El 57% de nuevos contratos de apartamentos en Seúl son de renta mensual; las reconducciones siguen siendo mayoritariamente de depósito en garantía
La brecha entre contratos nuevos y reconducciones en el mismo complejo se amplía; los inquilinos enfrentan aumentos de renta incluso sin mudarse
Un apartamento de 60,5 metros cuadrados de uso exclusivo en el Complejo de Vivienda Pública 19 de Changdong, distrito de Dobong en Seúl, recondujo su contrato de arrendamiento el 9 del mes pasado manteniendo el depósito de garantía previo de 30 millones de pesos, pero añadiendo una renta mensual de 350 mil pesos. De esta forma, los inquilinos que continúan viviendo en la misma vivienda mantienen el capital inicial depositado mientras asumen un nuevo gasto anual de 4,2 millones de pesos en renta mensual.
La incertidumbre crece entre los inquilinos: decidir si conseguir más capital para mantener el depósito de la vivienda actual o asumir renta mensual mientras buscan una nueva vivienda. Durante el proceso de reconducción, se han registrado casos en los que se suma renta mensual al depósito de garantía existente. Para familias que necesitan mudarse por matrimonio, nacimiento o cambio de empleo, o para aquellas que no pueden cambiar fácilmente de residencia por razones de educación escolar de los hijos o desplazamientos laborales, la situación exige evaluar tanto el capital adicional como los gastos mensuales de vivienda.
Según un análisis realizado por la agencia de noticias Auju Gyeongje el 20 de octubre de los datos de precios de transacciones reales del Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte, entre los 92.000 nuevos contratos de alquiler y renta mensual de apartamentos en Seúl durante enero a septiembre de este año, la renta mensual representó 51.275 contratos, equivalente al 57,0%. Esto supone un incremento de 10,3 puntos porcentuales respecto al 46,7% del mismo período del año anterior. En cambio, entre los 78.194 contratos de reconducción, el depósito en garantía representó 43.097 contratos, equivalente al 55,1%. El análisis incluyó transacciones con distinción entre nuevos contratos y reconducciones según la fecha del acuerdo, e incluye también la renta mensual con depósito parcial.
También se han registrado casos de aumento de renta mensual durante el proceso de reconducción. Un apartamento de 59,98 metros cuadrados de uso exclusivo en el piso 12 de SK Bukhansan City, en el distrito de Gangbuk, recondujo su contrato el 24 de enero pasado manteniendo el depósito de garantía de 50 millones de pesos, pero la renta mensual aumentó de 950 mil pesos a 1,25 millones de pesos. Sin mudarse, el gasto mensual aumentó en 300 mil pesos, equivalente a 3,6 millones de pesos anuales.
Un representante de una oficina de bienes raíces en los alrededores de la estación de Changdong explicó: "Changdong, dentro del distrito de Dobong, tiene un entorno educativo relativamente superior y comparativamente menos establecimientos de ocio. Como el área de academias educativas está justo al lado, en la región limítrofe de Nowon (Junggye), existe una tendencia entre las familias con hijos de aumentar el depósito de garantía o convertir a renta mensual con depósito parcial".
Se ha confirmado que incluso en el mismo complejo, la renta de nuevos contratos es más alta que la de reconducciones. Comparando contratos con depósito de garantía de 50 millones de pesos en 59,98 metros cuadrados de uso exclusivo en SK Bukhansan City durante enero a septiembre de este año, el valor mediano de renta mensual de 11 nuevos contratos fue de 1,4 millones de pesos, mientras que el de 3 reconducciones fue de 1,26 millones de pesos. La renta de nuevos contratos fue 140 mil pesos más alta, generando una diferencia anual de 1,68 millones de pesos. Durante el mismo período del año anterior, los 9 nuevos contratos alcanzaban 1,3 millones de pesos y las 5 reconducciones 1,1 millones de pesos; en este año, los niveles de renta en ambas modalidades han aumentado.
También en los contratos de depósito en garantía, el monto de garantía de nuevos contratos fue superior al de reconducciones. Durante enero a septiembre de este año, el valor mediano del depósito de garantía para contratos del mismo complejo y metraje fue de 470 millones de pesos en 17 nuevos contratos y 393,75 millones de pesos en 26 reconducciones. Aunque existen diferencias en condiciones individuales como piso y estado de reparación, la brecha entre ambos grupos de contratos es de 76,25 millones de pesos, más del doble respecto a los 34,75 millones de pesos del mismo período del año anterior.
Desde el sector se reporta que los inquilinos que reconducen sus contratos asumen costos de renta adicionales, mientras que los futuros arrendatarios enfrentan opciones limitadas por escasez de viviendas disponibles. Un representante de una oficina de bienes raíces en el distrito de Mia explicó: "El piso, nivel y estado de reparación deben determinar el precio, pero actualmente no hay propiedades disponibles".
Este representante añadió: "Los residentes reubicados de proyectos de redevelopment y reconstrucción en los alrededores de Mia-dong y Gileum-dong también están confluyendo hacia la zona cercana a la estación Solsaem. Con el aumento de afluencia externa y la disminución de propiedades disponibles, algunos residentes se están desplazando desde Samyang-dong hasta lugares tan lejanos como Suyu-dong".
La conversión a renta mensual no necesariamente implica la devolución del depósito de garantía existente para reducir la carga de capital. Como en el caso de Changdong, cuando se añade renta mensual manteniendo el depósito de garantía, los fondos inmovilizados no se reducen mientras que los gastos fijos mensuales aumentan. Las familias que desean mantener su residencia pueden necesitar ajustar otros gastos o reducir el volumen de ahorro.
Ham Young-jin, jefe del Laboratorio de Investigación de Bienes Raíces del Banco Woori, explicó: "Aunque la conversión a renta mensual reduce la carga de capital, aumenta los gastos fijos de vivienda, lo que afecta negativamente al ahorro y al consumo".
Ham añadió: "Actualmente, lo más adecuado es asegurar una cantidad suficiente de viviendas de alquiler que permita a los usuarios reales con necesidades genuinas de mudanza por matrimonio, nacimiento o cambio de empleo acceder a precios apropiados". Recomendó además que "a corto plazo, se debe suministrar activamente viviendas desocupadas y propiedades no residenciales utilizables".
* Este artículo ha sido traducido por IA.