Choi Min-sung, presidente del Grupo Delco Realty
El comercio en Corea del Sur atraviesa un juego extremo de polarización. Durante los fines de semana, lugares de moda como Seongsu-dong e Itaewon se atiborran de jóvenes en busca de "sensibilidad Instagram", mientras que los antes prósperos barrios antiguos y los relucientes centros comerciales de nuevas ciudades permanecen vacíos y silenciosos. El resurgimiento y declive de Apgujeong Rodeo y Garosu-gil ilustran bien el hecho de que "los comercios también florecen y decaen". El problema verdadero son los "grandes locales comerciales desocupados" abandonados como fantasmas en todo el país. Espacios perfectamente funcionales quedando vacíos representan un desperdicio de recursos nacionales y son los principales culpables del deterioro urbano que hace que los barrios se vuelvan desolados.
La idea de que "si construimos el edificio limpio y bien, la gente vendrá sola" era una ilusión completa. Los cierres en cadena provocados por precios de venta elevados, rentas altas y desinterés de los clientes no terminan solo con las lágrimas de los pequeños empresarios. Generan "bombas de locales vacíos" para los desarrolladores, "riesgos de créditos incobrables" para las instituciones financieras y "fantasmificación urbana" para los gobiernos locales, convirtiéndose en una crisis social. Ahora no es suficiente recurrir a soluciones temporales como "reduciremos un poco la renta". Es momento de someter el problema a cirugía y emprender una transformación estructural fundamental.
La base de la vida comercial radica en la "densidad de población permanente y actividad comercial" y la "accesibilidad de transporte" en la zona. Los comercios que dependen únicamente de flujo de clientes ocasional los fines de semana tienen una vida útil corta. En contraste, lugares como Gangnam, Yeouido o Myeongdong, que combinan oficinas sólidas, población residente y redes de transporte bien conectadas, permanecen estables. Por el contrario, los lugares atrapados en la maldición de la gentrificación son rechazados. Cuando suben las rentas, los pequeños empresarios creativos y artistas son desalojados, entran franquicias de grandes corporaciones, la "identidad moderna" se evapora y la gente se va.
La tragedia de los locales vacíos en complejos residenciales es idéntica. Empresas desarrolladoras enfocadas únicamente en ganancias de ventas ampliaron excesivamente el área comercial. Los centros comerciales con sobreoferta sin considerar demanda real ni contenido llevaron a precios de venta y rentas elevados, lo que resultó en cierres consecutivos de comercios. El sueño de que solo una fachada atractiva generaría negocios se hizo añicos. Los márgenes de utilidad de los desarrolladores se colapsan, las instituciones financieras sufren riesgos de morosidad, y las calles vacías crean un ciclo perverso que daña la imagen del barrio y reduce el valor de las propiedades.
¿Cuál es entonces la verdadera solución para prevenir bombas de locales vacíos y revitalizar el comercio? La respuesta está en el cambio de roles según cada agente y en el injerto de diversidad de contenidos. Además, es necesario implementar la "creación de lugares creativos (Creative Placemaking)", que forma y regenera estratégicamente el entorno físico y social de barrios, pueblos y ciudades centrado en actividades artísticas y culturales. En lugar de desarrollo de arriba hacia abajo liderado por expertos y organismos administrativos, es necesario que residentes locales, artistas y partes interesadas participen desde etapas iniciales para crear espacios y soplar vida a cajas vacías (espacios muertos).
Primero, el gobierno y los gobiernos locales deben someter a revisión regulaciones antiguas como "obligación de instalar un porcentaje de locales comerciales". Es urgente implementar mejoras de política que ofrezcan incentivos de coeficiente de ocupación para "desarrollo responsable" que incorpore industrias avanzadas, emprendimiento juvenil e instalaciones culturales públicas, en lugar de simplemente multiplicar locales comerciales sin sentido. Para locales comerciales de larga desocupación ya deteriorados, es necesaria la flexibilidad de que la administración pública realice compras directas y establezca bases como museos o locales comerciales de confianza.
Las empresas desarrolladoras deben abandonar el paradigma de "dividir locales para vender, cobrar y retirarse sin responsabilidad". Deben confiar la operación completa de centros comerciales a empresas operadoras especializadas (masterleasing) y generar ingresos operativos realistas. Demostrar restricción mediante la oferta de solo la cantidad apropiada que el comercio local puede soportar es la verdadera competencia.
Las instituciones financieras y propietarios también deben rebajar sus expectativas para convivir. Los bancos deben financiar basándose en la capacidad real de generación de ingresos del comercio (tasa de rentabilidad operativa) en lugar del valor nominal del edificio, y los propietarios deben implementar activamente estrategias de coexistencia como rentas vinculadas a ventas o períodos de renta gratuita (Rent Free) para prevenir cierres consecutivos de comercios.
Finalmente, los espacios vacíos deben llenarse densamente con software de cultura e industria diversa. Cuando se instalan estudios de treinta artistas o más y pequeñas galerías de exposición, atrae energía original y "aficionados de la cultura" se congregan. Cuando esto se combina con cafeterías y restaurantes modernos locales, librerías independientes y pop-up stores que animan las calles, y converge en un "espacio de uso mixto (Mixed-Use)" con oficinas de startups de inteligencia artificial e informática y vivienda, es entonces cuando el comercio mantiene verdaderamente una vitalidad sostenible.
Un edificio bien construido no atrae automáticamente gente. Los locales vacíos son un fracaso urbano y un desperdicio de recursos nacionales. Ahora, desarrolladores, comerciantes, instituciones financieras y gobiernos deben dejar de lado sus intereses particulares y unir esfuerzos hacia el objetivo común de un "ecosistema espacial sostenible donde se reúnan cultura y personas". La única respuesta para devolver el calor a las calles y revitalizar la competitividad regional es transformar calles y locales vacíos en centros de arte y emprendimiento juvenil.
* Este artículo ha sido traducido por IA.