Tasas de crédito hipotecario en los cinco principales bancos suben hasta el 6,4% anual
Finalización de períodos de tasa fija de cinco años marca el inicio del recálculo de tasas de crédito
Un crédito de 300 millones de wones con tasa del 3% al 6% aumenta la cuota mensual en 450.000 wones
Los deudores hipotecarios que obtuvieron créditos a tasas bajas durante la pandemia de COVID-19 ahora enfrentan cargas de tasas altas cinco años después. Los períodos de tasa fija en los créditos hipotecarios han vencido, dando lugar a un recálculo de las tasas de interés. Con la posibilidad de nuevos aumentos en la tasa de referencia del Banco de Corea, existe preocupación de que la carga de reembolso de los hogares podría aumentar significativamente.
Según fuentes del sector financiero del 6 de noviembre, la tasa de crédito hipotecario híbrido (tasa fija de cinco años) de los cinco principales bancos —KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori y NH Nonghyup— se sitúa entre el 4,46% y el 6,44% anual. La tasa de crédito de variable (seis meses) también alcanza entre el 4,43% y el 6,38% anual. Las tasas de crédito al consumo también muestran tendencia alcista. Según datos del 3 de noviembre, las tasas de crédito al consumo en los cinco principales bancos (calculadas sobre la base de deuda bancaria a seis meses) oscilan entre el 5,32% y el 6,82% anual, con el nivel superior aproximándose al 7%.
Las tasas de crédito mantienen niveles altos como resultado de la convergencia entre la posibilidad de nuevos aumentos de tasa de referencia del Banco de Corea y las presiones alcistas en las tasas de mercado. Con el aumento de las tasas de financiamiento a través de deuda bancaria y la continuidad de la política restrictiva de crédito al consumidor del sector bancario, existe poca perspectiva de reducción de tasas de crédito en el corto plazo.
Los deudores que obtuvieron créditos hipotecarios a tasa fija de cinco años durante el período de tasas bajas en 2021 enfrentarán presiones financieras particularmente significativas. Estos deudores se encuentran ahora en la fase de vencimiento del período de tasa fija y el recálculo de tasas. Los créditos hipotecarios híbridos generalmente mantienen una tasa fija durante los primeros cinco años antes de convertirse a tasa variable.
Conforme al sistema de estadísticas económicas del Banco de Corea, la tasa de crédito hipotecario a tasa fija (basada en nuevas originaciones) cayó al rango del 2% en abril de 2019 y se mantuvo en ese nivel hasta agosto de 2021. Los deudores que contrataron créditos a estas tasas bajas ahora enfrentan un entorno de tasas drásticamente diferente cinco años después.
Por ejemplo, si un deudor tomó un crédito de 300 millones de wones a una tasa del 3% anual en 2021, con un plazo de 30 años mediante el sistema de amortización de capital e intereses iguales, la cuota mensual sería aproximadamente de 1.265.000 wones. Después de cinco años de reembolsos, el saldo pendiente de aproximadamente 267 millones de wones con una tasa de interés del 6% anual resultaría en una cuota mensual de aproximadamente 1.718.000 wones.
Si la tasa aumenta al 7% anual, la cuota mensual sería de aproximadamente 1.885.000 wones; y al 8% anual, aproximadamente 2.059.000 wones. Dependiendo del nivel de la tasa, los deudores enfrentarían decenas de miles de wones adicionales en cargas mensuales comparado con hace cinco años. La tasa real del recálculo varía según la fórmula de tasa pactada al momento de la originación del crédito y las condiciones de descuento aplicables.
Los deudores con créditos a tasa variable tampoco pueden estar tranquilos. Según la Federación de Bancos, el COFIX (Índice de Costo de Fondos) de septiembre, sobre la base de nuevas originaciones, alcanzó el 3,43% anual, un aumento de 0,25 puntos porcentuales respecto al mes anterior. Este es el mayor aumento registrado en tres años y diez meses desde noviembre de 2022. Los incrementos en COFIX se reflejan secuencialmente cuando cambian las tasas de los créditos hipotecarios variables que utilizan este índice como referencia.
La carga también afecta a nuevos solicitantes que requieren financiamiento. Con tasas de crédito hipotecario alcanzando el rango del 6% anual y regulaciones crediticias superpuestas, estos compradores potenciales pueden enfrentar dificultades para asegurar fondos.
La preocupación fundamental radica en que la calidad de los créditos al consumidor ya se está deteriorando. Según la Comisión de Supervisión Financiera, la tasa de mora de créditos al consumidor en bancos nacionales alcanzó el 0,45% a finales de agosto, un aumento de 0,03 puntos porcentuales respecto al mes anterior. Durante el mismo período, la tasa de mora en créditos hipotecarios también subió 0,02 puntos porcentuales al 0,31%.
Un funcionario del sector financiero señaló: "Si las tasas de crédito se mantienen en niveles altos, la cantidad de dinero disponible para que los hogares gasten en consumo inevitablemente disminuirá", y agregó: "Con la confluencia de períodos de recálculo de tasas, existe la posibilidad de que el riesgo de mora se expanda, particularmente entre deudores con márgenes de ingresos limitados".
* Este artículo ha sido traducido por IA.