Los precios de las viviendas en Seúl se disparan más allá de los apartamentos, extendiéndose a casas unifamiliares y alquileres

"Los precios de las viviendas en Seúl no son solo un problema de apartamentos caros"... La subida se extiende a viviendas no apartamentales y alquileres

"Fortalecimiento simultáneo de impuestos sobre transmisión y tenencia, preocupación por reducción de oferta e inestabilidad en el mercado de alquiler"

• "Los precios de las viviendas en Seúl no son solo un problema de apartamentos caros"... La subida se extiende a viviendas no apartamentales y alquileres

• "Fortalecimiento simultáneo de impuestos sobre transmisión y tenencia, preocupación por reducción de oferta e inestabilidad en el mercado de alquiler"

Panelistas intervienen en el seminario "¿Hacia dónde va la economía coreana y la política inmobiliaria?" celebrado el 8 de octubre en el edificio de la Asamblea Nacional. [Foto: reportera Jang Sun-a]

En el mercado de vivienda de Seúl, los precios de compraventa de casas unifamiliares y viviendas pareadas están subiendo junto con los alquileres y subarrendamientos, no solo los apartamentos de lujo, lo que ha generado llamados a alejarse de una política de vivienda centrada en apartamentos de alto precio. También se ha planteado la necesidad de expandir la base de suministro de viviendas de alquiler privadas, dado que el fortalecimiento de la política fiscal inmobiliaria del gobierno podría provocar una reducción en la oferta de viviendas e inestabilidad en el mercado de alquiler.  

"Los precios de las viviendas en Seúl no son solo un problema de apartamentos caros"... La subida se extiende a viviendas no apartamentales y alquileres

En el seminario "¿Hacia dónde va la economía coreana y la política inmobiliaria?" celebrado el 8 de octubre en el edificio de la Asamblea Nacional, Kim Deok-rye, jefa del departamento de investigación del Instituto de Industria de la Vivienda, diagnosticó que la tendencia alcista de precios en el mercado de vivienda de Seúl se está extendiendo a diversos tipos de vivienda.

Kim señaló que "desde 2024, los precios de todos los tipos de vivienda en Seúl están subiendo" y agregó "en 2024, los precios de alquiler y subarrendamiento fueron relativamente estables, pero desde la segunda mitad del año pasado la subida se ha acelerado, y este año la tendencia alcista se está expandiendo incluso a los alquileres".

Con especial énfasis en la aceleración de los precios de alquiler, Kim señaló que "aunque ha habido períodos en el pasado cuando los precios de compraventa o subarrendamiento subieron tanto como ahora, es difícil encontrar casos de precios de alquiler que suban tan rápidamente desde que comenzaron a recopilarse estadísticas relacionadas en 2006".

El análisis también revela una profundización de la polarización de precios según la región y tipo de vivienda. En Seúl, mientras que los precios de casas unifamiliares y pareadas suben junto con los apartamentos, en provincias se mantiene la tendencia a la baja, principalmente en apartamentos antiguos y viviendas pareadas. En la provincia de Gyeonggi, aunque algunos distritos como Seongnam y Gwangmyeong registraron aumentos de más del 20% en precios de apartamentos durante el último año, otras áreas muestran caídas, lo que refleja una creciente brecha regional.

Kim enfatizó la necesidad de gestionar el mercado de vivienda existente junto con la expansión de la oferta de nuevas viviendas. Señaló que "Corea del Sur ya tiene un inventario de más de 20 millones de viviendas", indicando que es necesario examinar no solo los volúmenes de nueva oferta, sino también las transacciones de compraventa y alquiler del mercado de vivienda existente.

La contracción en la oferta de viviendas no apartamentales se identificó como una tarea clave. Kim atribuyó la caída abrupta en la oferta de viviendas no apartamentales en Seúl desde 2023 a restricciones en construcción y estacionamiento, así como a políticas financieras y fiscales. Enfatizó especialmente que los pequeños proyectos de villas requieren un enfoque político diferenciado, ya que tienen estructuras de financiamiento distintas a los proyectos de desarrollo de apartamentos.

