Los créditos hipotecarios por debajo del 4% desaparecen: su participación se reduce en 53 puntos porcentuales en un año

Los cinco principales bancos reducen a casi cero la proporción de créditos hipotecarios por debajo del 4%

Los bonos bancarios y el alza del COFIX amplían la proporción de créditos de alto interés

"Se refleja el aumento de costos de financiamiento... Se prevé que las altas tasas de interés persistan por el momento"

• Los cinco principales bancos reducen a casi cero la proporción de créditos hipotecarios por debajo del 4%

• Los bonos bancarios y el alza del COFIX amplían la proporción de créditos de alto interés

• "Se refleja el aumento de costos de financiamiento... Se prevé que las altas tasas de interés persistan por el momento"

Sucursal de KB Kookmin Bank en Seúl. [Foto: Yonhapnews]

El centro de gravedad de las tasas de interés de los créditos hipotecarios se está desplazando rápidamente hacia los tramos más altos. Mientras que los créditos con tasas inferiores al 4% anual de los principales bancos han prácticamente desaparecido, los créditos con tasas del 4,5% anual o superiores han superado el 50%. Con los costos de financiamiento de los bancos también en tendencia alcista, se espera que aumenten no solo los créditos nuevos sino también la carga de intereses de los deudores existentes que enfrentan el reajuste de tasas.

Según el sector financiero del 19 de octubre, la participación de créditos hipotecarios de amortización escalonada con tasas inferiores al 4% anual, sobre la base de nuevas colocaciones en agosto de este año de los cinco principales bancos (KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori y NH Nonghyup), fue de solo 0% a 0,4%. Shinhan Bank registró 0,4%, Woori Bank 0,3%, y KB Kookmin Bank 0,1%, mientras que Hana Bank y NH Nonghyup Bank no registraron colocaciones en ese tramo de tasas. En el mismo mes del año anterior, la proporción por banco fue de 30,2% a 53,1%. La disminución en un año fue menor en Shinhan Bank con 29,8 puntos porcentuales, y mayor en Hana Bank con 53,1 puntos porcentuales.

Incluso en los últimos dos meses, la tendencia a la baja ha sido pronunciada. Solo en junio de este año, la proporción de colocaciones de créditos hipotecarios con tasas inferiores al 4% anual de los cinco principales bancos era de 0,5% a 17,6% por banco, pero en agosto, todos cayeron a cifras de 0%.

El espacio dejado por los créditos de bajo interés ha sido ocupado por créditos de alto interés. La proporción de colocaciones de créditos hipotecarios con tasas del 4,5% anual o superiores de los cinco principales bancos se disparó de 2,94% en agosto del año anterior a 87,22% en agosto de este año, en términos de promedio simple por banco. La proporción de créditos con tasas del 5% anual o superiores también aumentó de 0,24% a 34,18% durante el mismo período.

El rápido aumento de las tasas de interés de los nuevos créditos hipotecarios refleja el alza de las tasas de mercado y los costos de financiamiento de los bancos. La tasa de bonos bancarios a cinco años (sin garantía, categoría AAA), que es la principal tasa de referencia para créditos hipotecarios de tasa fija o mixta, aumentó de 2,836% anual a finales de agosto del año anterior a 4,294% anual el 16 de octubre. El COFIX (Índice de Costos de Financiamiento), basado en nuevas colocaciones y que sirve como referencia para créditos hipotecarios de tasa variable, llegó a 3,43% en septiembre, su nivel más alto en dos años y tres meses desde junio de 2024.

Con esto, la carga de intereses puede aumentar no solo para los nuevos créditos sino también para los deudores existentes. Según información recibida de la Comisión Supervisora de Servicios Financieros por la oficina del diputado Han Chang-min del Partido Demócrata Social, miembro de la Comisión de Asuntos Políticos de la Asamblea Nacional, el saldo de créditos hipotecarios de 19 bancos nacionales, excluyendo hipotecas de política pública, cuyos intereses cambiarán en el cuarto trimestre de este año, se calcula en aproximadamente 165 billones de wones. Esto representa un aumento de aproximadamente 21 billones de wones respecto del saldo de cambios de tasas programados para el tercer trimestre de 143,9 billones de wones.

Con más créditos llegando a su fecha de reajuste de tasas y la inclusión del incremento de tasas de mercado, la carga de reembolso de los deudores puede aumentar significativamente. Por ejemplo, si se asume que un aumento de 0,25 puntos porcentuales en el COFIX se refleja íntegramente en un crédito de 500 millones de wones, con un saldo que se mantiene constante, el interés anual aumentaría 1,25 millones de wones.

Un funcionario de un banco comercial afirmó: "Actualmente, las tasas de interés de créditos hipotecarios de tasa variable con ciclo de seis meses en nuestras sucursales están en torno al 4% a finales de los años 4 y principios de los años 5, mientras que los créditos hipotecarios con tasas fijas durante cinco años alcanzan tasas de interés para nuevas colocaciones a mediados de los años 5". Y agregó: "El aumento en los costos de financiamiento se está reflejando secuencialmente en las tasas de los créditos, por lo que se espera que el fenómeno de altas tasas de interés persista por el momento".

* Este artículo ha sido traducido por IA.