Cerca de siete de cada diez casos sospechosos de alteración del orden en transacciones inmobiliarias remitidos por una agencia especializada a los gobiernos locales han terminado siendo cerrados sin acusación. Los desacuerdos entre el análisis preliminar realizado por la agencia especializada y las decisiones adoptadas por las autoridades locales han generado cuestionamientos sobre la efectividad de los mecanismos de supervisión.
Según datos entregados al Comité de Transporte e Infraestructura del Parlamento por el diputado Yu Sang-beom del Poder Popular Unido, el 5 de octubre, a partir de información proporcionada por el Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte y la Agencia Coreana de Bienes Raíces, entre 2021 y julio de 2026 se registraron 5042 denuncias en el Centro de Denuncia de Alteración del Orden en Transacciones Inmobiliarias de la Agencia.
El número de denuncias se incrementó más de cinco veces, pasando de 87 casos en 2022 a 491 en 2023. Posteriormente aumentó a 1208 casos en 2024 y 1488 en 2025, con 1094 denuncias registradas hasta finales de julio de 2026.
La Agencia Coreana de Bienes Raíces realizó investigaciones preliminares de los casos denunciados y, habiendo identificado indicios de ilegalidad, remitió 4161 casos a gobiernos locales de todo el país para su investigación y adopción de medidas.
Sin embargo, de estos, 2748 casos, equivalentes al 66,0%, fueron cerrados en la fase de investigación local con resoluciones de falta de mérito. Solo 341 casos, el 8,2% del total, derivaron en sanciones administrativas efectivas como cancelación del registro de agente inmobiliario o suspensión de actividades. Las derivaciones a investigaciones penales alcanzaron 485 casos, representando el 11,7%.
Hubo también casos en los que los criterios de la agencia especializada y los gobiernos locales divergieron. En Changwon, provincia de Gyeongnam, se presentó una denuncia contra un agente inmobiliario que habría adquirido bienes raíces a nombre de su cónyuge utilizando información obtenida durante el proceso de mediación. Aunque la Agencia Coreana de Bienes Raíces concluyó que había indicios de conducta irregular tras investigar los hechos, la autoridad local competente resolvió sin cargos después de aceptar la explicación de que la transacción fue directa entre el vendedor y el cónyuge del agente, y que los fondos provenían de activos personales del cónyuge.
En Yongin, provincia de Gyeonggi, un agente inmobiliario fue denunciado por recomendación de una cláusula especial que obligaba al inquilino a hacerse cargo de los fondos de reserva para reparaciones a largo plazo durante la negociación del contrato de arrendamiento, sin proporcionar una explicación adecuada. Esto constituiría una violación de las obligaciones de verificación y explicación del inmueble objeto de mediación. Sin embargo, el gobierno local resolvió sin cargos argumentando que, aunque los términos de la cláusula difieren de lo regulado en la Ley de Gestión de Viviendas Multifamiliares, resulta difícil considerarlo una violación de la Ley de Agentes Inmobiliarios basándose únicamente en este hecho.
Como la agencia especializada realiza una investigación preliminar para detectar prácticas colusivas de precios y conductas irregulares de agentes inmobiliarios, pero un número considerable de casos termina sin acusación en la fase de decisión, expertos sugieren que es necesario revisar y unificar los criterios de investigación y las directrices de sanciones.
Para que la supervisión de la alteración del orden en transacciones inmobiliarias sea efectiva en la práctica, los especialistas identifican como tarea fundamental el establecimiento de criterios de decisión uniformes que abarquen desde la recepción de denuncias e investigación preliminar hasta la fase de sanciones por parte de los gobiernos locales.
El diputado Yu manifestó: "Se ha generado una desconexión estructural en la que, aunque la Agencia Coreana de Bienes Raíces realiza un cribado inicial con personal especializado y remite los casos, las autoridades locales competentes terminan cubriendo dos terceras partes con resoluciones de falta de mérito tras una revisión meramente formal de documentos". Agregó: "Es urgente institucionalizando un sistema de inspecciones conjuntas periódicas entre la Agencia y los gobiernos locales, así como establecer directrices claras y unificadas de investigación y sanciones para prevenir decisiones arbitrarias de funcionarios locales".
* Este artículo ha sido traducido por IA.