Prohibición en zonas residenciales y escolares…afectará a más de la mitad de las 3775 viviendas registradas, la cifra más alta del país
Las quejas se multiplican a 1334 casos…preocupación por el aumento de precios de alojamiento en Shinjuku, popular entre turistas coreanos
El distrito de Shinjuku en Tokio, que concentra la mayor cantidad de viviendas de alquiler a corto plazo (minpaku) en Japón, ha decidido prohibir de manera fundamental este tipo de actividades en zonas residenciales y alrededores de escuelas. La medida afectará no solo a nuevos establecimientos, sino también a las instalaciones que ya operan actualmente. Como resultado, aproximadamente 2000 viviendas de alquiler a corto plazo en Shinjuku —más de la mitad del total en la demarcación— podrían verse obligadas a cesar operaciones. Aunque el gobierno japonés había promovido la expansión de estas viviendas para satisfacer la demanda de alojamiento de turistas internacionales, el impacto creciente en los residentes locales ha llevado a Shinjuku a implementar regulaciones de gran envergadura que alcanzan también instalaciones existentes. Si se aprueba esta regulación, la oferta de alojamiento en Shinjuku —un destino popular entre turistas surcoreanos— podría reducirse, lo que podría provocar un aumento en los precios de hospedaje.
Según el diario Yomiuri del 7 de septiembre, Shinjuku procederá a revisar la ordenanza relacionada con viviendas de alquiler a corto plazo para prohibir esta actividad en zonas designadas como áreas residenciales exclusivas según planes de zonificación urbana y en distritos educativos con concentración de escuelas. La regulación se aplicará a instalaciones existentes tras un período de transición establecido. Se contemplan excepciones para casos en que los propietarios residan en las instalaciones y las administren directamente, siempre que cumplan determinadas condiciones.
En zonas comerciales, se contempla reducir los días de operación permitidos anuales de los actuales 180 días a 120 días. Según el diario Nikkei, Shinjuku actualmente prohíbe operaciones entre semana en zonas residenciales exclusivas, pero permite hasta 180 días anuales en otras áreas. La demarcación recopilará opiniones de residentes para presentar la propuesta de enmienda ordenancista ante la asamblea ordinaria de la demarcación en febrero de 2027, con entrada en vigencia prevista para el verano de 2027.
De acuerdo con la Agencia de Turismo de Japón, al 15 de julio había 3775 viviendas de alquiler a corto plazo registradas en Shinjuku conforme a la ley correspondiente, la cifra más elevada entre todos los municipios del país. El periódico Asahi informó que aproximadamente el 10 por ciento de las 42070 viviendas de alquiler a corto plazo registradas a nivel nacional se concentran en Shinjuku. La zona, que incluye Kabukichō y alberga numerosas instalaciones comerciales y turísticas, se cuenta entre los destinos más populares de Tokio para turistas extranjeros.
Con el aumento de viviendas de alquiler a corto plazo, también se ha multiplicado el número de quejas relacionadas. Las denuncias y consultas sobre viviendas de alquiler a corto plazo recibidas por Shinjuku en el año fiscal 2025, incluyendo casos de operaciones ilegales, alcanzaron 1334, representando un aumento de 542 respecto al año anterior. Las reclamaciones se han concentrado en violaciones de normas de disposición de residuos, ruido y acceso no autorizado a propiedades privadas.
La demarcación ha emitido órdenes de cierre a 29 operadores por incumplimiento reiterado de la ley y órdenes de cese a 5 establecimientos, pero las quejas no han disminuido. Conforme reporta el diario Asahi, Shinjuku emitió en diciembre del año pasado una orden de cese de operaciones a un operador que no cumplió con una orden de mejora de servicios. Esta fue la primera ocasión en que Tokio adoptaba una medida de este tipo. La demarcación ha determinado que enfocarse únicamente en identificar y sancionar a operadores infractores no es suficiente para evitar el deterioro del ambiente residencial. Un funcionario de Shinjuku declaró al Yomiuri: «Carecemos del personal suficiente para atender cada caso de vivienda de alquiler a corto plazo problemática» y «es necesario implementar regulaciones de manera uniforme».
Japón promulgó la ley de viviendas de alquiler a corto plazo en 2018 para satisfacer la demanda de alojamiento de turistas internacionales. Sin embargo, ante los conflictos y quejas derivados de estas actividades, la Agencia de Turismo de Japón envió en julio una notificación a gobiernos locales de todo el país indicando que pueden prohibir operaciones de viviendas de alquiler a corto plazo en determinadas áreas mediante ordenanzas cuando exista riesgo de deterioro de entornos residenciales o educativos. La notificación también especificó que, en ausencia de medidas alternativas adecuadas, pueden prohibirse operaciones de instalaciones existentes tras un período de transición.
La tendencia de fortalecer regulaciones sobre viviendas de alquiler a corto plazo se está extendiendo a otras demarcaciones. Conforme al diario Asahi, la demarcación de Ota en Tokio promueve una enmienda ordenancista que prohíbe estas actividades en zonas residenciales exclusivas y en un radio de 100 metros alrededor de escuelas primarias y secundarias, permitiendo operaciones solo de sábado al mediodía hasta el lunes al mediodía en otras áreas. Según el Nikkei, la demarcación de Toshima también prohibirá el establecimiento de nuevas viviendas de alquiler a corto plazo a partir de diciembre en el 70 por ciento de su territorio, limitando a 120 días anuales las operaciones de instalaciones existentes. La ciudad de Kioto también está evaluando prohibir de facto estas actividades en zonas residenciales e industriales. No obstante, a diferencia de Shinjuku, las restricciones en Kioto se limitarían a nuevas instalaciones, según reporta el Yomiuri.
La propuesta de Shinjuku de prohibir uniformemente incluso instalaciones existentes resulta altamente inusual en el contexto japonés. Masaki Yamashita, investigador de la Institución de Investigaciones Integrales de JTB, señaló: «Es necesario explicar adecuadamente a los operadores la necesidad de estas regulaciones» y «considerando que operadores problemáticos podrían reubicar sus negocios en otras áreas o cambiar a industrias hoteleras tradicionales, el gobierno nacional debe examinar estrategias de administración integral de la industria de hospedaje».
* Este artículo ha sido traducido por IA.