El presidente señala la corrupción en los proyectos de redevelop privados, mientras que el alcalde de Seúl critica lo que considera una visión totalitaria del desarrollo público. El presidente Lee Jae-myung manifestó el 4 de noviembre en la zona de Jangwi 9 que "si el sector público lo realiza, la velocidad aumenta y disminuyen los riesgos de corrupción". El alcalde Oh Se-hoon respondió que se trata de una percepción sesgada que ignora el papel del sector privado. Ambos critican el método del otro, pero surge una pregunta fundamental: ¿quién resolverá los proyectos paralizados por falta de financiamiento y el aumento de las contribuciones de residentes?
El presidente debe reconsiderar su asociación entre la preferencia por redevelop privado y la corrupción. Las irregularidades deben supervisarse y sancionarse independientemente de quién sea el operador del proyecto. No corresponde hacer evaluaciones morales sobre el método de desarrollo que prefieren los residentes. También es responsabilidad del gobierno crear condiciones para que el sector privado, con su capital, capacidad de planificación y experiencia constructiva, ejecute proyectos de manera transparente. El hecho de que se hayan señalado problemas en el sector privado no significa que la solución sea limitarse a recomendar una transición hacia operadores públicos.
El redevelop público es un instrumento para apoyar regiones con baja viabilidad económica o paralizadas por conflictos, así como para asegurar vivienda pública en alquiler. Sin embargo, incluso cuando el sector público interviene, no se pueden eludir los costos de construcción, gastos financieros y cuestiones de consentimiento de residentes. El hecho de que el presidente haya solicitado durante esta visita el aumento de personal en la corporación de desarrollo estatal LH refleja que se requiere capacidad de ejecución. Ambos sectores ya están interconectados, como ocurre cuando lo público compra y alquila viviendas construidas por lo privado. Es necesario distinguir entre asegurar lo público y asumir directamente proyectos públicos.
El alcalde Oh tampoco puede cumplir su responsabilidad de suministro únicamente enfatizando la importancia del sector privado. La meta de Seúl de 310.000 unidades hasta 2031 corresponde al inicio de construcción. La ocupación real requerirá más tiempo. Aunque la designación de zonas y la simplificación de procedimientos son necesarias, si los costos de construcción y contribuciones de residentes no se financian adecuadamente, los proyectos se paralizan. No es coherente criticar la visión totalitaria del desarrollo público mientras se confía en exceso en el modelo de proyectos de renovación urbana.
Los proyectos de renovación requieren demoler estructuras existentes antes de construir nuevas viviendas. Cuando las reubicaciones se superponen, pueden presionar el mercado de alquileres de corto plazo en áreas adyacentes. Dónde y cuánto pagarán los arrendatarios mientras se construyen nuevos apartamentos debe ser parte del plan de suministro. El desempeño real de los proyectos de renovación solo puede evaluarse considerando el aumento neto de viviendas, tras restar lo demolido, el tamaño del parque de alquiler público y la posibilidad de reasentamiento de residentes originales.
El suministro privado no es patrimonio exclusivo de cooperativas de redevelop y grandes constructoras. También es importante que pequeñas y medianas empresas desarrolladoras y constructoras continúen sus operaciones en viviendas unifamiliares y multifamiliares de menor escala. A diferencia de la recuperación de Seúl, el inicio de construcción de viviendas no apartamentales en todo el país cayó 10,1% de enero a septiembre de este año respecto al período equivalente del año anterior. El gobierno y la ciudad de Seúl deben responder cómo aumentarán las opciones de vivienda disponibles para jóvenes y sectores de ingresos modestos mientras se espera la ocupación de proyectos de renovación.
No faltan medidas como la flexibilización de niveles en edificios multifamiliares y apoyo financiero y de garantías. El desafío real es si estas disposiciones se traducen en financiamiento y construcción en proyectos con viabilidad económica. La recuperación de confianza en transacciones después de fraudes hipotecarios y la mejora de permisos para viviendas de pequeña escala deben funcionar en conjunto para que el sector privado se mueva. Se debe proporcionar apoyo acorde con la contribución pública, pero no hay razón para establecer jerarquías según la identificación del operador del proyecto. La transparencia informativa y la responsabilidad por deficiencias deben aplicarse rigurosamente tanto al sector público como al privado.
El gobierno puede activar medidas en finanzas e impuestos, mientras que Seúl puede movilizar planificación urbana y procesos de autorización. Ambas instituciones deben divulgar públicamente las causas de retrasos en proyectos clave, las instituciones responsables y plazos de resolución. También deben presentar conjuntamente la demanda de reubicación por zona de renovación y opciones para asegurar vivienda alternativa. Independientemente de quién ejecute los proyectos —si lo hace el sector público o privado— si las viviendas necesarias no se suministran oportunamente, ninguno de los dos puede eludir la responsabilidad. Lo que los ciudadanos han encomendado a sus autoridades no es solo un espacio para criticar políticas opuestas. Es la responsabilidad de hacer que se construyan las viviendas.
* Este artículo ha sido traducido por IA.