¿Es efectiva la restricción de transacciones de tierra? Uijeongbu y Gunpo suben juntos mientras Anyang se expande a localidades vecinas

Expansión de la demanda de compra con incertidumbre en renta y alquiler... debate sobre efectividad antes de prórroga de fin de año

Uijeongbu sube 10.66% y Gunpo 10.48%... tanto zonas reguladas como no reguladas muestran fortaleza simultánea

• Expansión de la demanda de compra con incertidumbre en renta y alquiler... debate sobre efectividad antes de prórroga de fin de año

• Uijeongbu sube 10.66% y Gunpo 10.48%... tanto zonas reguladas como no reguladas muestran fortaleza simultánea

Vista urbana desde el Pico Bukak en el distrito de Jongno, Seúl. 2026.10.01[Foto=reportero Yu Dae-gil [e-mail]]

La designación como zona de restricción de transacciones de tierra para toda Seúl y 12 localidades de la provincia de Gyeonggi, establecida mediante la medida del 15 de octubre, vence en dos meses. El gobierno debe decidir antes de fin de año si la prorroga, pero los resultados del año en curso dificultan la decisión: Uijeongbu, en la zona regulada de Gyeonggi, ha registrado un aumento de dos dígitos, mientras que las ciudades contiguas de Gunpo y el distrito de Manan en Anyang, que evitaron la regulación, también han experimentado incrementos similares.
Según el Korean Real Estate Institute del 3 de noviembre, los precios de venta de apartamentos en Uijeongbu han subido acumulativamente un 10.66% este año. Gunpo también ha experimentado un aumento del 10.48% en el mismo período. El gobierno designó Uijeongbu como zona de restricción de transacciones de tierra, zona de ajuste objetivo e zona de especulación excesiva simultáneamente mediante la medida del 15 de octubre del año anterior, pero excluyó a Gunpo de las medidas regulatorias. Los precios de vivienda en ambas zonas, con diferente estatus regulatorio, han subido a ritmos similares.
En Anyang, tanto las zonas reguladas como las no reguladas han experimentado aumentos. Mientras el distrito de Dongan, en la zona regulada, registró un aumento acumulativo del 16.90% este año, el distrito de Manan, que eludió la regulación, subió un 7.48%. El modelo Lamian Anyang Megatria en Manan, con una superficie útil de 59 metros cuadrados, alcanzó un nuevo máximo al negociarse en 930 millones de wones en abril, y en una subasta judicial en julio fue adjudicado al 124.4% del precio de tasación con 18 postores.
La demanda de compra también ha aumentado sin distinción entre zonas reguladas y no reguladas. Según el Parlamento de Información Registral de la Corte Suprema, en el período enero-septiembre de este año se presentaron 9,727 solicitudes de cambio de propiedad por transacciones inmobiliarias en Uijeongbu y Gunpo, lo que representa un aumento del 84.6% respecto al mismo período del año anterior. En el mismo período, el aumento de toda la provincia de Gyeonggi fue apenas del 0.8%. En Gunpo, las zonas residenciales existentes como Sanbon, Geumjeong y Dangdong representaron el 92.4% del incremento, mientras que en Uijeongbu, excluyendo los registros de ocupación del nuevo proyecto Gocheon, el aumento fue del 30.9%.
La restricción de transacciones de tierra solo suprimió transacciones en las fases iniciales de su implementación, pero no se tradujo en estabilización de precios. "Después de la implementación de la restricción de transacciones de tierra, el proceso de solicitud de permiso requiere 3 a 4 semanas, lo que ha causado cuellos de botella en las transacciones", señaló Song Seung-hyun, representante de Urban and Economics. "Es difícil considerar la reducción inicial de transacciones como un efecto regulatorio real, y el problema de que tanto zonas reguladas como no reguladas experimenten aumentos de precios sigue presente".
Algunos analistas argumentan que la incertidumbre en el mercado de renta y alquiler está impulsando los precios de venta. En las zonas de restricción de transacciones de tierra, los compradores de vivienda deben residir durante dos años, lo que cierra la puerta a las inversiones con brecha especulativa y reduce la oferta en el mercado de alquiler. "Aunque la restricción de transacciones de tierra ha cerrado las inversiones con brecha especulativa, el mercado de renta se ha vuelto inestable, lo que ha causado que la demanda de arrendamiento se convierta en demanda de compra", explicó el profesor Koh Jun-seok del Instituto de Gestión Sungnam de la Universidad de Yonsei. "Si no se estabiliza el mercado de renta y alquiler, tampoco será posible contener el aumento de precios de venta".
Que el gobierno opte por una u otra alternativa conlleva desafíos. Si prorroga, habrá presión para incluir a Gunpo y Manan en la restricción; si la levanta, la demanda reprimida podría resurgir. La ministra de Infraestructura Terrestre y Transporte, Hong Ji-seon, abrió la posibilidad de prórroga al declarar el 7 de octubre ante una audiencia de fiscalización nacional: "Considerando la situación actual, vemos cierta necesidad de mantener el sistema de restricción de transacciones de tierra". Sin embargo, en su audiencia de confirmación anterior, también señaló: "Si se levanta la restricción de transacciones de tierra, también hay un efecto adverso de aumento en los precios de vivienda".
Los expertos argumentan que el enfoque debe cambiar hacia la liberación de ofertas en lugar de ampliar las regulaciones. "Ahora es el momento de cambiar de dirección en lugar de complementar las regulaciones", enfatizó Song. "Aunque los precios podrían subir temporalmente inmediatamente después de la liberación, la prioridad es permitir que el mercado tenga más ofertas". El profesor Koh también señaló: "En el mercado de demanda de usuarios reales, la flexibilización de las regulaciones podría ayudar a la estabilización del mercado", y agregó: "Excepto por los tres distritos de Gangnam y Yongsan, se debería considerar flexibilizar las regulaciones en otras áreas".

* Este artículo ha sido traducido por IA.