Si se tuviera que elegir una única palabra clave para describir la política de bienes raíces del gobierno actual, sería indudablemente "oferta".
Tras la medida de oferta del 9 de julio del año pasado, el gobierno ha continuado anunciando sucesivas políticas de oferta de vivienda este año: expansión de la oferta de vivienda urbana, suministro adicional de 230.000 viviendas en la región metropolitana más otras, y provisión de más de 100.000 viviendas en nuevas zonas de desarrollo. El enfoque común es reducir los procedimientos administrativos y adelantar los plazos de construcción para suministrar rápidamente viviendas escasas.
La lógica es simple: Corea del Sur enfrenta una escasez de viviendas en relación con la demanda en Seúl y la región metropolitana, por lo que aumentar la oferta estabilizará los precios.
Es difícil afirmar inmediatamente que el diagnóstico del gobierno es incorrecto. De hecho, durante varios años ha disminuido el volumen de construcción iniciada en Seúl, y persisten las preocupaciones sobre la reducción del volumen de entrega. El propio gobierno ha identificado recientemente la disminución en el volumen de entregas debido al débil inicio de construcción desde 2022 como una de las causas del reciente aumento de precios de vivienda.
El problema surge después. ¿Cuándo exactamente llegarán al mercado las viviendas que el gobierno anuncia que suministrará? ¿Y quién las necesitará en ese momento?
La demanda principal en el mercado inmobiliario se encuentra típicamente en personas de 30 y 40 años. Persiste el ciclo de vida en el que las personas de 20 años permanecen en el mercado de alquileres, y luego compran una vivienda al casarse o tener hijos.
El gobierno también presenta a jóvenes y parejas recién casadas como los principales beneficiarios cada vez que anuncia medidas de oferta de vivienda. En el plan de nuevas zonas de desarrollo de la región metropolitana anunciado el mes pasado, indicó la dirección de suministrar viviendas alrededor de Seúl y ofrecerlas prioritariamente a jóvenes y parejas recién casadas.
Sin embargo, las viviendas no aparecen simplemente porque se anuncien.
Desde la designación de terrenos y la elaboración del plan maestro hasta la compensación, permisos, inicio de construcción e ingreso real, se requiere un tiempo considerable. Incluso las nuevas zonas de desarrollo anunciadas recientemente por el gobierno fijan como objetivo "iniciar construcción antes de 2030". La entrega sería posterior.
Es probable que cuando un joven de veinte años cumpla treinta, y una pareja recién casada de treinta años se acerque a los cuarenta, muchas de las viviendas anunciadas hoy finalmente lleguen al mercado.
Surge aquí una pregunta fundamental: ¿existirá la misma demanda de vivienda en ese entonces que existe ahora?
La estructura demográfica de Corea del Sur está cambiando rápidamente. La disminución en el número de nacimientos ha continuado durante años, y la reducción de la población en edad de comprar vivienda es una tendencia inevitable.
Esta es la razón por la que algunos expertos presentan perspectivas completamente diferentes para el mercado de vivienda a largo plazo. No se puede afirmar simplemente que si la población disminuye, los precios de las viviendas en Seúl caerán. Incluso con una población decreciente, la demanda en zonas clave puede mantenerse dependiendo del número de hogares, ingresos, concentración de empleo y preferencias regionales.
Sin embargo, al menos es necesario reflexionar si todos los problemas pueden resolverse con una única fórmula de "escasez de oferta" como lo hace actualmente el gobierno. Las medidas de oferta del gobierno actual están saturadas de números de "cuántas viviendas". Cada vez que se anuncia una medida, se añaden objetivos de oferta: 230.000 viviendas en la región metropolitana más otras, más de 100.000 viviendas en nuevas zonas, 60.000 viviendas en zonas urbanas.
Pero las viviendas no son números en estadísticas. Es más importante si están cerca de donde trabaja el joven, si una pareja recién casada puede criar a sus hijos, si pueden pagar el precio real de venta, y si la vivienda se suministra cuando se necesita realmente.
Además, debe cuestionarse si las medidas de oferta anunciadas hasta ahora benefician realmente a los jóvenes y parejas recién casadas de hoy. Para un joven de treinta años, la necesidad de una vivienda probablemente no sea en diez años, sino ahora mismo. Para parejas recién casadas que consideran el matrimonio y los hijos, las viviendas cuya construcción comenzará después de 2030 no alivian la carga residencial actual.
Si el gobierno tiene como objetivo simultáneo la "estabilización de precios de vivienda" y la "estabilidad residencial de jóvenes", los planes de oferta a largo plazo no son suficientes. Deben acompañarse políticas sobre cómo reducir la carga de los compradores reales que intentan ingresar al mercado actual, y cómo resolver los problemas de transacciones y alquileres en el mercado de vivienda existente.
No se trata de oponerme a la expansión de la oferta en sí. Sin embargo, persisten inquietudes sobre la velocidad, el método y los destinatarios de la oferta.
Una vez más, se le pregunta al gobierno: "¿Para quién, hasta cuándo y qué tipo de viviendas se suministrarán?"
* Este artículo ha sido traducido por IA.