Se estima que 13.500 viviendas completarán su período de obligación de alquiler en la segunda mitad de este año
La concentración de oferta se localiza en zonas de precio medio-bajo como Nowon y Dongdaemun, donde la oferta de depósitos ha caído bruscamente
Preocupación sobre el abandono de viviendas de alquiler económico tras la introducción de plazos de venta
![Vista urbana del distrito de Gangnam en Seúl. 30 de noviembre de 2023 [Foto: reportero Yu Dae-gil, dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/06/20260806152013823110.jpg)
Tras el anuncio de la reforma tributaria por parte del gobierno, los operadores de viviendas de alquiler registradas en Seúl han comenzado a retirar ofertas de alquiler y a evaluar la venta de sus propiedades, especialmente en zonas de precio medio-bajo con alto número de apartamentos. Los analistas advieren que la concentración de volumen de venta en distritos como Nowon, Yeongdeungpo, Seongdong y Dongdaemun —donde recientemente ha disminuido drásticamente la oferta de depósitos de seguridad— podría aumentar la inestabilidad del mercado de alquiler.
Según un análisis realizado por Ajou Economics el 6 de agosto de los datos sin procesar del Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte correspondientes al 30 de junio, el parque de viviendas de alquiler privado registrado en Seúl —incluyendo contratos de corto plazo de 4 años y viviendas de alquiler general de largo plazo de 8 años y viviendas de alquiler semioficial— sumaba un total de 30.354 viviendas.
Si se suman simplemente 4 u 8 años a partir de la fecha de inicio del período de obligación de alquiler, se estima que aproximadamente 13.500 viviendas completarán su período de obligación en la segunda mitad de este año. Además, se prevé que aproximadamente 7.480 viviendas en 2027 y aproximadamente 6.270 viviendas en 2028 también lleguen al final de su período de obligación.
El núcleo de esta reforma tributaria es la eliminación gradual de los beneficios fiscales sobre ganancias de capital en viviendas de alquiler registradas mediante la introducción de plazos de venta. Las viviendas cuyo período de obligación ya ha finalizado deben venderse antes del 31 de diciembre de 2027 para mantener beneficios existentes como la exención de sobrecarga fiscal sobre ganancias de capital y una deducción especial por retención a largo plazo del 50%. En 2028, se aplicará la mitad de la tasa de sobrecarga y la tasa de deducción se reducirá al 30%; a partir de 2029, ambos beneficios desaparecerán.
Las viviendas actualmente en alquiler obligatorio conforme al 1 de enero de 2027 también deben venderse dentro de un año después del vencimiento del período para mantener los beneficios existentes. Bajo el sistema actual, incluso después de que el registro se cancela automáticamente, los propietarios pueden continuar beneficiándose de ventajas fiscales sobre ganancias de capital sin límite de tiempo para la venta y pueden seguir alquilando. En lo sucesivo, a medida que se retrase la venta, la carga fiscal aumentará, lo que puede resultar en un incremento de casos en los que los propietarios opten por dejar vacía la vivienda para su venta en lugar de renovar contratos de alquiler de dos años.
Por distrito, Nowon registró el mayor volumen de viviendas de alquiler privado registrado en Seúl con 3.469 unidades. Le siguieron Yeongdeungpo con 1.877 viviendas, Seongdong con 1.381, Dongdaemun con 1.279, Guro con 990, Seongbuk con 938, Gwanak con 893, Dobong con 872 y Jungnang con 785 viviendas.
Lo preocupante es que la oferta de depósitos de seguridad ya está disminuyendo rápidamente en estas zonas. Según la plataforma de análisis de datos inmobiliarios Asil, en el período de un año hasta la fecha, los depósitos de seguridad en apartamentos de Jungnang disminuyeron un 80,4%, de 386 a 76 anuncios. Dongdaemun también registró una reducción del 65,5%, de 1.039 a 359 anuncios. Dobong y Nowon experimentaron caídas del 64,5% y 62,1% respectivamente, mientras que Guro (-59,9%), Gwanak (-58,5%), Seongdong (-48,9%), Seongbuk (-47,3%) y Yeongdeungpo (-41,1%) también mostraron tendencias de disminución pronunciadas.
En el terreno, las consultas de venta por parte de operadores de alquiler continúan. El complejo de apartamentos Ramienweb en Dapsimni-dong, Dongdaemun, Seúl, tenía registradas 51 viviendas de alquiler general de largo plazo de 8 años al 30 de junio. Se estima que 30 de ellas completarán su período de obligación en la segunda mitad de este año, 13 en 2027 y 8 en 2028.
Un representante de una agencia inmobiliaria cercana comentó: "Los operadores de alquiler que habían estado alquilando con depósitos o rentas mensuales mientras recibían beneficios fiscales han comenzado a considerar la venta después del vencimiento del período de obligación". Y añadió: "Inmediatamente después del anuncio, una propiedad se convirtió en una transacción real, y otro operador que posee dos propiedades también está considerando la disposición".
Las viviendas de alquiler registradas están sujetas a un límite de aumento de alquiler del 5% anual, por lo que los inmuebles con contratos renovados durante períodos prolongados a menudo tienen rentas inferiores a los precios de mercado circundantes. Un representante de otra agencia inmobiliaria dentro del complejo explicó: "Las viviendas de alquiler mensual que se convirtieron en transacciones tenían rentas considerablemente más baratas debido a renovaciones continuas de contratos", y señaló que "si las propiedades de operadores de alquiler se convierten en transacciones, los depósitos y alquileres más económicos podrían disminuir primero".
Nam Hyuk-woo, del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Woori Bank, afirmó: "Si los propietarios de viviendas no ocupadas optan por residencia propia para la evasión fiscal, las viviendas de alquiler existentes se convertirán para uso de residencia, lo que podría reducir el volumen de distribución de depósitos y alquileres". Y concluyó: "En zonas donde la oferta de alquiler es insuficiente, existe la posibilidad de una ampliación de la volatilidad de los precios de depósitos y alquileres".
* Este artículo ha sido traducido por IA.