Declaró que "ahora debemos debatir en detalle qué tipo de vivienda, en qué cantidad, se necesita para qué población y en qué región" y enfatizó que "es necesario establecer políticas adaptadas a las características regionales, distinguiendo entre zonas donde la demanda se concentra y áreas que requieren gestión de oferta".
 

"Fortalecimiento simultáneo de impuestos sobre transmisión y tenencia, preocupación por reducción de oferta e inestabilidad en el mercado de alquiler"

Kim Je-kyeong, director de Toomi Real Estate Consulting. [Foto: reportera Jang Sun-a]

En su presentación sobre "Cuestiones clave de la reforma fiscal de agosto 3", Kim Je-kyeong, director de Toomi Real Estate Consulting, advirtió que la reforma fiscal inmobiliaria del gobierno podría resultar en una reducción de la oferta de viviendas e inestabilidad en el mercado de alquiler.

Kim alertó que "si se aumentan simultáneamente el impuesto sobre la transmisión y el impuesto sobre la tenencia, los propietarios de viviendas se verán atrapados en una disyuntiva" y agregó que "los propietarios que no hayan decidido vender hasta cierto punto pueden, de hecho, encontrar más difícil vender sus viviendas posteriormente debido a la carga tributaria".

También cuestionó la dirección de la reforma fiscal que fortalece simultáneamente el impuesto sobre tenencia y el impuesto sobre transacciones. Explicó que "en países con impuestos sobre tenencia altos, los impuestos sobre transacciones son bajos, y en países con impuestos sobre transacciones altos, los impuestos sobre tenencia son bajos", añadiendo que "Corea del Sur se está encaminando hacia aumentar simultáneamente el impuesto sobre la transmisión y el de tenencia". Continuó explicando que "si solo aumenta el impuesto sobre la transmisión, puede aplazarse la venta; si solo aumenta el impuesto sobre tenencia, los propietarios pueden decidir vender para hacer frente al gravamen, pero al aumentar ambos impuestos simultáneamente, las opciones de los propietarios de viviendas se reducen".

Anticipó que la revisión de la deducción especial por tenencia prolongada y la ampliación de la carga del impuesto sobre bienes raíces afectarán la decisión de vender de propietarios de una vivienda de alto precio. Argumentó que establecer límites de deducción en ganancias de transmisión y reducir créditos fiscales del impuesto sobre bienes raíces podría aumentar significativamente la carga tributaria incluso para adultos mayores de una vivienda que hayan residido en ella por largo tiempo.

También se planteó la posibilidad de un efecto globo derivado del fortalecimiento fiscal. Kim señaló que "cuando la carga tributaria en el mercado de vivienda de alto precio, como Gangnam, aumenta, la demanda puede desplazarse hacia áreas circundantes con menor carga tributaria, lo que podría estimular el aumento de precios en viviendas de precio medio-bajo" y advirtió que "en este caso, la carga de los compradores sin vivienda que buscan adquirir su primera propiedad aumentará".

La inestabilidad en el mercado de alquiler derivada de la contracción en la oferta de viviendas de alquiler privadas también es una preocupación. Si las viviendas de alquiler existentes se convierten al uso de residencia propia debido a las restricciones sobre propietarios de múltiples viviendas y al refuerzo de las obligaciones de residencia, los inquilinos tendrán menos opciones de vivienda disponibles.

Kim concluyó que "para reemplazar las viviendas de alquiler privadas con viviendas de alquiler público o viviendas de alquiler corporativas, primero se debe establecer la base de suministro para absorberlas" y enfatizó que "si se contrae el mercado de alquiler privado sin suficiente oferta alternativa, la presión sobre el aumento de precios de alquiler y subarrendamiento podría intensificarse".

* Este artículo ha sido traducido por IA.