiembre, Gangnam y Seocho bajaron durante 7 semanas consecutivas, mientras que Songpa lo hizo durante 3 semanas. La tasa de aumento semanal de Mapo pasó de 0,24% hace siete días a 0,15% hace catorce días y a 0,06% hace veintiuno días. Yongsan también redujo su ritmo de crecimiento durante dos semanas consecutivas, acercándose a la estabilidad. Es notable que la intensidad del mercado que encabezaba estas zonas esté disminuyendo. Sin embargo, es importante distinguir entre desaceleración del aumento y caída de precios.
En la investigación de KB, durante el mismo período, Yongsan se mantuvo estable, mientras que Mapo aumentó su ritmo de crecimiento antes de reducirlo. Songpa también registró un ligero aumento el 21 de septiembre. La intensidad y trayectoria del ajuste varían según las estadísticas. Es prematuro afirmar que una desaceleración en Yongsan y Mapo llevará a una expansión de caídas en toda Seúl. Tampoco puede hablarse de estabilidad del mercado general basándose únicamente en ofertas reducidas de algunos complejos de lujo.
En contraste, la investigación de la Corporación Coreana de Bienes Raíces mostró que el 21 de septiembre Seodaemun subió 0,44%, Dongdaemun 0,39% y Nowon 0,37%. Para los hogares que buscaban viviendas relativamente más baratas en estas zonas, incluso las opciones restantes se encarecen. Lo que aparece como una cifra de diferencia de precios entre regiones se convierte para quienes se preparan para adquirir vivienda propia en un mayor depósito que ahorrar y una deuda más pesada que asumir. La reducción de la brecha de precios entre Gangnam y las afueras es diferente de la reducción de los gastos de vivienda de las familias de bajos ingresos.
La declaración del presidente Lee Jae-myung el 18 de septiembre, quien comentó que "parece que se está llevando a cabo una especie de proceso de equiparación" refiriéndose a las caídas en Gangnam y los aumentos en las afueras, resulta lamentable en este contexto. La Presidencia aclaró que se trataba de una explicación de tendencias de precios y que acepta con seriedad la carga del aumento de precios en zonas no-Gangnam. A pesar de esto, persiste la sospecha de que el presidente interpreta el peso del aumento de precios en las afueras de manera diferente a como lo hacen los ciudadanos. Si continúa la tendencia de aumento de precios en las periferias y de alquileres, lo que las familias de bajos ingresos perciben se asemeja más a una "equiparación al alza" de la carga de gastos de vivienda que a una nivelación de precios inmobiliarios.
Los inquilinos pagan un costo adicional por esperar. Según datos de la Corporación Coreana de Bienes Raíces, los precios de alquiler con depósito en apartamentos de Seúl han aumentado 8,00% lo que va del año, aproximándose al aumento de 8,09% en precios de compraventa. Incluso si los compradores posponen sus adquisiciones hasta que los precios se estabilicen, deben preocuparse por el depósito del siguiente contrato de alquiler. Los alquileres al alza impulsan la compra, mientras que los precios de vivienda al alza pueden bloquearla nuevamente. La noticia del inicio de ajustes en viviendas de alto precio no es suficiente para aliviar esta incertidumbre.
El ajuste en Gangnam podría ser una oportunidad para que otras regiones bajen sus expectativas de precio. Mientras se espera ese efecto, la inseguridad habitacional debe abordarse a través de políticas públicas. Las construcciones completadas de apartamentos en Seúl de enero a julio disminuyeron 48,7% en comparación con el mismo período del año anterior. Aunque los inicios de construcción aumentaron 36,1%, la entrega de unidades requiere tiempo. El gobierno y la ciudad de Seúl deben revisar la oferta priorizando la resolución de retrasos en la entrega en zonas donde la incertidumbre de alquiler es significativa, y asegurar que la entrada de vivienda pública en arrendamiento y los apoyos de renta lleguen a tiempo a los hogares que los necesitan.
La calificación de la política de precios de vivienda debe incluir no solo el promedio de Seúl, sino también los precios de transacción de viviendas de valor medio-bajo y la carga de nuevos y renovados contratos de alquiler. El avance de suministro que el presidente reporta semanalmente debe verificarse en términos de entrega real y reducción de gastos de vivienda. Incluso cuando se detengan las 85 semanas de récord, si los precios en las afueras y los alquileres continúan subiendo, la incertidumbre habitacional persistirá. Lo que el gobierno debe acelerar es el día en que las familias ordinarias logren adquirir una vivienda que puedan costear.
* Este artículo ha sido traducido por IA.